Земельно-имущественные отношения - курс лекций


>

Содержание

Что это за специальность: «земельно-имущественные отношения»

Купить, сдать, снять или продать квартиру, оформить собственные права на загородный дом или дачный участок – всё это невозможно без квалифицированной оценки и консультации профессионалов. На помощь в таких ситуациях приходят специалисты по земельно-имущественным отношениям. Они проводят инвентаризацию, оценивают рыночную стоимость, определяют ликвидность жилого имущества. Если нужно, помогают решать тонкости, связанные с ипотекой и кредитами на земельные наделы.

Внимание! Многое из того, что делает специалист по земельно-имущественным отношениям, входит в круг обязанностей риэлтора.

Получив диплом о среднем профессиональном образовании, человек, освоивший тонкости в отношении земли и недвижимости, научится:

  1. Управлять вопросами, связанными с продажей, арендой земли.
  2. Обосновывать с точки зрения права и экономики передачу государственных земельных наделов людям, которые имеют недвижимость на этой территории.
  3. Разрабатывать проекты по оценке различных предприятий, владеющих землей.
  4. Определять рыночную стоимость объектов недвижимости.
  5. Совершать комплекс кадастровых мероприятий, в т.ч проводить съемку и делать выводы о кадастровой стоимости земли.
  6. Составлять земельный баланс отдельного района.
  7. Формировать и просчитывать смету в отношении стоимости зданий и многое другое.

В сфере земельных отношений можно работать, получив среднее или высшее образование

Выпускники, которые получат высшее образование по этой специальности, смогут:

  1. Контролировать использование различных объектов недвижимости в соответствии с нормами закона.
  2. Заниматься вопросами налогообложения зданий.
  3. Предоставлять риэлторские и консалтинговые услуги.
  4. Решать имущественные и земельные споры.
  5. Разрабатывать проекты по развитию объектов недвижимости, планированию территорий и т.д.

Где получить такое образование. Какие предметы являются профильными

Стать специалистом по земельно-имущественным отношениям могут выпускники как 9-х, так и 11-х классов. В зависимости от этого срок обучения колеблется от 2-х до 3-х лет. Форма обучения может быть любой: очной, заочной или же смешанной (очно-заочной). В России подготовкой кадров занимаются колледжи, техникумы, аграрные, индустриальные и сельскохозяйственные университеты.

Совет. Желающим освоить такую специальность нужно разбираться в математике и хорошо знать русский язык.

Поступив в выбранное учебное заведение, студенты в обязательном порядке изучают:

  • менеджмент и маркетинг;
  • налогообложение и бухгалтерский учет;
  • экономику;
  • финансы;
  • геодезию картографию;
  • страховое дело;
  • основы предпринимательства в области земельно-имущественных отношений и др.

Трудоустройство и карьера выпускников

Став дипломированными специалистами в земельно-имущественной сфере, молодые люди вправе пойти на государственную службу или же открыть собственное дело. Трудоустроиться можно в:

  • БТИ;
  • земельный комитет;
  • агентство недвижимости;
  • управление землепользования;
  • инвестиционную биржу и т.д.

Выпускник может работать в гос структурах или в частной фирме

Среди выпускников данного направления популярны такие профессии:

  • риэлтор;
  • специалист по техинвентаризации;
  • землеустроитель;
  • оценщик и др.

Внимание! Чтобы научиться оформлять сделки с недвижимостью, специалистам нужно находить общий язык со всеми участниками процесса: покупателем, продавцом, арендодателем и т.д. Поэтому коммуникабельность, открытость, умение приходить к компромиссам и решать возможные конфликты – важные качества для людей, выбравших эту профессию.

Земельно-имущественные отношения: видео

Источник: https://kakhack.ru/otdyx/obrazovanie/zemelno-imushhestvennaya-ocenka.html
; под ред. Г.А. Сенчукова ; Новочерк. гос. мелиор. акад.- Новочеркасск, 2006.-139 с.


⇐ Предыдущая234567891011Следующая ⇒




Дата добавления: 2014-09-04; просмотров: 1766; Опубликованный материал нарушает авторские права?

Профессия земельно-имущественные отношения

Такой профессии, как земельно-имущественные отношения, не существовало как таковой. Земля считалась государственной и к рынку не имела никакого отношения. Только после того, как была проведена реформа, земля становится капиталом, частной собственностью.

С этого момента она может приносить доход. Для этого стали необходимы специалисты. В СССР таких не готовили, о них ничего не слышали. Но это было ошибочное мнение.

История профессии земельно-имущественных отношений

Профессия оценщика в России появилась после отмены крепостного права. В июне 1893 года вышли «Правила оценки недвижимости…». С появлением «правил» стали производить оценку недвижимого имущества. В губерниях, земствах были созданы оценочные комиссии. Комиссия обязана была вести книги, составлять описи всей недвижимости, вести делопроизводство, собирать данные об арендной плате и т.д. После революции 1917 года частную собственность на землю ликвидировали. От этой профессии остались лишь небольшие элементы. Их преобразовали в БТИ (бюро техинвентаризации). И лишь в 1993 году на базе ИЭР (Института Экономического развития) Всемирного банка начали готовить специалистов-оценщиков. В этом помогли специалисты из США, у которых земельно-имущественные отношения были развитее на пол века от наших.

Особенности профессии земельно-имущественные отношения

Те, кто решил посвятить себя профессии земельно-имущественных отношений, соприкоснутся с недвижимостью, с имуществом, которое нужно оценить, учесть или переоценить. Но не всё так просто. Нужно обязательно уметь разбираться в основах работы земельного рынка, риэлтерства, жилья. Уметь пользоваться справочной, нормативной документацией; устанавливать границы, составлять план и вести съёмку земельных участков; уметь пользоваться компьютерной техникой; оформлять документы экспертиз и оценки. Но кроме умений, которые можно приобрести, поработав в этой профессии, нужны и знания.

Профессионал обязан знать:

• законодательство и регулирование оценочной деятельности;
• классификацию, методы, специфику оценивания;
ЕГРП – единый государственный реестр;
• различные технологии;
• порядок регистрации и оформления документации;
• виды ценных бумаг;
• основы и методы приватизации;
• рынок ценных бумаг и недвижимости.

Востребованность профессии земельно-имущественные отношения

Вот уже более 20-ти лет эта профессия наиболее востребована и престижна. После окончания ВУЗа можно работать во многих организациях.

Где:

• в риэлторских компаниях,
• агентствах недвижимости,
• страховых фирмах,
• в комитетах ЖКХ,
• регистрационных центрах,
• банках,
• в градостроительных организациях.

Кем:

риэлтором,
• техником-инвентаризатором,
• специалистом по учёту недвижимости,
• специалистом в БТИ,
• оценщиком,
• специалистом в земельно-кадастровой палате,
• специалистом по оценке имущества и земли,
• геодезистом.

Люди этой профессии помогут вам купить, продать, оценить, измерить, подарить недвижимость. И даже помогут составить брачный контракт.

Плюсы и минусы профессии земельно-имущественные отношения

Как видим, профессия очень сложная, но одновременно и интересная. Не зря говорят, что человек этой профессии – это и маркетолог, который исследует рынок, и юрист, который оформляет документы, и экономист, который всё должен правильно рассчитать, и даже учитель математики, который применяет формулы.

Но у каждой профессии есть положительные и отрицательные стороны. Очень хорошо, что можно много знать, уметь, постоянно чему-то учиться, постоянно быть занятым, много общаться с людьми разного круга. Но при этой профессии должны быть хорошо развиты такие качества, как усидчивость, точность, внимательность, нестандартное мышление, коммуникативность. Надо быть самостоятельным, организованным, ответственным. Если вы «обладатель» психических и нервных расстройств, явных физических недостатков, дефектов речи, то вам не по пути с профессией «земельно-имущественные отношения». Для вас это тяжёлая ноша.

Профессия земельно-имущественные отношения - зарплата

В рейтинге профессий оценщик вошёл в тридцатку наиболее перспективных и прибыльных во всём мире. И хотя в каждом регионе своя оплата труда (от 20000 до 60000 рублей), люди стремятся устроиться на вакантные должности. Биржа труда ещё недостаточно наполнена людьми этой профессии. Так что спешите – у вас есть шанс.

Возможно Вас заинтересуют:

Источник: http://www.proprof.ru/stati/careera/vybor-professii/o-professiyah/professiya-zemelno-imushchestvennye-otnosheniya

1. Экономическая оценка пахотных земель.

2. Применение основных методов оценки недвижимости в условиях финансового кризиса.

3. Оценка рыночной стоимости земельного участка.

4. Особенности и проблемы оценки объектов, относящихся к категории особо охраняемых земель.

5. Теоретические и практические аспекты проблем оценки рыночной стоимости земельного участка.

6. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости без земельного участка.

7. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с земельным участком.

8. Основные подходы и методы, используемые при оценке стоимости объектов недвижимости.

9. Экономическая оценка земель предприятия.

10. Экономическая оценка земель лесного фонда.

11. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на примере офисного здания.

12. Оценка рыночной стоимости приватизированной квартиры.

13. Оценка рыночной стоимости производственных сооружений.

14. Особенности оценки земельных участков в крупных городах.

15. Особенности оценки промышленной недвижимости.

16. Совершенствование информационной базы оценки стоимости недвижимого имущества.

17. Эффективность применения зарубежных методов оценки недвижимости в современных Российских условиях.

18. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости торгового назначения.

19. Оценка земель сельскохозяйственного назначения.


Приложение Б

ПРИМЕРЫ БИБЛИОГРАФИЧЕСКИХ ЗАПИСЕЙ

КНИГИ

1 автор

Аликин, В.А. Маркетинг : разработка и продвижение товара : учеб. пособие для вузов / В. А. Аликин ; Новочерк. гос. мелиор. акад. -Новочеркасск, 2005.- 74 с.

2 автора

Скрипка, В.Н. Совершенствование среднесрочного финансового планирования в бюджетных организациях : монография / В.Н. Скрипка. Г.М. Сукало ; отв. ред. И.Н. Богатая ; Новочерк. гос. мелиор. акад.- Ростов Н/Д.: Изд-во СКНЦ ВШ, 2005.- 135 с.

3 автора

Константиновский, Д.Л. Совершенствование социологического образования : аналит. докл. / Д.Л. Константиновский, А.А. Овсянников, Н.Г. Покровский- М.: Логос. 2005.- 84 с.

4 и более авторов

Мелиорация, рекультивация и охрана земель : курс лекций / Г .А. Сенчуков, Л.Г. Дудникова, А.В. Грибанов [и др.

Источник: http://studentbank.ru/view.php?id=48426

Столь необычным образом в системе высшего образования Российской Федерации именуется очень востребованная на сегодняшний день специальность, связанная с рынком недвижимости, оценочной деятельностью в области землеустроиства и операций с недвижимостью. Выпускники такого направления пока еще не слишком многочисленны, а вот спрос на их услуги растет день ото дня.

Раньше рынок риэлторов и специалистов по земле и недвижимости формировался на основе сугубо практических навыков, а нужные знания приобретались только в процессе работы в агентстве. Теперь же в рамках экономических специальностей создано отдельное направление — земельно-имущественные отношения, студенты которого при выпуске обладают глубокими знаниями в таких смежных областях науки, как землеустройство, кадастр, земельное и имущественное право, коммерция и предпринимательская деятельность, менеджмент и продажи. Столь разносторонние навыки и знания позволяют такому специалисту оказывать, как консультационные услуги по сделкам с землей и недвижимостью, так и проводить оценочно-залоговую деятельность, самостоятельно организовывать сделки и осуществлять предпринимательскую деятельность в сфере операций с землей.

Чтобы стать таким квалифицированным профи, в процессе учебы приходится прилагать немало сил — одновременная подготовка в области юриспруденции, экономики, коммерции и других сферах требует выполнять курсовую или отчет по практике. Их создание отнимает нередко все силы и время, хотя существует и альтернативный вариант подхода к обучению. Он заключается в заказе таких работ как диплом через интернет, и готовый результат под вашей фамилией гарантировано принесет высокий балл, ведь он будет оригинальным, интересным и соответствующим всем требованиями преподавателей.

Источник: https://www.diplomtime.com/zemelno_imushhestvennye_otnosheniya

Красноярск. Дипломная работа.Земельно-имущественные отношения.Организация и управление продажами земельных участков предприятиями.100-110 листов.Методички нет.Плана нет.60% уникальность.Документов почти нет.До 5 июня.Диплом связан с практикой, а практику я прохожу в г. Заозерном (т.е диплом должен быть на примере этого города). Практику я почти дописала и всю информацию с отчёта ,я могу предоставить.Специальность земельно-имущественные отношения. Дисциплины там 4. Управление земельно- имущественным комплексом, кадастр,геодезия-картография,оценка недвижимости.

Источник: https://studwork.org/order/879601

5

«Теория оценки»

«Земельно-имущественные отношения »

«Имущественные отношения»

конспекты

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1. Становление специальности и профессии оценщика в России

1.1. История вопроса

1.2. Регулирование условий подготовки оценщиков

Глава 2. Правовые аспекты оценки недвижимости

2.1. Связь недвижимости с землей

2.2. Определение недвижимого имущества

2.3. Право собственности на объект недвижимости и его ограничения

2.4. Законодательные требования к оценке объектов недвижимости

2.5. Законодательство об оценочной деятельности

Глава 3. Виды стоимости, принципы и процедуры ее оценки

3.1 Виды стоимости

3.2 Специфика рынков недвижимости

3.3 Принципы оценки недвижимости

3.4 Процесс оценки

Глава 4. Типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание

4.1. Классификация объектов недвижимости

4.2. Техническая экспертиза объектов недвижимости

4.3. Особенности работы оценщика при освидетельствовании объекта оценки

4.4. Описание объекта оценки при составлении отчета

Глава 5. Налогообложение имущества юридических и физических лиц: принципы построения и механизм действия

Глава6. Доходный метод оценки недвижимости

6.1 Структура доходного метода

6.2 Основополагающие принципы доходного метода

6.3 Ставки капитализации, дисконтирования

6.4 Условия арендных отношений

6.5 Реконструированный отчет о доходах и расходах

6.6 Метод прямой капитализации

6.7 Оценка с применением техники остатка

6.8. Второй метод капитализации

Глава 7. Основы инвестиционно-ипотечного анализа

7.1 Влияние финансового левереджа

7.2 Виды кредитов и залоговое законодательство

7.3. Методы инвестиционно-ипотечного анализа

7.4. Влияние ипотечного кредита на соотношение “цена--стоимость”

Глава 8. Оценка недвижимости методом прямого сравнения продаж

8.1. Основные положения

8.2. Этапы реализации метода сравнения продаж

8.3. Единицы и элементы сравнения, техника корректировок

8.4. Примеры определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе количественного и качественного анализа сравнимых продаж

8.5. Метод валовой ренты

8.6. Статистический анализ в методе сравнения продаж

Глава 9. Учет влияния экологических факторов при оценке недвижимости

9.1. Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости, и их экспертиза

9.2 Индексы качества природно-антропогенной среды как основа определения рыночной стоимости экологического фактора

Глава 10. Оценка стоимости земли

10.1 Цель оценки

10.2. Предмет оценки

10.3. Земельный рынок

10.4. Нормативная цена земли

10.5. Рыночная стоимость земли

Глава 11. Затратный метод оценки недвижимости

11.1. Сущность затратного метода

11.2. Области применения затратного метода

11.3. Процедура оценки недвижимости затратным методом

11.4. Затраты и себестоимость

11.5. Методы определения стоимости нового строительства

11.6. Измерение накопленного износа

Глава 12. Практика оценки недвижимости

12.1. Процесс оценки

12.2. Оценка недвижимости в составе чистых активов предприятия

12.3. Оценка объекта промышленной недвижимости для взноса в уставный капитал

12.4. Оценка офисного здания для купли-продажи

12.5. Оценка торгового здания для взноса в уставный капитал

ВВЕДЕНИЕ

Предлагаемая вниманию читателей книга современна, прежде всего, из-за самой темы. В ней речь идет о недвижимости и ее рыночной оценке. Еще совсем недавно в СССР мало кто знал об этом. Понятие это, хорошо известное в России в начале ХХ в., в новейшей ее истории было зафиксировано, можно сказать, заново в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Феде рации (ГК РФ).

Но как оценить недвижимость? Это практически значимый вопрос. Чиновники с недавних пор обязаны вносить оценки недвижимости в представляемые ими декларации в налоговые органы. Даже сам федеральный руководитель налоговой службы сетовал на то, как трудно зафиксировать оценку недвижимости.

Но дело даже не в декларациях. Думаем, что, в конце концов, этим займутся специалисты-оценщики. Они еще больше нужны налоговым службам для правильной оценки базы налогообложения недвижимости. Опыт показывает, что именно в недвижимость все большее число людей стремится вложить свободные деньги. Но обладание земельным участком означает определенное ограничение возможностей других членов общества. И налоги на земельный участок, включая здания и сооружения на нем, нужно правильно и справедливо установить. Как это можно сделать? Только на основе действительной рыночной стоимости недвижимости.

Возрастающий оборот объектов недвижимости требует знания их рынка обеими сторонами сделки -- продавцами и покупателями. Мало кто покупает-продает такие объекты без участия профессионалов-оценщиков. Немалое число фирм занимается операциями на рынке недвижимости. Только в Москве таких фирм около 2 тыс. В каждой из них работают, допустим, по 6--7 человек. Подумать только, 12--14 тыс. , человек кормятся” от оборота объектов недвижимости. Конечно, кое-кто разоряется -- это неизбежное следствие рыночной конкуренции. Но те, кто уверенно сохраняет свои позиции на рынке, хорошо представляют очевидную истину: без хорошей подготовки, без обновления приобретенных знаний делать на рынке недвижимости нечего.

Недвижимость в руках государства -- крупный источник до ходов. Особенно это важно для субъектов Российской Федерации (РФ) и муниципий. Хороший пример -- московская мэрия. Здесь создана стройная система оценки недвижимости, аттестации и лицензирования деятельности оценщиков. Сейчас она регламентируется Законом г. Москвы от 11.02.98 г. Х З “Об оценочной деятельности в городе Москве”.

Существуют два типа мотивации обладания объектом не движимости -- максимизация текущего дохода и получение максимального дохода от его перепродажи. Как подсчи9гать его рыночную стоимость? Это может сделать только независимый оценщик.

Продажа принадлежащего государству объекта недвижимости -- это частный случай приватизации. В принятом 3 июля 1991 г. Законе о приватизации прямо говорилось, о необходимости оценки приватизируемой собственности с учетом ее буду щей стоимости, однако через год эти законодательные нормы были заменены и приватизируемое имущество в массовом масштабе стало оцениваться по балансовой стоимости. Потребовалось несколько лет для того, чтобы рыночная оценка приватизируемого имущества была восстановлена на законодатель ном уровне.

Как видно, новые жизненные условия потребовали новую профессию -- специалиста-оценщика. В 1993 г. благодаря усилиям Института экономического развития (ИЭР) Всемирного

банка в России была начата подготовка специалистов по оценке. Именно окончившие курсы волны” стали организаторами новых учебных центров по подготовке специалистов по оценке. Одним из таких центров стала Академия оценки. Мы, ее сотрудники, хотим отметить следующие особенности нашей

Академии:

1. Независимость Академии. Отстоять эту независимость стоило больших усилий. И именно твердость позиции в отношении независимости Академии стоила, по существу, разрыва отношений с Российским обществом оценщиков (вернее, с его руководством), пытавшимся узурпировать роль своего рода высшего арбитра в вопросах оценки имущества. При этом мировая практика доказала, что монополизация оценочной деятельности противоречит основополагающим принципам рыночной экономики

2. Академия старается охватить как можно большее число сторон оценочной деятельности. Не случайно в серии книг по оценочной деятельности выходят учебные пособия по оценке недвижимости, бизнеса, машин и оборудования, транспортных средств, интеллектуальной собственности, инвестиционных : проектов и даже по оценке ювелирных изделий и драгоценных металлов.

3. Преемственность образования. Она проявляется не только по горизонтали -- многие наши выпускники закончили не сколько курсов. И это естественно: специалист по оценке недвижимости должен знать особенности определения ценности земли. Или, скажем, профессионал по оценке бизнеса не может проводить оценочную работу без знания механизма формирования интеллектуальной собственности (нематериальных активов).

Важно и то, что разработанная в Академии структура образования позволяет получить государственный сертификат специалиста по антикризисному управлению. Выдаваемые Академией свидетельства по оценке недвижимости и бизнеса признаются Федеральной службой по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению. Их обладатели должны окончить лишь дополнительные курсы, организуемые Академией оценки.

Достаточно высокий уровень подготовки в Академии оценки проявляется и в том, что ее выпускники успешно сдают аттестационные экзамены на право оценочной деятельности в Москве, организованные мэрией. Нам доставляет удовольствие отметить, что почти все наши выпускники (а их на момент написания этих строк было уже более 100) сдавали эти экзамены лучше других абитуриентов -- выпускников других учебных центров.

Пока еще не вышел давно ожидаемый Закон об оценочной деятельности. Именно этот закон введет в нормативное русло требования по подготовке специалистов, их обучению. Ожидается появление президентских указов о недвижимости за рубежом и ее оценке, постановлений и распоряжений правительства, конкретизирующих требования Закона об оценочной деятельности, Закона о регистрации недвижимости, нормативных актов Мингосимущества РФ, Федеральной комиссии по ценным бумагам, Федеральной службы по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению, Российского фонда федерального имущества, Госкомстата. Со всеми этими ведомствами про граммы обучения в Академии оценки согласованы, а большинство из них заключило соглашение с Академией о подготовке специалистов по оценке как для самих ведомств, так и для тех, кого они привлекают к оценочной экспертизе осуществляемых ими мероприятий и проектов.

Глава 1. СТАНОВЛЕНИЕ СПЕЦИАЛЬНОСТИИ ПРОФЕССИИ ОЦЕИЩИКАВ РОССИИ

1.1. История вопроса

Существует мнение, что российской оценке в 1997 г. исполни лось пять лет, тогда как за рубежом оценочная деятельность известна более полувека. Появление оценки” при всём этом связывается с созданием в 1992--1993 гг. профессиональной организации -- Российского общества оценщиков. Это, на верное, правильно, но лишь в отношении условий возобновления оценочной деятельности. На самом деле она существовала в России давно, и потому не совсем верно противопоставлять ее “младенческий” возраст в нашей стране долголетней зарубежной практике в этой сфере. В словаре В. И. Даля, составленном в середине прошлого века, упоминаются дело”, “оценочная комиссия”, “присяжные оценщики в городах” как ходовые общепринятые понятия.

8 июня 1893 г. появились "высочайшие утвержденные - Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами”. Правила были разработаны в структурах Государственного Совета. На основании их предполагалось “произвести... оценку недвижимых имуществ в губерниях, в коих введено утвержденное 12 июля 1890 г. Положение о земских учреждениях...”. При этом в Москве, Санкт-Петербурге и Одессе должен быть установлен особый порядок оценки недвижимых имуществ.

Оценка недвижимых имуществ для обложения земскими сборами согласно правилам производилась губернскими и уездными оценочными комиссиями и земскими управами. В работе таких комиссий предусматривалось участие представителей управлений государственных имуществ в качественных их членов”. На комиссии возлагались обязанности организации оценочной деятельности во всех местностях Российской империи. В частности, губернские оценочные комиссии были обязаны заниматься разномыслий, возникающих между Уездною Земскою или Уездною Оценочною Комиссией и Непременным ее Членом”.

Оценка недвижимого имущества основывалась на доходном методе. На уездные оценочные комиссии помимо организации собственно оценочной деятельности возлагалось рассмотрение представлений уездной земской управы по ходатайству землевладельцев о понижении оценки доходности землевладений.

К обязанностям уездной земской управы относились: “1) ведение поземельных книг и описей (инвентарей) всех подлежащих оценке недвижимых имуществ в уезде, 2) собирание данных о составе оцениваемых имуществ, об арендных платах... и других... сведений, необходимых для установления общих оснований оценки и отдельных оценок недвижимых имуществ, 3) составление предположений об общих основаниях оценки недвижимых имуществ... 4) производство оценок отдельных недвижимых имуществ... 5) ведение делопроизводства Уездной Оценочной Комиссии”.

После 1917 г. с ликвидацией частной собственности на землю и средства производства оценочная деятельность утратила общественный интерес. По существу, сохранились лишь отдельные ее элементы, преобразованные в одну из функций бюро. технической инвентаризации (БТИ) и Земельного кадастра. При этом потребности государственного управления имуществом‚ способствовали развитию разветвленной системы директивных норм и нормативов, всесторонне регламентирующих условия воспроизводства основных фондов. Одним из наиболее важных для оценщика сводных документов такого рода являются строи тельные нормы и правила (СНиП), впервые введенные для общеобязательного применения в 1955 г.

Первоначальный импульс заинтересованности российского общества в специальности и профессии оценщика был связан с необходимостью приватизации большей части государственного имущества. Впервые, как отмечалось, запрос на профессиональные действия оценщиков был сформулирован в первой версии Закона о приватизации государственной и муниципальной собственности, принятого Верховным Советом РСФСР 3 июля 1991 г.

По этому закону подготовка предприятия к денационализации должна была обязательно предусматривать “оценку его капитала” (п. З ст. 15 первоначального текста закона без после дующих изменений). Это означало, что начальной цены для продажи предприятия по конкурсу (на аукционе) или величины уставного капитала акционерного общества” производится “на основании оценки предприятия по его предполагаемой доходности...” (ст. 17).

Заметим, что оценка по предполагаемой доходности -- это и есть оценка стоимости бизнеса как суммы будущих доходов от него с учетом их дисконтирования. Сделать это могли только специально подготовленные профессионалы в области оценочной деятельности.

При этом приватизация в России прошла, по существу, без участия оценщиков, что неблагоприятно сказалось на государственном бюджете и инвестиционных фондах предприятий. Упомянутые ст. 15 и 17 Закона о приватизации в июне 1992 г. были заменены другим положением. Согласно измененным статьям Закона о приватизации оценка имущества приватизируемых государственных и муниципальных предприятий стала производиться на основе методик, утверждаемых Госкомимуществом РФ (ГКИ) исходя из балансовой стоимости активов предприятия на 1.07.92 г. Впоследствии ГКИ постепенно отказывалось от балансового подхода к оценке имущества приватизируемых предприятий, поскольку становилась все более очевидной необходимость использования в этой ситуации показателя рыночной стоимости

Это требовало освоения современных подходов к оценке недвижимости, бизнеса, машин и оборудования, других материальных и нематериальных активов. Такие подходы развивались в странах с рыночной экономикой в последние 60--70 лет. Освоение российскими специалистами этого опыта было организовано НЭР Всемирного банка. Осенью 1993 г. ИЭР провел в Санкт Петербурге первый семинар по оценке недвижимости. Учебная основа семинара состояла из переводов специально отобранных глав учебника Дж. Фридмана и Н. Ордуэя [ Лекции читали зарубежные оценщики, главным образом из США. Второй семинар прошел под Москвой, третий -- в Нижнем Новгороде.

После этого открылись курсы так называемой волны”, где в качестве лекторов выступали российские специалисты, окончившие первичные курсы ИЭР. Они были организованы

Центром инвестиций, оценки недвижимости и бизнеса

Академии народного хозяйства, Высшей школой приватизации .1 предпринимательства, Российским обществом оценщиков.

В последнее время появился ряд учебных пособий и справочников по оценке недвижимости .Их авторы -- специалисты, окончившие в основном курсы ИЭР первой волны”. Они обучались по учебнику дж. Фридмана и Н. Ордуэя, и поэтому в их книгах отразились следы его влияния, а также влияние переведенного на русский язык учебного пособия [ еще одного американского автора -- Г. Харрисона. В какой-то мере это влияние, мы этого не отрицаем, сказалось и на авторах этой книги.

Заметный импульс расширению подготовки специалистов по оценке был дан Федеральным управлением по делам о несостоятельности (банкротству) (ФУдН). Согласно утвержденному правительством положению об этом ведомстве оно обязывалось обеспечить подготовку специалистов по антикризисному управлению. В мае--июне 1994 г. была составлена общероссийская программа подготовки таких специалистов, утвержденная генеральным директором ФУДН. Первый семинар по подготовке специалистов по антикризисному управлению прошел в июле -- августе 1994 г. в Академии народного хозяйства при Правительстве России. Выпускники таких семинаров получили право пройти государственную аттестацию в ФУд1-i, обязательным условием которой должно быть получение свидетельства о сдаче экзаменов по оценке недвижимости и бизнеса. Программа обучения по блокам “Оценка недвижимости” и бизнеса” была разработана на основе аналогичной программы ИЭР и предусматривала использование соответствующих учебных материалов.

К началу 1998 г. курсы ФУдН, организованные более чем 30 региональными центрами, успешно окончили около З тыс, человек. Многие из них прошли аттестацию в ФУдГ-I (более 1,5 тыс. специалистов) и пришли на предприятия федеральной собственности в качестве специалистов по антикризисному управлению. Знания в области оценки недвижимости и бизнеса потребовались и для подготовки специалистов службы по управлению государственным имуществом, организованной ГКИ в начале 1996 г.

Наибольшая потребность в оценщиках недвижимости была связана с их участием в трех переоценках основных фондов в 1995--1997 гг. Такая переоценка необходима, с одной стороны, для правильного учета основных фондов, значительная часть которых приходится на недвижимость -- здания и сооружения, для определения реальных величин их износа и общих производственных затрат. С другой стороны, без таких переоценок не возможна эффективная организация инвестиционных процессов

В последнее время появились публикации, негативно интерпретирующие идею регулярной переоценки основных фондов. Возможно, при относительно низких темпах инфляции такую переоценку можно не проводить ежегодно, но тем не менее она должна носить систематический характер, в частности для правильного налогообложения недвижимости.

В свое время в России была налажена такая переоценка 1 раз в 10 лет. Правда, результатами переоценки недвижимых имуществ г. Москвы”, проведенной в 1874 г., пользовались 15 лет, результатами следующей оценки 1889--1890 гг. -- 10 лет, затем были переоценки на 1.01.1901 г., и на 1.01.1911 г. Необходимость данных переоценок недвижимости была связана с тем, что вводимые в действие объекты имели неодинаковую денежную оценку, в том числе и вследствие инфляционных процессов. Если не производить такой переоценки, считали в

Московской городской управе, неизбежны потери в сборе налогов: “Чем продолжительней срок действия устаревших оценок, тем... выше неравномерность обложения и тем тяжелее добавочное обложение, которое несут собственники вновь возводимых строений (доклад о переоценке недвижимых имуществ ` Материалы Московской городской управы. 1910. С. 2).

Последствия затягивания переоценки основных фондов выражаются в только в недостаточном сборе налогов. Они сказываются и на инвестиционных процессах в сфере недвижимости. Как отмечалось в упомянутых материалах Московской городской управы, несправедливая система взимания налогов с недвижимости немаловажным тормозом в развитии частного строительства в Москве” (там же).

В настоящее время достоверная оценка недвижимости по ее рыночной стоимости становится одним из важнейших условий деятельности налоговой службы. В некоторых субъектах РФ введено раздельное налогообложение земли и построенных на ней зданий. В ближайшее время оценщики недвижимости примут участие в эксперименте, начатом в Твери и Новгороде. Суть его изложена в гл. 14 данной книги: установление единого налога на недвижимость, т. е. одновременно на земельный участок и находящиеся на нем здания и сооружения (Госдума приняла специальный закон по этому поводу). Это потребует автоматизации системы учета недвижимого имущества, в частности в зависимости от его расположения в различных зонах города

Такой порядок налогообложения недвижимости принят во многих европейских странах. Например, во Франции налог на жилище учитывает также и ценность земельных участков в разных городах и зависит от их местоположения внутри города. “Базой исчисления налога служит кадастровая арендная стоимость, используемая также для определения поземельного налога на за строенные участки” Определение кадастровой арендной стоимости предполагает проведение общих переоценок городских объектов недвижимости. Во Франции такая переоценка впервые была проведена в 1980 г. и по закону проводится раз в 3 года.

Оценочная деятельность заняла достойное место и в сфере земельных отношений России. для обеспечения единых принципов и методики оценки земельных ресурсов в субъектах РФ создается сеть региональных агентств оценки земли. Их деятельность будет координироваться Центральным агентством оценки земель. Этой работой занимаются профессионалы с высшим специальным образованием (землеустроители, географы, почвоведы, экономисты с сельскохозяйственным уклоном, а также оценщики).

В последнее время распространяется получение кредита по обеспеченному залогом обязательству. Кредитор согласно ст. 334 ГК РФ имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Чаще всего такое удовлетворение обусловливается решением суда. (продажа) заложенного имущества... производится путем продажи с публичных торгов...” (ст. 350 ГК РФ, п. 1). При этом “продажная начальная цена... с которой начинаются торги, определяется решением суда...” (там же, п. 3). для установления начальной цены суды прибегают к услугам независимых оценщиков. как правило, этим занимаются специалисты по оценке недвижимости.

Формирование частной собственности в РФ вызвало спрос со стороны частного сектора на услуги оценщиков. Многие хозяйственные товарищества и общества, основывающиеся на частной собственности, рассматривают недвижимость в качестве привлекательного направления капиталовложений. Осуществление инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью, во многом ориентируется на использование информации профессионалов-оценщиков.

1.2. Регулирование условий подготовки

Оценщиков

В конце ноября 1996 г заместитель министра труда и социального развития В Январев подписал постановление № 11 «0б утверждении квалификационной характеристики по должности Оценщик (эксперт по оценке имущества)”» Его должностные обязанности, представленные в приложении к этому постановлению, заключаются в следующем оценщик проводит оценочную деятельность по установлению рыночной или иной стоимости (ликвидационной, инвестиционной и др) недвижимого и движимого имущества, работ и услуг, нематериальных активов, в том числе интеллектуальной собственности, используя все известные методы оценки имущественных комплексов. При этом он обязан своевременно составить отчет об оценке и передать его заказчику. Он должен сохранять свой отчет в течение трех лет.

В приложении сформулированы и общие требования к объему знаний эксперта по оценке имущества В частности, он должен овладеть методическими приемами определения величины стоимости отдельных объектов гражданских прав, в том числе на основе таких методов, как затратный, доходный, сравнительных продаж.

Оценщик должен иметь профессиональное высшее образование. Возможно приобщение к этой профессии и на базе дополнительного образования, к которому согласно упомянутому приложению можно отнести второе высшее или среднее профессиональное образование, различные курсы и стажировки. Впрочем, в Законе об оценочной деятельности сформулированы существенно более высокие требования к образовательному уровню оценщиков, но он пока еще не введен в действие.

Чуть раньше, в июле 1996 г., российским образовательным ведомством был утвержден паспорт по новой специальности, получение которой возможно на базе высшего образования Речь идет о подготовке специалистов по антикризисному управлению -- специальность 06. 20. 00. В рамках этой специальности предусмотрены помимо других две профильные специализации: по оценке недвижимости и по оценке бизнеса.

Методическое руководство подготовкой профессионалов по указанной специальности и отмеченным специализациям осуществляет Учебно-методическое объединение (УМО) на базе Московского университета по экономике, статистике и информатике (МЭСИ). Ряд вузов России уже получил разрешение УМО на подготовку соответствующих специалистов. Теперь это не только МЭСИ, но и дальневосточный технологический университет (Владивосток), Хабаровский университет экономики и права, другие высшие учебные заведения (всего их около 20).

Регулирование условий подготовки оценщиков -- особая область интересов региональных органов власти. В Москве по этому поводу изданы специальное распоряжение мэра Ю. Лужкова (! 129-РМ от 14.02.1997 г.) и вслед за ним распоряжение вице-мэра правительства Москвы Б. Никольского (! 304-РП от 31.03.1997 г.). Ими утверждены следующие документы, регламентирующие организацию оценочной деятельности в Москве:

1) Временное положение об аттестации оценщиков недвижимости на территории Москвы;

2) Типовые задачи и вопросы аттестационных экзаменов по теоретическим вопросам оценки недвижимости на территории Москвы.

Временный характер этих документов объясняется тем, что продолжительность их действия зависит от срока введения За кона об оценочной деятельности, после чего условия аттестации оценщиков будут скорректированы. Некоторая корректировка этих условий зафиксирована в упомянутом выше Законе г. Москвы от 11.02.1998 г. № З “Об оценочной деятельности в городе Москве”. В частности, в нем сформулированы задачи так называемого уполномоченного органа. орган, -- сказано в ст. 18, -- является регулирующим оценочную деятельность органом Московской городской администрации”. Среди его функций есть и такая, как “согласование требований к оценщикам в городе Москве для целей государственной аттестации и аккредитации” (Экономика и жизнь. Московский вы пуск. 1998. Март. № 12. С. 15).

Глава 2. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Связь недвижимости с землей

Недвижимость характеризуется прочной (нерасторжимой) связью между земельным участком и расположенными на нем зданиями и сооружениями. Это нашло отражение в переводных изданиях по оценке недвижимости. Так, в книге Г. Харрисона [9, с. 26] дается следующее определение недвижимого имущества -- это “земля как физический объект и все, что с ней прочно связано (находится на ней)”. Примерно такое же определение дано и в известном Оксфордском словаре по бизнесу: “Недвижимое имущество -- это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней” Приведем еще одну формулировку: “Недвижимость, недвижимое имущество -- реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле”

Близка к этим определениям следующая формулировка, содержащаяся в ст. 130 “Недвижимые и движимые вещи” ГК РФ: “К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Важно в этом определении указание на нерасторжимую связь между земельным участком и прочно скрепленным с ним имуществом.

При этом дальнейшие формулировки этой же статьи нам не представляются достаточно правомерными. Прежде всего, мы имеем в виду первое предложение второго абзаца ст. 130 ГК РФ:

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты”. В данном случае в качестве основы выделения недвижимости выдвигается принцип обязательной государственной регистрации указанных объектов.

Не вызывает сомнения необходимость такой регистрации в отношении земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений. Вероятно, она необходима и в отношении воз душных и морских судов, космических объектов. При этом было бы неправомерно только на этом основании относить последние к объектам недвижимости. Их, на наш взгляд, вообще нельзя рассматривать в качестве объектов недвижимости, потому что для них не свойственна прочная (нерасторжимая) связь с земельным участком. Вследствие отсутствия этой связи такие “псевдообъекты недвижимости” нельзя подвергнуть отчуждению на единственном основании, установленном ГК РФ в связи с изъятием участка, на котором оно (недвижимое имущество) находится (см. ст. 281 ГК РФ).

Именно по причине отсутствия такой связи морские и воз душные суда одной страны нередко арестовывают в других странах за непогашенные долги компаний-владельцев

Мы бы не стали акцентировать внимание на этой законодательной несообразности, если бы не ее серьезные практические последствия. Представленное в ГК РФ определение судов, самолетов в качестве объектов недвижимости вызывает соответствующую реакцию налоговых служб. Отмечены попытки распространить на некоторые из дополнительно указанных в ст. 130 недвижимых вещей режим налогообложения, свойственный, безусловно, лишь действительным объектам недвижимости. Вот тому разительный пример.

Весной 1997 г. стало известно, что авиастроители подготовили к использованию широкофюзеляжный Ил-96, оснащенный бортовым радиоэлектронным оборудованием фирмы “Коллинз” и американскими авиадвигателями. В конце апреля 1997 г. тогдашний председатель Правительства РФ В. Черномырдин вручил сертификат летной годности создателям Ил-96 (Независимая газета. 1997. 29 апр.).

При этом реальные (коммерческие) полеты Ил-96, равно как и других самолетов новых типов, осложняются требованиями налоговой службы. “Недавно государство приготовило нам еще один подарок, -- говорит президент компании “Волга-- Днепр” А. Исайкин, -- увеличение налога на недвижимость. Причем под недвижимостью они (налоговые службы. -- Ант.) понимают авиатехнику. Если этот побор будет введен, на полетах по российским авиатрассам можно ставить крест -- в таких условиях летать будет некому...” (Финансовые известия. 1997. 17 апр.).

Строго говоря, действиях налогового ведомства нет ничего заслуживающего осуждения: оно действует в соответствии с формальной логикой -- если воздушные суда отнесены ГК РФ к “недвижимым вещам”, то за их использование нужно платить налог на недвижимость. Так несовершенство правовых формулировок вызывает противоречащие здравому смыслу, но законодательно обусловленные фискальные действия налогового ведомства.

Для авторов этой книги точность определения понятия не движимости важна еще и потому, что от этого зависит предмет самой книги. К нему мы вовсе не намерены относить особенности оценки стоимости судов, самолетов и космических объектов.

Малообоснованно и заключительное положение п. 1 ст. 130:

“Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество”. Выходит, определение недвижимых вещей, данное в первом абзаце ст. 130, не является исчерпывающим. Отсюда следует, что вычленение недвижимых вещей может происходить произвольно или, как сказано в ГК РФ, в соответствии с законом. Но разве может закон давать еще какое-то новое основание для выделения недвижимого имущества помимо указанного в его исходном положении?

2.2. Определениенедвижимого имущества

Указывая на принципиальное условие выделения недвижимого имущества на основании прочной (нерасторжимой) связи тех или иных вещей (зданий, сооружений, леса, многолетних насаждений) с земельным участком, на котором они расположены, мы вовсе не отрицаем того, что вполне оправдано расширение перечня других вещей, которые могут быть отнесены к недвижимости. Но это расширение конкретно, а не абсолютно. Скажем, самолет, принадлежащий обанкротившемуся акционер ному обществу, может рассматриваться как часть имущественного комплекса, который и образует данное предприятие. Такое определение дано в ст. 132 ГК РФ: « Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс... Предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью”. Мы хотим подчеркнуть, что самолет может рассматриваться как не движимость, но только в рамках имущественного комплекса, используемого, как сказано в той же ст. 132, `‚для осуществления предпринимательской деятельности”. Но это вовсе не значит, что любой самолет, в том числе используемый не для предпринимательской деятельности, может быть отнесен к недвижимому имуществу. другое дело, что такой самолет подлежит государственной регистрации, но она вовсе не означает отнесение самолета, например медицинской авиации, к недвижимому имуществу.

Почему же отдельные вещи, не имеющие субстанции недвижимого имущества, в конкретной ситуации могут рассматриваться в качестве недвижимости? Потому что, как сказано во французском Гражданском кодексе, известном как Кодекс Наполеона, “имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют”

Так, самолет, принадлежащий, допустим, обанкротившемуся акционерному обществу, относится к недвижимости “вследствие предмета, принадлежность которого он составляет”, в дан ном случае вследствие принадлежности к предприятию -- имущественному комплексу, который признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). Более общее определение дано в ст. 135 ГК РФ «Главная вещь и принадлежность». В ней сказано, что вещь, предназначенная другой главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), следует « судьбе главной вещи» Это понятие важно для оценщика.

2.3 Право собственности на объект недвижимости и его ограничения

Правовое регулирование недвижимости связано с правом собственности, которое понимается согласно воспринятому в зарубежном законодательстве основополагающему положению римского частного права как «наиболее полное господство над вещью” При этом эта первоначальная установка на безраздельное господство над вещью, в том числе и над недвижимым имуществом, претерпела изменения в конце ХIХ -- начале ХХ в.

Речь идет о появлении различных ограничений прав собственности на объекты недвижимости, преимущественно в отношении права собственности на землю. Согласно исходной формулировке этого права собственник земельного участка рас сматривался в качестве также и собственника недр и воздушного пространства (применительно к территории земельного участка). При этом именно по этой линии, в конце концов, сложились определенные ограничения, вызванные интересами владельцев соседних земельных участков или публичными интересами.

Интересы владельцев соседних участков, равно как и часть публичных интересов, защищаются сервитутами (обременениями). Эти ограничения систематизированы в ст. 274 ГК РФ « Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)». В ней говорится, что “собственник недвижимого имущества... вправе требовать от собственника соседнего земельного участка... предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд...”

Сервитут -- важный элемент оценки недвижимости. Эта оценка может быть связана с платой за пользование земельным участком, которую согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ “собственник участка, обремененного сервитутом, вправе... требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут”.

В законодательстве большинства стран с рыночной экономикой сформулированы условия ограничения собственника земельного участка на недра и на воздушное пространство. Так, со гласно ст. 905 германского Гражданского кодекса, “собственник земельного участка не может воспретить воздействие на участок на такой глубине или на такой высоте, что устранение его не представляет для него интереса” Такого рода ограничения в российском законодательстве должны быть связаны с законом о земле и других природных ресурсах.

Крайний случай ограничений -- это отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. Это положение рассматривается в ст. 239 ГК РФ следующим образом: случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду не надлежащего использования земли невозможно без прекращения собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество моет быть изъято путем выкупа государством или продажи с публичных торгов...” Это положение о выкупе является ключевым при установлении “оснований прекращения права собственности”. Согласно ст. 235 ГК РФ в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится с возмещением стоимости этого имущества и других убытков...”.

Оценка стоимости этого имущества и убытков возможна лишь в результате расчетов независимых профессионалов-оценщиков. В первом случае (отчуждение государством) такая оценка нужна для определения выкупной цены. Согласно ст. 281 ГК РФ При определении выкупной цены в нее включаются: рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка... в том числе упущенная выгода” Во втором случае (продажа с публичных торгов) денежная оценка стоимости объекта недвижимости необходима для установления первоначальной цены продажи с публичных торгов.

2.4. Законодательные требованияк оценке объектов недвижимости

Денежная оценка объектов недвижимости важна при определении вклада учредителей при создании, например, хозяйственных товариществ и обществ. В частности, согласно п. б ст. 66 ГК РФ “Основные положения о хозяйственных товариществах и обществах” “денежная оценка вклада участника хозяйственного товарищества производится по соглашению между учредителями (участниками) общества и в случаях, предусмотренных законом, под лежит независимой экспертной проверке”. Условия соглашения, как правило, вырабатываются с помощью независимых экспертов оценщиков. К их услугам прибегают и для проверки такой оценки.

Правда, ГК РФ не всегда последователен в определении условий оценки вклада (доли) участника, например полного товарищества. Там в ст. 78 “Последствия выбытия участника из полного товарищества” говорится, что выбывшему из полного товарищества, выплачивается стоимость части имущества товарищества, соответствующей доле этого участника в складочном капитале... Причитающаяся выбывающему участнику часть имущества... определяется по балансу...”. При этом понятно, что денежная оценка имущества по балансу не совпадает с его реальной стоимостью. допустим, полное товарищество образовалось в 1992 г., а один из его участников выходит из товарищества в 1997 г. Что же он получит, если первоначально учтенный в балансе складочный капитал с тех пор не переоценивался?

В ст. 93 ГК РФ « Переход доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью к другому лицу» сказано об условиях определения действительной стоимости: в том случае, “если в соответствии с уставом общества... отчуждение доли участника (ее части) третьим лицам невозможно, а другие участники общества от ее покупки отказываются”, то необходим расчет общества с отказывающимся от своей доли (части). Каким образом? Общество обязано выплатить участнику действительную стоимость его доли. действительная стоимость, очевидно, является рыночной стоимостью.

Особое внимание денежной оценке имущества, в том числе недвижимости, уделено в Законе об акционерных обществах, введенном в действие с 1 января 1996 г. Так, формирование уставного капитала АО помимо денежных взносов может происходить и за счет объектов недвижимости, Согласно ст. 9 этого закона решение об утверждении стоимостной оценки уставного капитала принимается учредителями. разумные учредители для этой цели, как правило, пользуются услугами профессионалов-оценщиков.

Их услугами АО должно воспользоваться и в том случае, когда то или иное имущество вносится в оплату его акций. “Если номинальная стоимость приобретаемых акций и иных ценных бумаг общества, -- сказано в ст. 34 Закона об АО, -- составляет более 200... минимальных размеров оплаты труда, то необходима денежная оценка независимым... оценщиком имущества, вносимого в оплату акций и иных ценных бумаг”.

Независимые оценщики требуются АО и для определения рыночной стоимости имущества (ст. 77), хотя утверждение величины этой стоимости относится к компетентности совета директоров (ст. 65).

2.5. Законодательствооб оценочной деятельности

Необходимость оценочной деятельности в российском рыночном хозяйстве потребовала ее законодательного оформления.

В начале октября 1996 г. Государственная дума в третьем чтении приняла Закон об оценочной деятельности. Этому пред шествовала довольно длительная борьба относительно концептуальных основ такого законодательства. Кто должен обеспечить организующее начало в оценочной деятельности -- саморегулируемые профессиональные организации оценщиков или властные структуры? Соответственно этому были выдвинуты два проекта закона об оценочной деятельности. В результате напряженной полемики был принят компромиссный вариант, который, однако, исключал всеобщее огосударствление оценочной деятельности, на что был ориентирован один из отвергнутых проектов закона.

Согласно принятой процедуре любой закон, принятый Гос. думой, должен быть одобрен Советом Федерации. Совет Феде рации, однако, отклонял этот закон постановлением от 13 ноября 1996 г. Х 360-СФ. Была создана согласительная комиссия для преодоления возникших разногласий. Она состояла из равного числа представителей Госдумы и Совета Федерации.

Самое главное разногласие касалось установления места субъектов Федерации в регулировании оценочной деятельности. Согласно заключению Комитета Совета Федерации по вопросам экономической политики принятый Госдумой закон исключал участие субъектов РФ в правовом регулировании оценочной деятельности. В связи с этим предлагалось обеспечить такое регулирование не только на федеральном уровне, но и с помощью соответствующих властных структур на уровне субъектов РФ. Заметим, что подобный аналог существовал в России в конце ХIХ в. Мы имеем в виду упомянутые выше губернские оценочные комиссии, наделенные полномочиями согласно утвержденным Александром III Правилам оценочной деятельности. Такое изменение в законе, представленном Госдумой, было рекомендовано согласительной комиссией.

Помимо этого согласительная комиссия поняла о необходимости введения в закон такого пункта: Российской Федерации вправе издавать нормативные акты, регулирующие оценочную деятельность, осуществляемую в отношении имущества, находящегося в их собственности, в части, не противоречащей федеральному законодательству”.

Принятые изменения закона исходили из положений Конституции РФ. В частности, она предусматривает, что в ведении РФ находится установление правовых основ единого рынка (ст. 71, п. “ж”). Федеральный закон об оценочной деятельности устанавливает общие ее принципы на разных уровнях. В то же время в отношении собственности субъектов РФ вполне воз можно их законодательное творчество, но, разумеется, в рамках общих условий, устанавливаемых федеральным законом.

В Законе об оценочной деятельности, согласованном двумя палатами Федерального Собрания, определены хозяйственные отношения, регулируемые этим законом, в том числе и связанные с рыночным оборотом недвижимости, выделены ее объекты и субъекты, охарактеризованы права и ответственность оценщиков, условия лицензирования их деятельности. Важное место в законе занимает определение роли саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков. Именно они заинтересованы в поддержании необходимого профессионального уровня оценщиков, в пресечении недобросовестных действий некоторых из них. В законе изложены также требования к уровню О оценщиков. Предполагается, что после введения в действие Закона об оценочной деятельности оценщик должен иметь высшее образование в указанной области, получить соответствующее образование в системах действующих вузов. Это, на наш взгляд, неправомерное требование.

При этом принятая Советом Федерации версия Закона об оценочной деятельности была отклонена Президентом (в мае 1997 г.). Особой критике им подвергнуто положение о неправо Мерном расширении функций саморегулируемых организаций. На мой взгляд, при согласовании положений Федерального закона об оценке следует ориентироваться в установлении статуса саморегулируемых организаций на более взвешенные и, Можно сказать, реальные формулировки упомянутого выше За кона об оценочной деятельности в г. Москве.

Глава 3. ВИДЫ СТОИМОСТИ,ПРИНЦИПЫ И ПРОЦЕДУРЫЕЕ ОЦЕНКИ

3.1. Виды стоимости

Стоимость. Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет единственного или даже хотя бы общепринятого определения.

Стоимость ассоциируется, во-первых, с полезностью -- способностью вещей содействовать благосостоянию или приносить удовлетворение -- и выступает как мера ее полезности. По выражению К. Менгера, стоимость -- того, насколько важны для нас отдельные товары (или наборы товаров), когда мы осознали, что без владения этими товарами не возможно удовлетворить наши потребности”.

Во-вторых, в той мере, в какой своей полезностью вещи обязаны умственным и физическим усилиям человека, стоимость отражает объем и качество таких усилий. Другими словами, существующая сегодня стоимость вещи в общем рассматривается как мера затрат, которые необходимо понести для создания точно такой же или другой, но столь же полезной вещи.

В-третьих, стоимость связывается также с относительной редкостью вещей: для того чтобы можно было говорить о стоимости вещи, эта вещь не должна быть общедоступной, т. е. потребность в таких вещах должна превышать их наличие (предложение).

В-четвертых, вещи, обладающие полезностью и относительно редкие, обычно являются предметами обмена на другие вещи или деньги. Очевидно, что вещи обладают различной способностью обмениваться на другие вещи. При этом стоимость, рассматриваемая как категория обмена, характеризует привлекательность вещи как предмета обмена и, следовательно, ее способность обмениваться на другие вещи или деньги.

В-пятых, существенно, что в оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, а не в единицах каких-либо других вещей и понимается тем самым как денежная стоимость. Изменение денежной стоимости вещи может означать, с одной стороны, что изменились какие-либо свойства самой вещи и (или) отношение людей к ней, а с другой стороны, что претерпела изменение ценность денег как единицы измерения стоимости. Возможно также, что произошло и то и другое одновременно.

Стоимость в пользовании. Стоимость вещи с точки зрения Ю человека, использующего или собирающегося использовать эту вещь определенным образом для удовлетворения собственных потребностей, называют стоимостью в пользовании. Стоимость вещи в пользовании для конкретного человека определяется его индивидуальными вкусами, взглядами, пристрастиями, симпатиями и антипатиями. Разные люди по-разному оценивают полезность одной и той же вещи, имеют разные Планы и ожидания относительно ее будущего использования. Существует множество других обстоятельств, в силу которых Стоимости в пользовании одной и той же вещи для разных людей могут существенно различаться.

Стоимость в обмене. Стоимость, рассматриваемую в связи отчуждением вещи и проявляющуюся в форме цены при Обмене этой вещи на другие вещи или деньги, называют стоимостью в обмене или меновой стоимостью. Поскольку в оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, в дальнейшем мы будем говорить об обмене вещи на деньги, т. е. о продаже.

Отличие стоимости в обмене от стоимости в пользовании заключается в том, что стоимость в пользовании есть характеристика вещи с точки зрения ее конкретного обладателя (реального или потенциального) и ее величина полностью определяется предпочтениями одного лица. Стоимость в обмене, напротив, объективируется только при продаже вещи и тем самым основывается на суждениях, по крайней мере, двух сторон, участвующих в сделке. Более того, стоимость в обмене обычно рассматривается не просто в рамках некоторой конкретной сделки между конкретными лицами, но как обобщенная характеристика привлекательности вещи как предмета обмена с позиций неопределенного числа ее потенциальных обладателей, в совокупности называемых рынком. Поэтому термины “стоимость в обмене” и стоимость” часто используются как синонимы.

Даже если вещь имеет самую высокую стоимость в пользовании для некоторого конкретного лица, это само по себе не означает, что стоимость этой вещи в обмене будет столь же вы сока: стоимость в обмене зависит от того, насколько высоко оценивается полезность вещи рынком. По образному выражению А. Маршалла, “не следует полагать, что собственник передаваемых благ, когда он их передает, всегда может выручить всю денежную стоимость, которую они для него составляют. Например, хорошо сшитый костюм может вполне стоить цены, назначенной дорогим портным, так как заказчик считает его для себя необходимым и не в силах заставить портного сшить его за меньшую цену, но сам заказчик не сможет продать его и за полцены”

Стоимость и цена. Термин “цена” часто используют как си л стоимости в обмене, хотя это разные понятия. В дальнейшем будем понимать цену как определенную денежную сумму, передаваемую покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной или предполагаемой сделке. Цена, которую покупатель готов уплатить за вещь, определяется его собственными представлениями о ее полезности. С другой стороны, продавец, определяя цену, которую он готов получить за вещь, руководствуется с собственными соображениями о полезности вещи, с которой он расстается. Тем самым цена в любой реальной или предполагаемой сделке, безусловно, определенным образом связана со стоимостями вещи в пользовании для конкретных покупателя и продавца.

При этом в каждой конкретной сделке цена определяется суждениями двух конкретных людей, в то время как стоимость в обмене -- это оценка вещи рынком. Поэтому, несмотря на возможные количественные совпадения, цена и стоимость в обмене не тождественны: при одной и той же стоимости вещь может быть продана по самым различным ценам.

Экономическая теория, однако, утверждает, что независимо от того, как различаются и как изменяются со временем цены одной и той же вещи, существует общий закон, объясняющий эти различия и изменения, и этот закон -- стоимость вещи, В Связи с этим конкретные изменения цен в конечном счете, связаны с изменениями стоимости вещей, а в более общей форме -- соотношением спроса и предложения.

Точно так же температура воздуха, устанавливающаяся в каждый конкретный день, теоретически может оказаться СКОЛЬ угодно высокой или низкой, но никто не станет отрицать наличия общей закономерности, описывающей как диапазон возможных значений температуры, так и ее изменения СО временем. Эта закономерность определяется географическим положением местности, скоростью и направлением господствующих ветров и другими фундаментальными факторами.

Стоимость и затраты. Понятия “стоимость” и “затраты” также не совпадают. для того чтобы убедиться в этом, достаточно признать, что затраты на строительство роскошного особняка в престижном жилом районе и в отдаленном пригороде при прочих равных условиях одинаковы, разница же в стоимости -- огромна.

Стоимость, безусловно, связана с затратами, однако не с теми затратами, которые в действительности были когда-то и кем-то произведены в связи с созданием вещи, а с теми, которые должны были быть произведены сейчас для того, чтобы была создана точно такая же или другая, но столь же полезная вещь. Это представление о стоимости подробно рассматривается при характеристике затратного подхода в оценке.

Рыночная стоимость. Она относится к числу конкретных определений в рамках категории стоимости в обмене и широко используется в качестве законодательно установленного стандарта не только в оценке недвижимости, но и в других сферах оценки.

Согласно распространенному определению рыночная стоимость -- это цена, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобретать, согласен был бы его приобрести.

Более полно уяснить глубокий смысл этого краткого определения можно в сопоставлении с определениями рыночной стоимости, принятыми в других странах. Так, в стандартах профессиональной оценочной деятельности” США рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, за которую имущество могло бы быть продано на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий справедливой сделки, когда и покупатель, и продавец действуют благоразумно и со знанием дела и в предположении, что цена не подвержена каким-либо чрезмерным воздействиям. В этом определении подразумевается, что продажа имущества совершалась бы, а права на него переходили бы от продавца к покупателю на определенную дату в условиях, когда:

1) покупатель и продавец имеют типичную мотивацию;

2) обе стороны в сделке хорошо информированы либо пользуются квалифицированными консультациями и действуют таким образом, чтобы в наибольшей степени удовлетворить собственные интересы;

З) имущество предлагается к продаже на открытом рынке в течение разумно необходимого времени,

4) покупка оплачивается долларами США или эквивалентными им финансовыми инструментами,

5) цена представляет собой нормальную компенсацию за продаваемое имущество, на размер которой не влияют какие-либо специальные финансовые условия или уступки, оказываемые кем бы то ни было, имеющим отношение к сделке

Тем самым рыночная стоимость определяется как результат своего рода “мысленного эксперимента”, проводимого оценщиком, -- справедливой гипотетической сделки, осуществляемой при соблюдении ряда условий

· открытость рынка, на котором совершается сделка;

· конкурентность рынка;

· типичная мотивация сторон;

· разумная информированность сторон;

· достаточное время, в течение которого недвижимость предлагается на рынке для продажи;

· использование типичных средств платежа;

· отсутствие необычных финансовых условий сделки.

Под открытостью рынка понимается отсутствие каких- либо серьезных препятствий финансового, правового, технологического или иного характера, которые затрудняли бы или делали невозможным появление на рынке новых покупателей и продавцов и их уход с рынка.

Степень конкурентности рынка определяется числом продавцов и покупателей, степенью стандартизированности (однородности) товара, контроля над ценами со стороны отдельных продавцов и покупателей, открытости рынка, наличием неценовой конкуренции. Диаметрально противоположными моделями рынка являются рынок чистой конкуренции и рынок чистой монополии.

Никакие реальные рынки, в том числе и рынки недвижимости, не являются в полной мере чисто конкурентными или чисто монопольными. Поэтому, определяя рыночную стоимость, необходимо лишь допускать, что гипотетическая продажа оцениваемого объекта происходила бы при той степени конкуренции, которая является нормальной для соответствующего рынка.

Требование типичной мотивации продавца и покупателя в сделке купли-продажи означает, что стороны в первую очередь должны руководствоваться стремлением в наилучшей степени удовлетворить собственные экономические интересы.

Одно из проявлений нетипичной мотивации -- так называемое состояние крайней необходимости, в котором может находиться продавец или покупатель. для продавца такая ситуация возможна, например, когда необходимо срочно продать не движимость для получения денег на какие-либо неотложные нужды. Покупатель, не имеющий крыши над головой и лишенный возможности ждать, может согласиться на явно несправедливые условия, чтобы как можно скорее приобрести жилье. Сделки на крайне невыгодных условиях, совершение которых было обусловлено стечением особых обстоятельств, чем воспользовалась одна из сторон, не только не должны рассматриваться в качестве ценовых индикаторов рыночной стоимости, но и могут быть признаны судом недействительными по российскому праву.

Степень информированности сторон о свойствах продаваемого имущества, а также о характере и состоянии рынка существенным образом влияет на оценку продавцом и покупателем полезности имущества Поэтому и продавец, и покупатель должны обладать информацией, нормально необходимой для того, чтобы каждый из них мог с достаточной степенью достоверности оценить размер собственных экономических выгод

Возможна, к примеру, ситуация, когда в центре большого города офисные помещения в среднем стоят вдвое дороже жилых Продавец квартиры, которая может быть без особых затрат переоборудована в офис, может не подозревать о таком способе ее использования и назначить цену продажи, ориентируясь на цены сделок с жилыми помещениями, т е недооценить продаваемое имущество Именно поэтому необходимым элементом любой оценки является определение наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта

Время, в течение которого недвижимость предлагается на рынке для продажи, должно быть достаточным для того, что бы продавец мог найти покупателя Рынки недвижимости, за исключением, быть может, обширных рынков стандартизированных квартир, имеют свою специфику, определяющуюся уникальностью каждого объекта. Как правило, продажа недвижимости требует достаточно продолжительного времени для того, чтобы продавец мог найти покупателя, а покупатель -- продавца Кроме того, покупатель должен удостовериться в юридической “чистоте” продаваемого объекта, провести консультации со специалистами, осмотреть объект и т д

Следовательно, при продаже недвижимости должно быть обеспечено достаточное время для того, чтобы сделка могла со стояться на нормальных условиях. Слишком сделка, вероятнее всего, свидетельствовала бы о нетипичной мотивации или недостаточной информированности одной или обеих сторон

В качестве средства платежа должны использоваться деньги или их общепринятый эквивалент. В противном случае бывает трудно или вовсе невозможно соотнести действительную ценность компенсации, полученной продавцом, с определенной денежной суммой, так как применение различных подходов, методик и переводных курсов может внести значительные искажения в денежную оценку сделки.

Ни одна из сторон и никто другой, имеющий отношение к сделке, не должен предоставлять никаких необычных финансовых условий или уступок. Такие уступки могут предоставляться, например, в сделках между родственниками или любыми другими сторонами, которые помимо рассматриваемой сделки связаны иными обязательствами экономического или внеэкономического характера (материнские и дочерние компании). В частности, не должны использоваться разного рода льготные кредиты, обусловленные политическими, социальными или иными сходными факторами.

Реальные сделки с недвижимостью в той или иной степени испытывают воздействие самых различных факторов, не относящихся непосредственно к рыночным условиям, и редко удовлетворяют в полной мере всем перечисленным требованиям. При этом для того чтобы цена какой-либо конкретной сделки могла считаться хорошим приближением к рыночной стоимости, не требуется абсолютного соответствия всем условиям, приведенным в определении рыночной стоимости. Важно лишь, чтобы отклонения носили нормальный характер и не воздействовали бы чрезмерно на цену сделки.

В силу принципиально неустранимых специфических особенностей, присущих любой реальной сделке с недвижимостью, а также в силу уникальности каждого объекта недвижимости оценщик никогда не утверждает, что оцениваемый объект обязательно будет продан по цене, равной его рыночной стоимости. Оценочное заключение о рыночной стоимости является лишь прогнозом относительно того, какой могла бы с наибольшей вероятностью оказаться цена продажи объекта в определенный момент времени без существенного отклонения от условий, приведенных выше.

Важно понимать, что в определении рыночной стоимости не имеются в виду, какие бы то ни было конкретный продавец или конкретный покупатель оцениваемого имущества: речь идет о гипотетической сделке между типичным продавцом и типичным покупателем -- воображаемыми репрезентативными участниками рынка, чьи взгляды и суждения характерны для большинства реальных участников рынка, на котором совершается эта сделка.

Наконец, особо существенно, что оценщик как профессионал, обладающий специальными навыками и познаниями, способен проводить внимательный анализ и делать глубокие выводы о стоимости оцениваемого имущества. Эти выводы, вполне вероятно, будут отличаться от того, как стоимость имущества оценивается рынком. Рынок может, по мнению оценщика, «заблуждается» относительно стоимости имущества, “недооценивать” или, напротив, “переоценивать” его. Тем не менее рыночная стоимость определяется именно рынком, а не самим оценщиком независимо от того, или “не прав” рынок с точки зрения оценщика.

Следовательно, оценивая рыночную стоимость, оценщик : в своем “мысленном эксперименте” мыслить и действовать таким образом, как мыслил бы и действовал типичный частник рынка, продающий или покупающий оцениваемое имущество. Если же оценщик будет руководствоваться собственными взглядами и суждениями, он получит не рыночную стоимость, а нечто совсем другое -- ту стоимость, которая стала бы рыночной, если бы рынок состоял преимущественно из профессионалов, подобных самому оценщику.

Инвестиционная стоимость. Она в отличие от рыночной Есть стоимость имущества с точки зрения конкретного реального или потенциального собственника (инвестора), определяются его индивидуальными инвестиционными требованиями, склонностями и предпочтениями и являющаяся поэтому проявлением стоимости в пользовании.

Так, инвестиционная стоимость коммерческого здания, расположенного на оживленной улице в центре города, определяется исходя из того, кто и каким образом использует (либо собирается использовать) это здание, и может быть соотнесена прежде всего с теми доходами, которые потерял бы собственник здания при его продаже (или приобрел при покупке).

Если здание принадлежит преуспевающему врачу, занимающемуся частной практикой и имеющему постоянных богатых клиентов, привыкших из года в год приходить в одно и то же место, инвестиционная стоимость здания для него, вероятно, будет иной, чем для рядового торговца, для которого потери в доходе, вызванные переменой места торговли, будут, скорее всего, незначительны либо их не будет вовсе. По тем же при чинам инвестиционная стоимость имущества для конкретного инвестора может отличаться от его рыночной стоимости как в большую, так и в меньшую сторону, хотя ничто не мешает им совпадать.

3.2. Специфика рынков недвижимости

В экономической теории рынком считается совокупность организационных, технических, правовых и других механизмов, обеспечивающих взаимодействие и совершение сделок между продавцами и покупателями. Так, система торговли журналами, распространяемыми исключительно по подписке, образует рынок таких журналов, а городская телепрограмма, посвященная купле-продаже квартир и жилых домов, является частью местного рынка жилья.

Современный рынок совершенно не обязательно должен быть связан с определенным географическим местом. Например, рынок ценных бумаг при существующем уровне развития средств телекоммуникации не относится к какой-либо точке пространства, продавцы и покупатели могут находиться на разных континентах.

Рынки недвижимости по своей природе заметно отличаются от тех рынков, которые в экономической науке принято называть высокоорганизованными, например от мировых рынков цветных металлов или ценных бумаг (табл. 3.1).

Таблица 3.1Особенности рынка недвижимости по сравнению с высокоорганизованными рынкамистандартизированных товаров

Характерные черты

Рынки

высокоорганизованные

недвижимости

Типичные территориальные границы рынка

Регион, группа регионов, страна, группа стран, все страны мира

Район, город, регион

Взаимозаменяемость единицы товара

Абсолютная

Абсолютная невзаимозаменяемость или очень слабая взаимозаменяемость

Стандартизированность товара

Абсолютная или очень высокая

Отсутствует или низкая

Число продавцов и покупателей

Большое

Небольшое

Соотношение между числами продавцов и покупателей

Сбалансировано

Колеблется между сбалансированностью, "рынком покупателя" и "рынком продавца"

Характер сделок

Преобладают публичные (преимущественно биржевые) сделки

Сделки носят частый характер

Доступность информации о товаре и рынке

Очень высокая

Доступ к информации обычно затруднен

Достоверность и полнота информации о товаре и рынке

Очень высокая

Доступная информация часто недостоверна и (или) неполна

Скорость обмена информацией и принятия решений

Очень высокая

Низкая

Степень осведомленности продавцов и покупателей о товаре и ценах

Высокая или очень высокая

Изменяется от очень высокой до очень низкой

Правовое регулирование способов использования товара и сделок с ним, непосредственно воздействующее на цены

Минимальное

Значительное

Стабильность цен

Цены обычно относительно стабильны

Цены могут часто изменяться в широких пределах

Транспортабельность товара

Очень высокая

Полностью отсутствует

Влияние реального местонахождения товара на цены

Очень незначительно

Местонахождение- один из важнейших факторов, формирующихся цены

Роль нерациональных факторов в принятии решений

Крайне незначительна

Заметная

Возможность относительно быстро заметного увлечения или уменьшения

Значительная

Практически отсутствует в силу длительности строительного цикла

Локальный характер рынков недвижимости. Большинство рынков недвижимости по своей природе локальны. Если только речь не идет об особо заметном объекте, информация о котором получила широкое распространение, то покупателем с наибольшей вероятностью оказывается либо человек, живущий в этой местности, либо фирма, осуществляющая здесь свои деловые операции. Именно поэтому самое пристальное внимание оценщик обращает на ближайшие окрестности, а также на район, поселение и регион местоположения оцениваемой недвижимости.Слабые взаимозаменяемость и стандартизированность недвижимостей. Каждый из объектов недвижимости уникален, убудь то земельный участок, здание, строение или какая-либо совокупность отдельных объектов. Поэтому редко оказывается возможным найти два объекта, обладающих одним и тем же набором полезных качеств.Недвижимости с трудом поддаются стандартизации, что делает практически невозможной их продажу по описанию:ли для купли-продажи, скажем, партии металла достаточно сказать марку и другие общепринятые характеристики товара, ) покупка недвижимости, за редким исключением, требует физического контакта покупателя с объектом, внимательного осмотра и выяснения всех важных обстоятельств, имеющих значение для сделки. По своему характеру сделки на рынках недвижимости подобны купле и продаже картин старых мастеров и других антикварных изделий, не поддающихся “делению на сорта”.Продавцы и покупатели на рынках недвижимости. Если высокоорганизованных рынках в их нормальном состоянии значительному числу продавцов обычно противостоит столь же значительное число покупателей, то на рынках недвижимости во многом в силу их локальной природы часто возникают диспропорции между числами продавцов и покупателей.Частный характер сделок на рынках недвижимости. В отличие от высокоорганизованных рынков, на которых преобладают публичные (преимущественно биржевые) сделки, сделки рынках недвижимости носят частный характер и обычно совершаются в результате относительно длительных переговоров и «уторговывания» сторон. Сделки с недвижимостью часто требуют не только физического контакта покупателя с объектом, но личных встреч с продавцом. даже в тех случаях, когда сделка совершается при посредничестве специализированных риэлторских фирм, ответы на многие вопросы, представляющиеся покупателю существенными, могут быть получены только в личной беседе с продавцом.Специфика информации на рынках недвижимости. Если высокоорганизованные рынки находятся под пристальным наблюдением множества участников, аналитиков и исследователей, обладают развитыми системами сбора, обработки и распространения информации, то рынкам недвижимости в силу частного характера сделок присущи труднодоступность, неполнота и нередко недостоверность получаемой информации.В РФ до недавнего времени отсутствовала действенная система регистрации прав на недвижимость, и как следствие поиск информации об интересующих оценщика объектах был чрезвычайно затруднен. Кроме того, в силу чрезвычайно широкого распространения всевозможных способов минимизации налогов, взимаемых при купле-продаже недвижимостей, даже та информация, которую удается получить, редко оказывается полной и достоверной.Другими следствиями отсутствия общедоступной системы сбора и предоставления информации о рынках недвижимости являются, во-первых, низкая скорость обмена информацией между участниками рынка, а во-вторых, чрезвычайно широкий диапазон, в котором может изменяться степень осведомленности конкретных участников рынка о товаре и ценах.Нерациональные факторы в сделках с недвижимостью.На рынках стандартизированных товаров практически единственным фактором, влияющим на принимаемые решения, является цена. В сделках с таким товаром, как недвижимость, поведение людей в значительной степени подвержено комплексу рефлекторных действий, импульсов, инстинктов, привычек, на строений.Часто человек готов заплатить высокую цену за дом в основ ном потому, что он просто понравился ему, и отказаться от покупки другого, возможно, лучшего дома по весьма скромной цене только потому, что что-то ему очень не нравится, причем же он сам далеко не всегда может объяснить, что именно.При этом, как следует из практики, несмотря на значительное влияние таких нерациональных факторов, ценообразование на рынках недвижимости все же подчиняется достаточно устойчивым закономерностям, обнаружить которые и должен оценщик.Неэластичность предложения на рынках недвижимости. В отличие от многих других рынков на рынках недвижимости объем предложения не может быть заметно быстро увеличен ёри росте цен. Это свойство, называемое ценовой неэластичностью предложения, объясняется тем, что для создания новых недвижимостей обычно требуется достаточно продолжительное время. исчисляемое месяцами или годами, что прежде всего объясняется ограниченностью свободных земельных участков.3.3. Принципы оценки недвижимостиОценка недвижимости как система теоретических и практически их знаний основывается на ряде рассматриваемых ниже фундаментальных суждений, называемых принципами оценки.Полезность. Термин “полезность” широко используется как 4 науке в целом, так и в оценке недвижимости обычно применяется для обозначения способности вещи удовлетворять те или иные потребности обладателя -- содействовать благосостоянию или приносить удовлетворение. Если бы полезность могла быть количественно измерена, можно было бы установить математическую связь между количеством полезности сконцентрированным в оцениваемом объекте, и его оценочной стоимостью. Тогда задача оценщика сводилась бы к измерению полезности оцениваемого объекта и расчету его оценочной стоимости как заранее известной функции от полезности. При этом оценщики не располагают какими-либо способами ее измерения.Тем не менее категория полезности с успехом применяется в оценке недвижимости. Так, одна из основных поведенческих предпосылок оценки заключается в том, что экономически рациональный человек из множества взаимоисключающих альтернатив склонен выбирать ту, для которой при прочих равных условиях ожидаемая полезность максимальна.В оценке недвижимости категория полезности безотносительно к ее измеримости приобретает особый смысл тогда, когда речь идет об анализе рынка, на котором могла бы быть продана оцениваемая недвижимость. Оценщик должен ясно представить, чьи и какие именно потребности способен удовлетворить оцениваемый объект, а также каким образом и в какой степени эти потребности могут быть удовлетворены. Другими словами, в чем заключается и насколько высока полезность оцениваемой недвижимости для типичного покупателя.Для ответа на эти вопросы необходимо внимательно изучить не только ближайшие окрестности, но и район, поселение и регион местоположения оцениваемой недвижимости. Не следует ограничиваться одними лишь данными экономического характера, нужно проанализировать преобладающие здесь демографические, социально политические, религиозные и другие факторы, а также сложившиеся тенденции. В итоге оценщик должен, насколько это возможно, составить своего рода “экономико-психологический портрет” типичного покупателя оцениваемой недвижимости, выводы о мотивации и предполагаемом образе действий которого имеют чрезвычайно важное значение. Фигура типичного покупателя во многом предопределяет используемые в оценке поведенческие предпосылки, подходы и методы.Принцип замещения. Он является одной из фундаментальных поведенческих предпосылок в оценке недвижимости и сводится к очевидному на первый взгляд предположению о том, как ведут себя люди, принимая те или иные решения: стремясь к достижению определенного результата, человек распределяет и сочетает имеющиеся в его распоряжении ресурсы таким образом, чтобы они были использованы с максимальной эффективностью. Другими словами, человеку свойств но постоянно замещать менее эффективные средства достижения цели более эффективными.Исходя из принципа замещения, оценщик недвижимости предполагает, что покупатель оцениваемого объекта, имея ,целью приобретение некоторого набора полезных качеств, воплощенных в объекте, будет сопоставлять альтернативные способы достижения этой цели, выбирая среди них максимально эффективный.При сравнении продаж в качестве альтернативы приобретению оцениваемого объекта рассматривается приобретение других объектов, обладающих эквивалентной полезностью. При этом оценщик приходит к естественному выводу о том, что стоимость оцениваемого объекта не должна превышать стоимостей таких объектов.В затратном подходе альтернативой покупке оцениваемого Объекта является создание другого объекта с эквивалентной полезностью. Закономерно предполагать, что стоимость оцениваемого объекта не должна превышать тех затрат, которые потребовались бы для такого замещения (с учетом предпринимательской прибыли).Ожидания. Стоимость недвижимости определяется не столько факторами, существующими сегодня, сколько ожидаемыми событиями. “Хотя будущее не может предопределять настоящее, однако то, что мы ожидаем в будущем, может и должно являться частью оценки настоящего” Действительно, в отличие от вещей, предназначенных для немедленного употребления, при покупке недвижимости человек в общем рассчитывает на получение выгод в течение более или менее продолжительного периода времени в будущем При этом цена, которую он готов сегодня уплатить за недвижимость, по существу, представляет собой плату за право получения этих вы год, а значит, самым непосредственным образом соотносится с их ожидаемым объемом. Так же и продавец, определяя цену, которую он готов сегодня получить в обмен на продаваемую недвижимость, соизмеряет ее с ожидаемым объемом утрачиваемых им будущих выгод. Следовательно, реалистичная оценка стоимости недвижимости невозможна без сколько-нибудь определенного представления об ожиданиях, связанных с оцениваемым объектом.Так, оценивая жилой дом или квартиру в недавно застраиваемом, но перспективном районе, следует предположить, что многие покупатели готовы будут уплатить цену, которая в соотношении с сегодняшним уровнем удобств в районе могла бы показаться чрезмерно высокой. При этом их действия будут продиктованы надеждами на то, что через некоторое время благо даря разумной застройке этот район достигнет желаемого высокого уровня развития и престижа.Оценка недвижимости, предназначенной для размещения промышленного должна учитывать ожидания, связанные с будущим развитием транспортной и промышленной инфраструктуры, динамикой рынков ресурсов и сбыта готовой продукции.Ожидаемое повышение цен на недвижимость определенного типа может подхлестнуть спекулятивный спрос и повысить сегодняшние стоимости таких недвижимостей. Слухи о готовящемся строительстве крупного промышленного предприятия в непосредственной близости от зоны жилой застройки могут привести к общему снижению стоимости жилых домов в этом районе. Инфляционные ожидания могут стимулировать желание людей обезопасить свои деньги путем инвестирования в недвижимость, что приведет к росту ее стоимости.Внешние воздействия. Ситус. Стоимость недвижимости определяется не только ее собственными качествами, но и влиянием самых различных внешних факторов. Связи между объектом и его «средой обитания» могут обнаруживаться как в ближайших окрестностях, районе, поселении (поселке, городе), так на региональном, общенациональном и транснациональном уровнях. Совокупность всех таких связей конкретного объекта называют его ситусом (от латинского situs -- место) или экономическим местоположением.Так, для промышленного предприятия ситус определяется близостью к транспортным узлам, через которые доставляются производственные ресурсы и вывозится произведенная продукция, близостью к местам продажи продукции, доступностью инженерной инфраструктуры, обеспечивающей производственный процесс, близостью к местам проживания работников. Ситус жилого комплекса составляют прежде всего транспортная доступность центров деловой активности, близость объектов социально-культурной инфраструктуры (школ, магазинов, учреждений здравоохранения и т. п.), наличие живописного пейзажа и любых объектов естественного (лес, пруды, озера) или искусственного (парки, скверы) происхождения, с которыми связываются рекреационные, экологические и эстетические качества жилья. Изучая ситус объекта, необходимо рас сматривать как положительные, так и отрицательные связи. Так, например, близость офисного здания к традиционному центру деловой активности следует считать положительной связью, а близость к аэропорту с повышенным уровнем шума отрицательной.Традиционно одним из важнейших факторов, определяющих ситус объекта, считаются транспортные затраты (временные и финансовые). Например, для времени доступа к жилью из центра деловой активности один час является своеобразным “психологическим барьером”, резко снижающим привлекательность жилья для покупателей. Результаты исследований свидетельствуют о том, что на рынке жилой недвижимости в пределах и окрестностях моноцентрических городов при прочих равных условиях наблюдается заметное падение стоимости за пределами так называемой часовой изохроны-- линии, ограничивающей территорию, время доступа к которой из делового центра на транспорте не превышает одного часа.Изменения в “экономической среде обитания” объекта в зависимости от их масштабов и характера могут повлечь как повышение, так и снижение стоимости объекта. Например, устройство парка вблизи жилых домов, вероятно, повысит их привлекательность и стоимость, а открытие в ближайших окрестностях нефтеперерабатывающего завода окажет обратноё воз действие. При этом и изменения в любом из экономически взаимосвязанных объектов трансформируют их общую “экономическую среду обитания” в целом, следствием чего могут стать изменения стоимостей некоторых или всей совокупности таких объектов. Так, постройка крупного промышленного пред приятия в непосредственной близости от мест проживания потенциальных работников (в надежде минимизировать транс портные затраты последних и получить для предприятия выгодную положительную связь) вполне может обернуться катастрофическим снижением привлекательности (и стоимости) близлежащего жилья и оттоком населения.Соответствие, эффекты прогрессии и регрессии. Термину “соответствие” в оценке недвижимости придаются два значения:* степень соответствия характеристик недвижимости рыночным предпочтениям;* степень соответствия архитектурного решения оцениваемого объекта тем характеристикам, которые присущи доминирующему в окружающей местности типу недвижимости.Максимальное соответствие рыночным предпочтениям -- требованиям, предъявляемым потенциальными покупателями к недвижимости такого рода, -- придает объекту максимально возможную полезность, а значит, при прочих равных условиях и максимальную стоимость. В отличие от товаров, потребляемых немедленно или в течение сравнительно короткого времени, недвижимость предназначена для длительного использования. Поэтому, говоря о степени ее соответствия рыночным предпочтениям, необходимо рассматривать не только существующие, но и ожидаемые будущие взгляды потенциальных покупателей.Следствием несоответствия архитектурного решения оцениваемого объекта характеристикам доминирующего типа недвижимости может быть как повышение, так и снижение стоимости, так как предпочтения потенциальных покупателей в значительной степени формируются под воздействием общего благоприятного или неблагоприятного впечатления от качества окрестностей оцениваемого объекта, а также от того, насколько удачно объект вписывается в существующую застройку.Эффект прогрессии -- положительное воздействие несоответствия на стоимость. Например, стоимость жилого дома сред него качества, расположенного в окружении дорогих особняков, вероятнее всего, будет выше, чем если бы его окружали такие же дома. Напротив, потеряет в стоимости современное, тщательно ухоженное офисное здание, окруженное устаревшими зданиями с неудовлетворительными внешним видом, уровнем удобств и услуг (эффект регрессии).О соответствии архитектурных решений объекта и доминирующего в окрестностях типа недвижимости имеет смысл говорить тогда, когда этот объект не отличается или незначительно отличается от окружающих по назначению и масштабу. Если же назначение или масштаб объекта существенно иные, чем у окружающих, вполне возможна ситуация, когда такой объект сам превратится в доминирующий, а его окружение, напротив, пере станет соответствовать этой новой доминанте. Возможно также, что это произойдет не сразу, а постепенно, по мере того как в окрестностях будет накапливаться все большее число объектов нового типа, вытесняющих старые.Поэтому формальное следование критерию соответствия далеко не всегда является правильным. Рассматривая варианты застройки территории, не следует заранее отвергать проекты, предполагающие значительное или даже полное несоответствие существующей доминанте. При наличии достаточных оснований можно рассчитывать на то, что новый объект окажется достаточно “сильным” для того, чтобы вытеснить эту существующую доминанту либо, по крайней мере, инициировать процесс ее смены, изменив “под себя” всю систему взаимозависимостей в окружающей среде и максимизировав собственную стоимость.Факторы производства. Ими называют основные группы материальных и нематериальных ресурсов, обеспечивающих потребности производственной деятельности: землю, капитал, труд и предпринимательство.Земля, когда этим словом обозначается один из факторов производства, понимается как вещества и силы, которые природа предоставляет в помощь человеку, в виде земли, воды, воздуха, света и тепла. Запасы полезных ископаемых, природные плодородные свойства почвы, источники любого минерального сырья все это охватывается термином Оценщика недвижимости, если только речь не идет о сельскохозяйственных угодьях, месторождениях полезных ископаемых или других подобных объектах, в большей степени интересует способность земли служить основой воздвигаемых строений.Капитал -- это всевозможные средства (за исключением тех, которые обозначаются термином земля необходимые для производства: деньги, машины, оборудование, станки, приспособления и орудия труда, здания и т. п. Из определения капитала видно, что та часть приносящей доход недвижимости, которая не является землей, -- здания, строения, сооружения -- относится к капиталу в экономическом понимании этого тер мина. При этом для отдельного инвестора принципиальной разницы между землей и зданиями не существует, точки зрения индивидуального производителя, земля является лишь особой формой капитала”Труд -- любые умственные и физические усилия людей, направленные на достижение того или иного экономического результата. Подчеркивая именно экономический характер труда, А. Маршалл говорил, что «труд считается экономическим, “когда он предпринимается с тем, чтобы частично или целиком получить какой-либо полезный результат помимо Непосредственного удовольствия от него”. Такая работа головой, которая не направлена прямо или косвенно на то, чтобы способствовать материальному производству, например решение школьником задач, не принимается в расчет, когда мы рассматриваем производство в обычном смысле этого терминал».Предпринимательство -- специфический вид человеческой деятельности, заключающийся в реализации ранее неизвестных способов получения прибыли, инновациях и принятии на себя непредсказуемых рисков, связанных с их возможными результатами. В той мере, в какой стоимость недвижимости зависит от характера и динамики предложения на рынках недвижимости, оценщика интересуют кратко- и долгосрочные тенденции рыночного предложения. А эти тенденции во многом объясняются теорией факторов производства. Смогут ли производители быстро увеличить объемы недвижимости, предлагаемой на рынке? Будут ли их удельные производственные затраты расти или снижаться с увеличением объемов? Каким образом эти изменения в затратах повлияют на стремление наращивать объемы производства? Как изменение цен на ресурсы, используемые в строительстве и реконструкции недвижимости, повлияет на цены, по которым недвижимость будет предлагаться на рынке? От ответов на эти вопросы зависят характер рыночного предложения недвижимости и в конечном счете динамика ее стоимости.Поэтому каждый оценщик должен быть знаком с общими закономерностями поведения производителей, установленными теорией факторов производства и подтвержденными практикой.Сбалансированность. Ею в оценке называется оптимальное соотношение различных элементов в структуре отдельного объекта недвижимости, типов недвижимостей в масштабах района или поселения (поселка, города).Следствием несбалансированности структурыотдельного объекта, как правило, является снижение его стоимости. При мер такой несбалансированности -- слишком маленькая авто стоянка при большом офисном здании, чрезмерное число жилых домов на участке малой площади.Несбалансированность в системе землепользования рай она или поселения обычно приводит к общему снижению стоимости недвижимости в масштабах района (поселения). К примеру, относительная неразвитость транспортной инфра структуры в промышленном районе, вероятно, приведет к общему снижению стоимости производственных недвижимостей. К такому же результату приведет несоответствие между социальной инфраструктурой и плотностью жилой застройки.Остаточная продуктивность. Недвижимость в отличие от большинства ресурсов не обладает свойством физической мобильности. Труд, капитал и предпринимательская активность в отсутствие искусственных барьеров могут перемещаться с одной территории на другую в поисках наивысшей отдачи. Не движимость же пассивно ожидает, когда все остальные ресурсы будут привлечены к ней.Остаточная продуктивность заключается в том, что собственник приносящей доход недвижимости вправе рассчитывать лишь на тот остаточный доход, который образуется после воз награждения всех остальных привлеченных к ней ресурсов. Именно этот остаточный доход и определяет стоимость недвижимости. Таким образом, приносящая доход недвижимость обладает стоимостью лишь постольку, поскольку ее сочетание с прочими ресурсами оказывается полезным и способным при нести доход, достаточный не только для вознаграждения всех прочих ресурсов, но и для выплаты остаточного дохода собственнику земли.Жизненные циклы . Изменения, которым подвержены как отдельные объекты недвижимости, так и целые районы, города, страны, сообщества людей и другие системы, часто происходят в определенной последовательности, называемой жизненным цикломОн включает фазы развития (роста), равновесия (стабильности, зрелости) и упадка (спада), а также при определенных условиях четвертую фазу -- возрождения.Применительно к оценке недвижимости важное значение имеет вывод о том, в какой из фаз жизненного цикла находятся оцениваемый и окружающие его объекты, а также в целом на селенный пункт или район, являющийся “средой обитания” объекта. К примеру, нахождение района в фазе развития дает основания рассчитывать на повышение ставок арендной платы и цен на недвижимость. Вхождение градообразующих предприятий в фазу упадка может означать для промышленного города снижение стоимостей недвижимости.Закон предложения и спроса. Предложение -- существующая в определенный момент зависимость между рыночной ценой товара и его количеством, которое продавцы хотят и могут продать (объемом предложения). Следует различать понятия «предложение» и “объем предложения”: если объем предложения -- это выраженное в физических единицах количество предлагаемого товара, то предложение -- это закономерность, связывающая это количество с ценой товара.Согласно закону предложения повышение рыночной цены при неизменных прочих условиях приводит к увеличению, а снижение -- к уменьшению объема предложения. Таким образом, объем предложения Q' ‚ и цена Р возрастают одновременно, т. е. кривая предложения ‚Q' (Р) всегда имеет положительный наклон (рис. 3. 1).Особенность рынка недвижимости -- относительно незначительная реакция объема предложения на повышение цен в краткосрочной перспективе. В отличие, например, от рынка товаров повседневного спроса число объектов недвижимости, готовых к продаже, в течение сравнительно короткого времени остается почти постоянным. Повышение уровня рыночных цен способно привлечь на рынок некоторое дополнительное число объектов, владельцы которых не готовы были продать их по меньшей цене либо совсем не планировали продажу. При этом в силу относи- тельной длительности строительного цикла быстро насытить рынок новыми объектами, пользующимися повышенным спросом, невозможно.В долгосрочной перспективе способность продавцов предложить для продажи необходимые объемы недвижимости существенно зависит от характера этих объектов, производственных мощностей строителей и других факторов, определяющих условия производства.Спрос -- существующая в определенный момент времени зависимость между рыночной ценой товара и его количеством, которое покупатели хотят и в состоянии приобрести (объемом спроса). Согласно закону спроса повышение рыночной цены товара при прочих равных условиях приводит к уменьшению, а снижение -- к увеличению объема спроса. Следовательно, если Р -- рыночная цена товара, а Q-- объем спроса, то кривая спроса Q (Р) имеет отрицательный наклон (рис. 3.1).Закон предложения и спроса -- экономическая закономерность, связывающая объем спроса, объем предложения и цены товаров на рынке.Для заданных предложения ‚Q' (Р) и спроса ‚Q (Р) путемсовмещения соответствующих кривых может быть определена точка рыночного равновесия, в которой рыночная цена товара такова, что объемы предложения и спроса совпадают. При равновесной цене товара Ре равновесный объем предложения Q'Ре( совпадает с равновесным объемом спроса ‚(Ре):Q'(Pe) = Q(Pe) = Qe

5

Рис. 3.1. Закон предложения и спросаБезусловно, закон спроса и предложения не является абсолютным правилом, выполняющимся во всех без исключения ситуациях. Например, снижение цены супердорогих особняков может привести к уменьшению объема спроса на них, если покупателями движет не только и не столько стремление к чисто экономической выгоде, а необходимость постоянно демонстрировать свою принадлежность к узкому кругу “избранных”. Напротив, повышение цены подобного товара, делающее его недоступным для рядового покупателя, может превратить его в символ богатства и вызвать увеличение объема спроса. При этом при условии, что главные факторы, так или иначе влияющие на характер предложения и спроса как в кратко-, так и в долгосрочной перспективе, учтены, закон предложения и спроса представляет собой вполне уместную модель, на основе которой могут быть сделаны важные выводы о рыночной стоимости.Задавая вопрос о том, что же все-таки определяет рыночную стоимость -- предложение (на стороне которого находятся интересы продавцов, зависящие в конечном счете от издержекпроизводства) или спрос (на стороне которого лежат интересы покупателей, руководимых соображениями полезности), уместно привести соображение А. Маршалла: “... как общее правило
Источник: http://referatwork.ru/refs/source/ref-58451.html

Ахмед Ситди Халиб

07.12.2017

Курсовая работа

Я иностранный граждан. В россия учусь в магистратура. Очень тяжело, потому приду академический центр. Моя менеджер Ксениа. Спасибо большой вы мне очен помагать.

Адель

05.12.2017

Курсовая работа

Обращались со срочной курсовой по механике, в итоге нам отказали, быстро не могли сделать, сказали, что много заказов и срок минимум 2 недели, нас не устроило.

Карина

04.12.2017

Дипломная работа

С рождением  ребенка времени не хватала на учебу вообще, а диплом уже нужно было писать. По отзову решила остановиться на академическом центре. Диплом написали, приняли не с первого раза, но коррекции все выполняли. Спасибо большое!)

Источник: https://a-center.ru/temy-gotovykh-rabot/kursovaya-rabota-zemelno-imushchestvennye-otnosheniya/

(Назад) (Cкачать работу)

Функция "чтения" служит для ознакомления с работой. Разметка, таблицы и картинки документа могут отображаться неверно или не в полном объёме!


Оглавление

Введение………………………………………………………………………..

3

1

Общие понятия земельных отношений………………………..……….

4

1.1

Понятия, классификация, виды………………………………..………..

4

1.2

Субъекты земельных отношений…………………………………….....

5

1.3

Объекты земельных отношений…………………………………..…….

8

1.4

Содержание земельных правоотношений…………………………..….

10

1.5

Возникновение, изменение и прекращение земельных правоотношений………………………………………………………….

11

2

Значение земельных отношений в развитии национальной экономики………………………………………………………………...

13

Заключение……………………………………………………………………..

18

Библиографический список…………………………………………………...

19

Введение

Земельные отношения представляют собой специфическую форму производственных отношений в области владения и пользования землей. Их важнейшими элементами являются: виды и формы собственности на землю, система хозяйствования на земле, а также механизмы управления земельными ресурсами и методы регулирования земельных отношений.

Сфера земельных отношений – одна из наиболее интенсивно развивающихся. Земля, особенно в России, исконно крестьянской стране, всегда была основным средством производства и вложения капитала. С течением времени менялись институты, правоотношения и характер их регулирования, но материальная сущность оставалась прежней. Только сравнительно недавно земля стала выступать катализатором дальнейшего развития рыночных отношений, важным элементом создания инвестиционной привлекательности того или иного региона, той или иной сферы бизнеса.

В своей повседневной жизни человек ежедневно совершает различные действия, вступает во взаимоотношения с другими гражданами. Отношения, которые порождают права и обязанности и регулируются нормами права, называются правовыми отношениями.

Все это свидетельствует о том, что земельные правоотношения напрямую затрагивают имущественные права граждан и организаций.

В силу различий природных свойств земли и неодинакового хозяйственного ее использования могут возникать самые разнообразные земельные отношения, которые необходимо регламентировать и управлять. Именно поэтому данная тема является актуальной. Таким образом, целью данной работы является рассмотрение сущности земельных правоотношений. 1 Общие понятия земельных отношений

1.1 Понятие, классификация, виды

По поводу распределения, использования и охраны земель между органами власти, организациями и частными лицами складываются определенные отношения, которые регулируются нормами земельного права. Тем самым возникают земельные правоотношения.

Земельные правоотношения - это урегулированные нормами земельного права общественные отношения по поводу приобретения (приватизации, купли-продажи), использования и охраны земель, складывающиеся между органами власти, физическими и юридическими лицами.

Ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ дает легальное определение земельных отношений:

- отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

При этом имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах,об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Земельные правоотношения можно классифицировать на правоотношения:

– общие;

– собственности на землю;

– землепользования;

– государственного земельного управления и контроля;

– в области охраны земель;

– юридической ответственности.

Виды земельных правоотношений:

1) Регулятивные правоотношения – это совершение участниками отношений позитивных действий. Возникают на практике земельных правоотношений.

2) Правоохранительные отношения – это отклонение участника земельных отношений от нормы закона. Возникают по поводу правонарушений, когда возникает необходимость юридического воздействия на нарушение земельного законодательства или есть угроза наступления правонарушения.

3) Материальные правоотношения возникают на основании норм земельного права. Устанавливают существенные права и обязанности участников земельных правоотношений.

4) Процессуальные правоотношения возникают на основании норм процессуального права (порядок подачи заявлений, просьб и ходатайств о предоставлении земли, правила обжалования решений государственных органов, процедура рассмотрения земельных споров).

Как и иным правоотношениям, земельным присуще наличие следующих элементов:

    субъекты правоотношений, т.е. участники земельных отношений;

2) объект, по поводу которого возникают правоотношения;

3) содержание земельных правоотношений, т.е. права и обязанности их участников, совершающих свои действия в точном соответствии с нормами права, преследуя цель, ради которой складываются данные земельные отношения, при этом учитываются особенности и субъекта, и объекта данных отношений.

1.2 Субъекты земельных отношений

Субъектами земельных правоотношений выступают носители земельных прав и обязанностей. Совокупность правомочий субъектов земельных отношений, которыми они обладают в соответствии с земельным законодательством, определяет их земельно-правовой статус.

В зависимости от правового статуса участников земельных правоотношений можно выделить следующие категории субъектов.

Особым участником земельных правоотношений является Российская Федерация. Государство как участник земельных правоотношений обладает двумя группами функций. Государство регулирует земельные отношения, прежде всего в качестве органа власти, суверена. К такому виду регулирования относится управленческая деятельность государства, осуществление контроля над использованием и охраной земель, установление санитарных, строительных правил и др. Будучи крупнейшим собственником земли, государство в этом качестве выступает в роли хозяйствующего субъекта, заинтересованного в наиболее производительном и рациональном использовании принадлежащей ему земли.

Органы местного самоуправления выступают в земельных правоотношениях, прежде всего как собственники земельных участков. Кроме того, возможность делегирования им части полномочий государственного управления земельным фондом. Подобное наделение государственными полномочиями негосударственных органов допустимо исключительно посредством федеральных законов.

Физические лица как участники земельных правоотношений должны, прежде всего, отвечать требованиям, установленным гражданским законодательством. Различают особенности участия в земельных правоотношениях физических лиц как граждан и как индивидуальных предпринимателей. Граждане в качестве участников земельных правоотношений наделяются правом использования земельных участков для личных нужд. Так, к личному землепользованию граждан относится садоводство, огородничество, индивидуальное жилищное строительство и др. Индивидуальные предприниматели вправе обладать земельными участками с целью извлечения прибыли.

Юридические лица как участники земельных правоотношений так же, как и физические лица, обязаны отвечать требованиям правосубъектности, установленным гражданским законодательством. Использование земельных участков осуществляется всеми юридическими лицами, за исключением случаев, специально оговоренных законом. Земельным законодательством также устанавливается специальный субъект участия в земельных правоотношениях. Это сельскохозяйственный кооператив, который согласно Федеральному закону «О сельскохозяйственной


  • 1
  • 2
  • 3
  • . . .
  • последняя »

  • Источник: https://referat.co/ref/727294/read
    .

    Описание дипломной работы - опыт работы

    СЕЙЧАС ПРОСМАТРИВАЮТ:
    дипломная работа на тему гражданско-правовое положение несовершеннолетних, инситут подсудности уголовного дела курсовая работа, рынок труда и проблемы занятости дипломная работа, на тему холодные и горячие закуски, на тему защита права собственности, рецензия на дипломную работу по юриспруденции

    Ключевые слова страницы: Земельно-имущественные отношения | курс лекций -

    СЕЙЧАС ПРОСМАТРИВАЮТ:
    дипломная работа дебиторская и кредиторская задолженность предприятия, список тем для дипломных работ по дошкольной педагогике, набор персонала в организации дипломная работа, количество страниц в в колледже, дипломная работа на тему проект помещения, что такое структура работы в, дипломные работы по организации производства молока, управление доходами и расходами банка дипломная работа


    Профессия земельно-имущественные отношения


    Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

    Читайте также:

    1. Adobe Flash. Работа со статичной графикой
    2. Adobe Photoshop. Интерфейс программы. Работа с выделенными областями
    3. D триггеры, работающие по фронту
    4. DDSN это - система технологий и процессов, которая чувствует и реагирует на спрос в режиме реального времени благодаря сети потребителей, поставщиков и работников
    5. End Sub. 3. Запустить программу и убедиться в правильности ее работы, при необходимости исправить ошибки, а затем сохранить проект и форму
    6. End Sub. 6. Запустить программу и убедиться в правильности ее работы, при необходимости исправить ошибки, а затем сохранить на дискете проект и форму
    7. I. ВВЕДЕНИЕ. 2. Арсентьев А.И. «Вскрытие и систем разработки карьерных полей»
    8. I. Вспомогательные работы
    9. I. Выбор темы курсовой работы
    10. I. Задания для самостоятельной работы
    11. I. Задания для самостоятельной работы. Составьте глоссарий следующих терминов: "организация", "организационная система"
    12. I. Общие положения. 1. Порядок проведения аттестации педагогических работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность (далее - организация)

    Источник: https://studopedia.ru/4_6919_primernaya-tematika-diplomnih-rabot-po-spetsialnosti--zemelno-imushchestvennie-otnosheniya.html

    Земельно-имущественные отношения



    Правила оформления заказов на выполнение следующих видов работ:

    • Диплом (ВКР);
    • Дипломная работа;
    • Диплом МВА;
    • Дипломный проект;
    • Реферат;
    • Курсовая работа;
    • Отчет по учебно-ознакомительной практике;
    • Отчет по производственной практике;
    • Отчет по преддипломной практике;
    • Отчет по практике;
    • Другие типы работ.

    Для оформления заказа на выполнение одного из видов список литературы в дипломной работе по гражданскому праву по выбранной теме:

    Земельно-имущественные отношения

    необходимо пройти несколько этапов:

    1. Согласование заказа.

    На первом этапе необходимо заполнить заявку по установленной форме и отправить ее на рассмотрение в службу приема и обработки заказов. Далее в течение 1-2 рабочих дней на Ваш E-mail будет отправлена информация о стоимости и сроках выполнения. Также в письме будут озвучены правила закрепления заказа и прикреплены реквизиты компании. Если у Вас срочный заказ, Вы можете правила оформления документов для дипломной работы нашим менеджерам и попросить рассмотреть заявку в режиме реального времени.

    2. Закрепление заказа.

    После получения письма от нашей компании, необходимо закрепить заказ, а именно внести авансовый платеж 30%, 50% или 100% (в зависимости от вида работы, объема и сроков выполнения) по полученным реквизитам и сообщить на наш E-mail об оплате. В письме необходимо указать: номер заявки, по которому осуществлен платеж, сумму к зачислению без комиссии, дату и время платежа, способ оплаты и ФИО плательщика. При оплате через банковские организации необходимо отсканировать или сфотографировать квитанцию со штампом банка и приложить к письму. После получения квитанции исполнители работ приступят к выполнению, не дожидаясь зачисления платежа.

    3. Выполнение работы.

    Затем заказ поступает в работу: формируется план, основные главы и параграфы, подбирается необходимая литература и практический материал для выполнения проекта.

    4. Получение работы.

    При наступлении сроков выполнения заказов, Вы можете уточнить у менеджеров о готовности работы по контактным телефонам или по E-mail. Для региональных заказчиков при завершении работы на E-mail высылается краткая ознакомительная версия работы. Далее после окончательного расчета и отправки уведомления об оплате отправляется полная версия. Окончательный расчет следует производить по реквизитам, приложенным к письму с ознакомительной версией работы. Вы также можете получить готовый заказ в московском офисе в электронном виде и на бумажном носителе. При необходимости сотрудники компании могут произвести корректировку работы после проверки ее научным руководителем. Доработки, не противоречащие первоначальным требованиям, производятся бесплатно. Заявки на доработку принимаются в письменном виде, по электронной почте.

    Выбрать вариант оплаты наших услуг Вы можете здесь. Посмотреть примерную стоимость услуг Вы можете на странице Прайс-лист.

    Вы искали: Земельно-имущественные отношения

    Гражданское право: понятие, принципы, методы регулирования, система, источники
    Гражданское право - совокупность правовых норм, регулирующих имущественные и личные неимущественные отношения между участниками гражданского оборота, основанные на равенстве сторон, их независимости имущественной дипломная работа на тему земельно имущественные отношения, в дипломная работа на тему земельно имущественные отношения осуществления ими своих гражданских прав, интересов и потребностей.
    Предметом гражданского права являются общественные отношения, регулирующие имущественные и личные неимущественные отношения между управомоченным и обязанным лицами.
    Имущественные отношения - отношения, возникающие дипломная работа на тему земельно имущественные отношения поводу приобретения, использования и отчуждения имущества. Предметом таких отношений являются материальные блага: вещи, деньги, ценные бумаги, имущественные права, работы и услуги, информация.
    Личные неимущественные отношения:
    связанные с имущественными, - отношения по созданию использованию результатов интеллектуальной деятельности, а также средств индивидуализации товаров и производителей. Данные отношения хотя и связаны непосредственно с лицом, их созд.3.155754327774048

    Общая характеристика гражданского права
    Понятие гражданского права как отрасли права. Предмет гражданского права. Имущественные отношения, регулируемые гражданским правом. Понятие имущества. Личные неимущественные отношения в предмете гражданского права. Предпринимательские отношения как составная часть предмета гражданского права. Понятие предпринимательской деятельности.
    Метод гражданско-правового регулирования общественных отношений. Расширение сферы действия диспозитивных норм и ориентация императивных норм на защиту более слабой стороны правоотношения. Единый правовой режим и дифференциация предпринимательских отношений и отношений с участием гражданина как потребителя.
    Принципы гражданского права: равенство правового режима субъектов гражданских правоотношений; неприкосновенность собственности; свобода договора; недопустимость произвольного вмешательства в частные дела; беспрепятственное осуществление права, восстановление и защита нарушенных прав.
    Функции гражданского права. Прерогатива регулятивной функции. .3.1428487300872803

    Распоряжение правами на топологию интегральной микросхемы

    В распоряжение могут быть переданы только имущественные права на использование топологии, поскольку неимущественные права автора топологии являются неотчуждаемыми.

    Имущественные права на топологию могут быть переданы полностью или частично другим физическим или юридическим лицам по договору.

    В случае полного отчуждения прав на топологию приобретатель будет использовать топологию полностью, независимо от предыдущего правообладателя, самостоятельно определяя объем и дипломная работа на тему земельно имущественные отношения использования топологии, возможности выдачи лицензий и т. п.

    В отличие от этого при заключении лицензионного договора лицензиат приобретает права на использование топологии только в определенном объеме, на определенный срок и на определенных условиях. Возможность выдачи им сублицензий также появляется, только если это предусмотрено договором.

    Как и в других случаях, можно выделять исключительную, неисключительную, полную лицензии в зависимости от условий использования топологии. .2.161237955093384

    Понятие корпоративных отношений

    Что такое корпоративные отношения? Сегодня нет единой позиции относительно того, что понимать под корпоративными отношениями. На этот счет существует несколько точек зрения.
    Одни считают, что корпоративные отношения - это отношения организационные. Концепция организационных отношений была выдвинута О.А. Красавчиковым. Выделяя организационные дипломная работа на тему земельно имущественные отношения, он считал, что они являются служебными по отношению к основным имущественным отношениям имеют специфическую функцию - упорядочение имущественных отношений.
    По мнению других, корпоративные отношения как отношения собственности - прежде всего имущественные отношения, закрепляющие специфические формы присвоенности имущественных благ, характеризующиеся множественностью субъектного состава.
    Вместе с тем имущественные отношения как "сторона" корпоративных отношений не могут быть реализованы без организационных отношений. Поэтому корпоративные отношения необходимо понимать как комплексные - имущественные и связанные с ними неимущ.2.1372475624084473

    Похожие темы:

    Все темы

    Готовые дипломные работы со скидкой 70%

    подробнее

    Дипломные работы, отчеты по практике, курсовые, выполненные специалистами Компании PROF EDUCATION":

    Дипломная работа ВКР: Анализ и совершенствование системы мотивации государственных гражданских служащих(на при мере .))

    Цель и задачи дипломной работы. Целью дипломной работы является разработка рекомендаций по совершенствованию способов мотивации труда в системе управления дипломная работа на тему земельно имущественные отношения государственного унитарного предприятия на примере ГУП «Техапроект».

    Для достижения поставленной цели в настоящей работе были решены следующие задачи:

    - изучена экономико-управленческая категория «мотивация трудовой деятельности персонала»;

    - рассмотрены виды мотиваций труда;

    -  раскрыты методы оценки эффективности мотивации персонала на предприятии и особенности мотивационных процессов в государственных унитарных предприятиях;

    - на примере материалов ГУП «.» проанализирована система материальных и нематериальных методов стимулирования персонала;

    - изучена эффективность системы мотивации персонала в ГУП «.»;

    - на основании проведенных исследований разработаны рекомендации  по повышению эффективности мотивации персонала в ГУП «.».

    Объект исследования – современные системы мотивации персонала.

    Предмет исследования - мотивация труда в системе управления персоналом государственных унитарных предприятий на примере ГУП «.»

    подробнее

    Источник: http://www.profeducation.ru/tema25447.htm
    ; под ред. Г.А. Сенчукова ; Новочерк. гос. мелиор. акад.- Новочеркасск, 2006.-139 с.


    ⇐ Предыдущая234567891011Следующая ⇒




    Дата добавления: 2014-09-04; просмотров: 1766; Опубликованный материал нарушает авторские права?

    Источник: http://studentbank.ru/view.php?id=48426

    Курсовая работа как форма повышения качества самостоятельной деятельности студента
    специальности 080114 «Земельно-имущественные отношения»
    Боровских И. Ю.,
    Заведующая отделением,
    преподаватель экономических дисциплин
    Магнитогорского строительного колледжа

    Основой экономической системы является собственность, экономическая реформа в РФ способствовала появлению и развитию различных типов рынка: недвижимости, нематериальных активов, интеллектуальной собственности и т.д. Развитие рынка недвижимости имеет решающее значение для улучшения общей экономической конъюнктуры в стране. В процессе развития рынка недвижимости активизируются факторы, способствующие снижению инфляции, росту инвестиций. Развитие рынка недвижимости ведет к общему повышению деловой активности в стране. Население, независимо от материального и социального положения, стремится заработать средства для улучшения условий жизнедеятельности, и делает это всеми доступными способами.
    Параллельно с рынком недвижимости развивается процесс купли-продажи предприятий банкротов - капитал предприятия как собственность, приобретает черты товара. Появляются новые государственные дипломная работа на тему земельно имущественные отношения и реформируются старые.
    Таким образом, процесс развития рыночных отношений обусловил потребности в специалистах, владеющих навыками, позволяющими обеспечить нормальное функционирование рыночных структур. Это привело к возникновению ряда новых профессий, одной из которых стала специальность 080114 «Земельно-имущественные отношения» (утверждена приказом Министерства общего и профессионального образования РФ от 10 ноября 1998 года № 2801 «О дополнении Классификатора специальностей среднего профессионального образования)
    Магнитогорский строительный колледж ведет подготовку по данной специальности с 2001 года. Выпускники данной специальности работают как в государственных так и коммерческих структурах: Центр Технической инвентаризации, Регистрационная Палата, кадастровые бюро, оценочные фирмы и т.д.
    На сегодняшний момент работодатель предъявляют к подготовке выпускника более жесткие, чем прежде, требования:
    компетентный;
    конкурентоспособный;
    мобильный;
    способный взять на себя ответственность за принятое решение и как следствие - за результаты труда в целом;
    умеющий работать в команде
    проявляющий инициативу и самостоятельность.
    Как подготовить такого специалиста? Традиционное преподавание, которое сегодня доминирует, не учит обучающихся планировать свою деятельность, принимать решение относительно дипломная работа на тему земельно имущественные отношения действий, самостоятельно осуществлять функции контроля и оценки, решать практические вопросы по специальности. От преподавателя требуется совершенствование не только теоретических аспектов профессиональной подготовки специалиста земельно - имущественных отношений, но и уделение должного внимания практической подготовке дипломная работа на тему земельно имущественные отношения дипломная работа гражданство в российской федерации обучения.
    В своей статье мы хотели бы остановиться на одной из форм практической подготовки специалиста – дипломная работа на тему земельно имущественные отношения курсового проектирования, т. к. этот вид деятельности несет в себе интегративное начало теоретической и практической подготовки и является показателем определенной готовности студента к профессиональной деятельности.
    Курсовая работа является одним из основных видов организации практических занятий, а также формой организации и контроля самостоятельной работы студента. Выполнение курсовой работы осуществляется на заключительном этапе изучения учебной дисциплины, в ходе которого происходит обучение применению полученных знаний и умений при решении задач, связанных со сферой профессиональной деятельности будущих специалистов.
    Выполнение курсовой работы по дисциплине проводиться с целью:


    Источник: http://docus.me/d/309702/

    5

    «Теория оценки»

    «Земельно-имущественные отношения »

    «Имущественные отношения»

    конспекты

    ОГЛАВЛЕНИЕ

    Введение

    Глава 1. Становление специальности и профессии оценщика в России

    1.1. История вопроса

    1.2. Регулирование условий подготовки оценщиков

    Глава2. Правовые аспекты оценки недвижимости

    2.1. Связь недвижимости с землей

    2.2. Определение недвижимого имущества

    2.3. Право собственности на объект недвижимости и его ограничения

    2.4. Законодательные требования к оценке объектов недвижимости

    2.5. Законодательство об оценочной деятельности

    Глава 3. Виды стоимости, принципы и процедуры ее оценки

    3.1 Виды стоимости

    3.2 Специфика дипломная работа на тему земельно имущественные отношения недвижимости

    3.3 Принципы оценки недвижимости

    3.4 Процесс оценки

    Глава 4. Типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание

    4.1. Классификация объектов недвижимости

    4.2. Техническая экспертиза объектов недвижимости

    4.3. Особенности работы оценщика при освидетельствовании объекта оценки

    4.4. Описание объекта оценки при составлении отчета

    Глава 5. Налогообложение имущества юридических и физических лиц: принципы построения и механизм действия

    Глава6. Доходный метод оценки недвижимости

    6.1 Структура доходного метода

    6.2 Основополагающие принципы доходного метода

    6.3 Ставки капитализации, дисконтирования

    6.4 Условия арендных отношений

    6.5 Реконструированный отчет о доходах и расходах

    6.6 Метод прямой капитализации

    6.7 Оценка с применением техники остатка

    6.8. Второй метод капитализации

    Глава7. Основы инвестиционно-ипотечного анализа

    7.1 Влияние финансового левереджа

    7.2 Виды кредитов и залоговое законодательство

    7.3. Методы инвестиционно-ипотечного анализа

    7.4. Влияние ипотечного кредита на соотношение “цена--стоимость”

    Глава 8. Оценка недвижимости методом прямого сравнения продаж

    8.1. Основные положения

    8.2. Этапы реализации метода сравнения продаж

    8.3. Единицы и элементы сравнения, техника корректировок

    8.4. Примеры определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе количественного и качественного анализа сравнимых продаж

    8.5. Метод валовой ренты

    8.6. Статистический анализ в методе сравнения продаж

    Глава 9. Учет влияния экологических факторов при оценке недвижимости

    9.1. Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости, их экспертиза

    9.2 Индексы качества природно-антропогенной среды как основа определения рыночной стоимости экологического фактора

    Глава 10. Оценка стоимости земли

    10.1 Цель оценки

    10.2. Предмет оценки

    10.3. Земельный рынок

    10.4. Нормативная цена земли

    10.5. Рыночная стоимость земли

    Глава 11. Затратный метод оценки недвижимости

    11.1. Сущность затратного метода

    11.2. Области применения затратного метода

    11.3. Процедура оценки недвижимости затратным методом

    11.4. Затраты и себестоимость

    11.5. Методы определения стоимости нового строительства

    11.6. Измерение накопленного износа

    Глава 12. Практика оценки недвижимости

    12.1. Процесс оценки

    12.2. Оценка недвижимости в составе чистых активов предприятия

    12.3. Оценка объекта промышленной недвижимости для взноса в уставный капитал

    12.4. Оценка офисного здания для купли-продажи

    12.5. Оценка торгового здания для взноса в уставный капитал

    ВВЕДЕНИЕ

    Предлагаемая вниманию читателей книга современна, прежде всего, из-за самой темы. В ней речь идет о недвижимости и ее рыночной оценке. Еще совсем недавно в СССР мало кто знал об этом. Понятие это, хорошо известное в России в начале ХХ в., в новейшей ее истории было зафиксировано, можно сказать, заново в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Феде рации (ГК РФ).

    Но как оценить недвижимость? Это практически значимый вопрос. Чиновники с недавних пор обязаны вносить оценки недвижимости в представляемые ими декларации в налоговые органы. Даже сам федеральный руководитель налоговой службы сетовал на то, как трудно зафиксировать оценку недвижимости.

    Но дело даже не в декларациях. Думаем, что, в конце концов, этим займутся специалисты-оценщики. Они еще больше нужны налоговым службам для правильной оценки базы налогообложения недвижимости. Опыт показывает, что именно в недвижимость все большее число людей стремится вложить свободные деньги. Но обладание земельным участком означает определенное ограничение возможностей других членов общества. И налоги на земельный участок, включая здания и сооружения на нем, нужно правильно и справедливо установить. Как это можно сделать? Только на основе действительной рыночной стоимости недвижимости.

    Возрастающий оборот объектов недвижимости требует знания их рынка обеими сторонами сделки -- продавцами и покупателями. Мало кто покупает-продает такие объекты без участия профессионалов-оценщиков. Немалое число фирм занимается операциями на рынке недвижимости. Только в Москве таких фирм около 2 тыс. В каждой из них работают, допустим, по 6--7 человек. Подумать только, 12--14 тыс.человек кормятся” от оборота объектов недвижимости. Конечно, кое-кто разоряется -- это неизбежное следствие рыночной конкуренции. Но те, кто уверенно сохраняет свои позиции на рынке, хорошо представляют очевидную дипломная работа на тему земельно имущественные отношения без хорошей подготовки, без обновления приобретенных знаний делать на рынке недвижимости нечего.

    Недвижимость в руках государства -- крупный источник до ходов. Особенно это важно для субъектов Российской Федерации (РФ) и муниципий. Хороший пример -- московская мэрия. Здесь создана стройная система оценки недвижимости, аттестации и лицензирования деятельности оценщиков. Сейчас она регламентируется Законом г. Москвы от 11.02.98 г. Х З “Об оценочной деятельности в городе Москве”.

    Существуют два типа мотивации обладания объектом не движимости -- максимизация текущего дохода и получение максимального дохода от его перепродажи. Как подсчи9гать его рыночную стоимость? Это может сделать только независимый оценщик.

    Продажа принадлежащего государству объекта недвижимости -- это частный случай приватизации. В принятом 3 июля 1991 г. Законе о приватизации прямо говорилось, о необходимости оценки приватизируемой собственности с учетом ее буду щей стоимости, однако через год эти законодательные нормы были заменены и приватизируемое имущество в массовом масштабе стало оцениваться по балансовой стоимости. Потребовалось несколько лет для того, чтобы рыночная оценка приватизируемого имущества была восстановлена на законодатель ном уровне.

    Как видно, новые жизненные условия потребовали новую профессию -- специалиста-оценщика. В 1993 г. благодаря усилиям Института экономического развития (ИЭР) Всемирного

    банка в России была начата подготовка специалистов по оценке. Именно окончившие курсы волны” стали организаторами новых учебных центров по подготовке специалистов по оценке. Одним из таких центров стала Дипломная работа на тему земельно имущественные отношения оценки. Мы, ее сотрудники, хотим отметить следующие особенности нашей

    Академии:

    1. Независимость Академии. Отстоять эту независимость стоило больших усилий. И именно твердость позиции в отношении независимости Академии стоила, по существу, разрыва отношений где взять статистические данные для дипломной работы Российским обществом оценщиков (вернее, с его руководством), пытавшимся узурпировать роль своего рода высшего арбитра в вопросах оценки имущества. Однако мировая практика доказала, что монополизация оценочной деятельности противоречит основополагающим принципам рыночной экономики

    2. Академия старается охватить как можно большее число сторон оценочной деятельности. Не случайно в серии книг по оценочной деятельности выходят учебные пособия по оценке недвижимости, бизнеса, машин и оборудования, транспортных средств, интеллектуальной собственности, инвестиционных : проектов и даже по оценке ювелирных изделий и драгоценных металлов.

    3. Преемственность образования. Она проявляется не только по горизонтали -- многие наши выпускники закончили не сколько курсов. И это естественно: специалист по оценке недвижимости должен знать особенности определения ценности земли. Или, скажем, профессионал по оценке бизнеса не может проводить оценочную работу без знания механизма формирования интеллектуальной собственности (нематериальных активов).

    Важно и то, что разработанная в Академии структура образования позволяет получить государственный сертификат специалиста по антикризисному управлению. Выдаваемые Академией свидетельства по оценке недвижимости и бизнеса признаются Федеральной службой по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению. Их обладатели должны окончить лишь дополнительные курсы, организуемые Академией оценки.

    Достаточно высокий уровень подготовки в Академии оценки проявляется и в том, что ее выпускники успешно сдают аттестационные экзамены на право оценочной деятельности в Москве, организованные мэрией. Нам доставляет удовольствие отметить, что почти все наши выпускники (а их на момент написания этих строк было уже более 100) сдавали эти экзамены лучше других абитуриентов -- выпускников других учебных центров.

    Пока еще не вышел давно ожидаемый Закон об оценочной деятельности. Именно этот закон введет в нормативное русло требования по подготовке специалистов, их обучению. Ожидается появление президентских указов о недвижимости за рубежом и ее оценке, постановлений и распоряжений правительства, конкретизирующих требования Дипломная работа управление системой мотивации персонала в организации об оценочной деятельности, Закона о регистрации недвижимости, нормативных актов Мингосимущества РФ, Федеральной комиссии по ценным бумагам, Федеральной службы по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению, Российского фонда федерального имущества, Госкомстата. Со всеми этими ведомствами про граммы обучения в Академии оценки согласованы, а большинство из них заключило соглашение с Академией о подготовке специалистов по оценке как для самих ведомств, так и для тех, кого они привлекают к оценочной экспертизе осуществляемых ими мероприятий и проектов.

    Глава 1.СТАНОВЛЕНИЕ СПЕЦИАЛЬНОСТИИ ПРОФЕССИИ ОЦЕИЩИКАВ РОССИИ

    1.1.История вопроса

    Существует мнение, что российской оценке в 1997 г. исполни лось пять лет, тогда как за рубежом оценочная деятельность известна более полувека. Появление оценки” при этом связывается с созданием в 1992--1993 гг. профессиональной организации -- Российского общества оценщиков. Это, на верное, правильно, но лишь в отношении условий возобновления оценочной деятельности. На самом деле она существовала в России давно, и потому не совсем верно противопоставлять ее “младенческий” возраст в нашей стране долголетней зарубежной практике в этой сфере. В словаре В. И. Даля, составленном в середине прошлого века, упоминаются дело”, “оценочная комиссия”, “присяжные оценщики в городах” как ходовые общепринятые понятия.

    8 июня 1893 г. появились "высочайшие утвержденные - Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами”. Правила были разработаны в структурах Государственного Совета. На основании их предполагалось “произвести. оценку недвижимых имуществ в губерниях, в коих введено утвержденное 12 июля 1890 г. Положение о земских учреждениях.”. При этом в Москве, Санкт-Петербурге и Одессе должен быть установлен особый порядок оценки недвижимых имуществ.

    Оценка недвижимых имуществ для обложения земскими сборами согласно правилам производилась губернскими и уездными оценочными комиссиями и земскими управами. В работе таких комиссий предусматривалось участие представителей управлений государственных имуществ в качественных их членов”. На комиссии возлагались обязанности организации оценочной деятельности во всех местностях Российской империи. В частности, губернские оценочные комиссии были обязаны заниматься разномыслий, возникающих между Уездною Земскою или Уездною Оценочною Комиссией и Непременным ее Членом”.

    Оценка недвижимого имущества основывалась на доходном методе. На уездные оценочные комиссии помимо организации собственно оценочной деятельности возлагалось рассмотрение представлений уездной земской управы по ходатайству землевладельцев о понижении оценки доходности землевладений.

    К обязанностям уездной земской управы относились: “1) ведение поземельных книг и описей (инвентарей) всех подлежащих оценке недвижимых имуществ в уезде, 2) собирание данных о составе оцениваемых имуществ, об арендных платах. и других. сведений, необходимых для установления общих оснований оценки и отдельных оценок недвижимых имуществ, 3) составление предположений об общих основаниях оценки недвижимых имуществ. 4) производство оценок отдельных недвижимых имуществ. 5) ведение делопроизводства Уездной Оценочной Комиссии”.

    После 1917 г. с ликвидацией частной собственности на землю и средства производства оценочная деятельность утратила общественный интерес. По существу, сохранились лишь отдельные ее элементы, преобразованные в одну из функций бюро. дипломная работа на тему земельно имущественные отношения инвентаризации (БТИ) и Земельного кадастра. Однако потребности государственного управления имуществом‚ способствовали развитию разветвленной системы директивных норм и нормативов, всесторонне регламентирующих условия воспроизводства основных фондов. Одним из наиболее важных для оценщика сводных документов такого рода являются строи тельные нормы и правила (СНиП), впервые введенные для общеобязательного применения в 1955 г.

    Первоначальный импульс заинтересованности российского общества в специальности и профессии оценщика был связан с необходимостью приватизации большей части государственного имущества. Впервые, как отмечалось, запрос на профессиональные действия оценщиков был сформулирован в первой версии Закона о приватизации государственной и муниципальной собственности, принятого Верховным Советом РСФСР 3 июля 1991 г.

    По этому закону подготовка предприятия к денационализации должна была обязательно предусматривать “оценку его капитала” (п. З ст. 15 первоначального текста закона без после дующих изменений). Это означало, что начальной цены для продажи предприятия по конкурсу (на аукционе) или величины уставного капитала акционерного общества” производится “на основании оценки предприятия по его предполагаемой доходности.” (ст. 17).

    Заметим, что оценка по предполагаемой доходности -- это и есть оценка стоимости бизнеса как суммы будущих доходов рецензия дипломной работы при работе в кафе него с учетом их дисконтирования. Сделать это могли только специально подготовленные профессионалы в области оценочной деятельности.

    Однако приватизация в России прошла, по дипломная работа на тему земельно имущественные отношения, без участия оценщиков, что неблагоприятно сказалось на государственном бюджете инвестиционных фондах предприятий. Упомянутые ст. 15 и 17 Закона о приватизации в июне 1992 г. были заменены другим положением. Согласно измененным статьям Закона о приватизации оценка имущества приватизируемых государственных и муниципальных предприятий стала производиться на основе методик, утверждаемых Госкомимуществом РФ (ГКИ) исходя из балансовой стоимости активов предприятия на 1.07.92 г. Впоследствии ГКИ постепенно отказывалось от балансового подхода к оценке имущества приватизируемых предприятий, поскольку становилась все более очевидной необходимость использования в данной ситуации показателя рыночной стоимости

    Это требовало освоения современных подходов к оценке недвижимости, бизнеса, машин и оборудования, других материальных и что писать в введении к дипломной работе активов. Такие подходы развивались в странах с рыночной задачи в по бухгалтерскому учету экономикой в последние 60--70 лет. Освоение российскими специалистами этого опыта было организовано НЭР Всемирного банка. Осенью 1993 г. ИЭР провел в Санкт Петербурге первый семинар по оценке недвижимости. Учебная основа семинара состояла из переводов специально отобранных глав учебника Дж. Фридмана и Н. Ордуэя [ Лекции читали зарубежные оценщики, главным образом из США. Второй семинар прошел под Москвой, третий -- в Нижнем Новгороде.

    После этого открылись курсы так называемой волны”, где в качестве лекторов выступали российские специалисты, окончившие первичные курсы ИЭР. Они были организованы

    Центром инвестиций, оценки недвижимости и бизнеса

    Академии народного хозяйства, Высшей школой приватизации .1 предпринимательства, Российским обществом оценщиков.

    В последнее время появился ряд учебных пособий и справочников по оценке недвижимости .Их авторы -- специалисты, окончившие в основном курсы ИЭР первой волны”. Они обучались по учебнику дж. Фридмана и Н. Ордуэя, и поэтому в их книгах отразились следы его влияния, а также влияние переведенного на русский язык учебного пособия [ еще одного американского автора -- Г. Харрисона. В какой-то мере это влияние, мы этого не отрицаем, сказалось и на авторах этой книги.

    Заметный импульс расширению подготовки специалистов по оценке был дан Федеральным управлением по делам о несостоятельности (банкротству) (ФУдН). Согласно утвержденному правительством положению об этом ведомстве оно обязывалось обеспечить подготовку специалистов по антикризисному управлению. В мае--июне 1994 г. была составлена общероссийская программа подготовки таких специалистов, утвержденная генеральным директором ФУДН. Первый семинар по подготовке специалистов по антикризисному управлению прошел в июле -- августе 1994 г. в Академии народного хозяйства при Правительстве России. Выпускники таких семинаров получили право пройти государственную аттестацию в ФУд1-i, обязательным условием которой должно быть получение свидетельства о сдаче экзаменов по оценке недвижимости и бизнеса. Программа обучения по блокам “Оценка недвижимости” и бизнеса” была разработана на основе аналогичной программы ИЭР и предусматривала использование соответствующих учебных материалов.

    К началу 1998 г. курсы ФУдН, организованные более чем 30 региональными центрами, успешно окончили около З тыс, человек. Многие из них прошли аттестацию в ФУдГ-I (более 1,5 тыс. специалистов) и пришли на предприятия федеральной собственности в качестве специалистов по антикризисному управлению. Знания в области оценки недвижимости и бизнеса потребовались и для подготовки специалистов службы по управлению государственным имуществом, организованной ГКИ в начале 1996 г.

    темы для дипломных работ по маркетинговым исследованиям Наибольшая потребность в оценщиках недвижимости была связана с их участием в трех переоценках основных фондов в 1995--1997 гг. Такая переоценка необходима, с одной стороны, для правильного учета основных фондов, значительная часть которых приходится на недвижимость -- здания и сооружения, для определения реальных величин их износа и общих производственных затрат. С другой стороны, без таких переоценок не возможна эффективная организация инвестиционных процессов

    В последнее время появились публикации, негативно интерпретирующие идею регулярной переоценки основных фондов. Возможно, при относительно низких темпах инфляции такую переоценку можно не проводить ежегодно, но тем не менее она должна носить систематический характер, в частности для правильного налогообложения недвижимости.

    В свое время в России была налажена такая переоценка 1 раз в 10 лет. Правда, результатами переоценки недвижимых имуществ г. Москвы”, проведенной в 1874 г., пользовались 15 лет, результатами следующей оценки 1889--1890 гг. -- 10 лет, затем были переоценки на 1.01.1901 г., и на 1.01.1911 г. Необходимость данных переоценок недвижимости была связана с тем, что вводимые в действие объекты имели неодинаковую денежную оценку, в том числе и вследствие инфляционных процессов. Если не производить такой переоценки, считали в

    Московской городской управе, неизбежны потери в сборе налогов: “Чем продолжительней срок действия устаревших оценок, тем. выше неравномерность обложения и тем тяжелее добавочное обложение, которое несут собственники вновь возводимых строений (доклад о переоценке недвижимых имуществ ` Материалы Московской городской управы. 1910. С. 2).

    Последствия затягивания переоценки основных фондов выражаются в только в недостаточном сборе налогов. Они сказываются и на инвестиционных процессах в сфере недвижимости. Как отмечалось в упомянутых материалах Московской городской управы, несправедливая система взимания налогов с недвижимости немаловажным тормозом в развитии частного строительства в Москве” (там же).

    В настоящее время экономическая часть дипломного проекта технология машиностроения оценка недвижимости по ее рыночной стоимости становится одним из важнейших условий деятельности налоговой службы. В некоторых субъектах РФ введено раздельное налогообложение земли и построенных на ней зданий. В ближайшее время оценщики недвижимости примут участие в эксперименте, начатом в Твери и Новгороде. Суть его изложена в гл. 14 данной книги: установление единого налога на недвижимость, т. е. одновременно на земельный участок и находящиеся на нем здания и сооружения (Госдума приняла специальный закон по этому поводу). Это потребует автоматизации системы учета недвижимого имущества, в частности в зависимости от его расположения в различных зонах города

    Такой порядок налогообложения недвижимости принят во многих европейских странах. Например, во Франции налог на жилище учитывает также и ценность земельных участков в разных городах и зависит от их местоположения внутри города. “Базой исчисления налога служит кадастровая арендная стоимость, используемая также для определения поземельного налога на за строенные участки” Определение кадастровой арендной стоимости предполагает проведение общих переоценок городских объектов недвижимости. Во Франции такая переоценка впервые была проведена в 1980 г. и по закону проводится раз в 3 года.

    Оценочная деятельность заняла достойное место и в сфере земельных отношений России. для обеспечения единых принципов дипломная работа на тему земельно имущественные отношения методики оценки земельных ресурсов в субъектах РФ создается сеть региональных агентств оценки земли. Их деятельность будет координироваться Центральным агентством оценки земель. Этой работой занимаются профессионалы с высшим специальным образованием (землеустроители, географы, почвоведы, экономисты с сельскохозяйственным уклоном, а также оценщики).

    В последнее время распространяется получение кредита по обеспеченному залогом обязательству. Кредитор согласно ст. 334 ГК РФ имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Чаще всего такое удовлетворение обусловливается решением суда. (продажа) заложенного имущества. производится путем продажи с публичных торгов.” (ст. 350 ГК РФ, п. 1). При этом “продажная начальная цена. с которой начинаются торги, определяется решением суда.” (там же, п. 3). для установления начальной цены суды прибегают к услугам независимых оценщиков. как правило, этим занимаются специалисты по оценке недвижимости.

    Формирование частной собственности в РФ вызвало спрос со стороны частного сектора на услуги оценщиков. Многие хозяйственные товарищества и общества, основывающиеся на частной собственности, рассматривают недвижимость в качестве привлекательного направления капиталовложений. Осуществление инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью, во многом ориентируется на использование информации профессионалов-оценщиков.

    1.2. Регулирование условий подготовки

    Оценщиков

    В конце ноября 1996 г заместитель министра труда и социального развития В Январев подписал постановление № 11 «0б утверждении квалификационной характеристики по должности Оценщик (эксперт по оценке имущества)”» Его должностные обязанности, представленные в приложении к этому постановлению, заключаются в следующем оценщик проводит оценочную деятельность по установлению рыночной или иной стоимости (ликвидационной, инвестиционной и др) недвижимого и движимого имущества, работ и услуг, нематериальных активов, в том числе интеллектуальной собственности, используя все известные методы оценки имущественных комплексов. При этом он обязан своевременно составить отчет об оценке и передать его заказчику. Он должен сохранять свой отчет в течение трех лет.

    В приложении сформулированы и общие требования к объему знаний эксперта по оценке имущества В частности, он должен овладеть методическими приемами определения величины стоимости отдельных объектов гражданских прав, в том числе на основе таких методов, как затратный, доходный, сравнительных продаж.

    Оценщик должен иметь профессиональное высшее образование. Возможно приобщение к этой профессии и на базе дополнительного образования, к которому согласно упомянутому приложению можно отнести второе высшее или среднее профессиональное образование, различные курсы и стажировки. Впрочем, в Законе об оценочной деятельности сформулированы существенно более высокие требования к образовательному уровню оценщиков, но он пока еще не введен презентации на дипломную работу пример создание сайта действие.

    дипломная работа на тему земельно имущественные отношения Чуть раньше, в июле 1996 г., российским образовательным ведомством был утвержден паспорт по новой специальности, получение которой возможно на базе высшего образования Речь идет о подготовке специалистов по антикризисному управлению -- специальность 06. 20. 00. В рамках этой специальности предусмотрены помимо других две профильные специализации: по оценке недвижимости и по оценке бизнеса.

    Методическое руководство подготовкой профессионалов по указанной специальности и отмеченным специализациям осуществляет Учебно-методическое объединение (УМО) на базе Московского университета как оформить акт внедрения в экономике, статистике и дипломная работа на тему земельно имущественные отношения (МЭСИ). Ряд вузов России уже получил разрешение УМО на подготовку соответствующих специалистов. Теперь это не только МЭСИ, но и дальневосточный технологический университет (Владивосток), Хабаровский университет экономики и права, другие высшие учебные заведения (всего их около 20).

    Регулирование условий подготовки оценщиков -- особая область интересов региональных органов власти. В Москве по этому поводу изданы специальное распоряжение мэра Ю. Лужкова (! 129-РМ от 14.02.1997 г.) и вслед за ним распоряжение вице-мэра правительства Москвы Б. Никольского (! 304-РП от 31.03.1997 г.). Ими утверждены следующие документы, регламентирующие организацию оценочной деятельности в Москве:

    1) Временное положение об аттестации оценщиков недвижимости на территории Москвы;

    2) Типовые задачи и вопросы аттестационных экзаменов по теоретическим вопросам оценки недвижимости на территории Москвы.

    Временный характер этих документов объясняется тем, что продолжительность их действия зависит от срока введения За кона об оценочной деятельности, после чего условия аттестации оценщиков будут скорректированы. Некоторая корректировка этих условий зафиксирована в упомянутом выше Законе г. Москвы от 11.02.1998 г. № З “Об оценочной деятельности в городе Москве”. В частности, в нем сформулированы задачи так называемого уполномоченного органа. орган, -- сказано в ст. 18, -- является регулирующим оценочную деятельность органом Московской городской администрации”. Среди его функций есть и такая, как “согласование требований к оценщикам в городе Москве для целей государственной аттестации и аккредитации” (Экономика и жизнь. Московский вы пуск. 1998. Март. № 12. С. 15).

    Глава 2.ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

    2.1. Связь недвижимости с землей

    Недвижимость характеризуется прочной (нерасторжимой) связью между земельным участком и расположенными на нем зданиями и сооружениями. Это нашло отражение в переводных изданиях по оценке недвижимости. Так, в книге Г. Харрисона [9, с. 26] дается следующее определение недвижимого имущества -- это “земля как физический объект и все, что с ней прочно связано (находится на ней)”. Примерно такое же определение дано и в известном Оксфордском словаре по бизнесу: “Недвижимое имущество -- это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней” Приведем еще одну формулировку: “Недвижимость, недвижимое имущество -- реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле”

    Близка к этим определениям следующая формулировка, содержащаяся в ст. 130 “Недвижимые и движимые вещи” ГК РФ: “К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Важно в этом определении указание на нерасторжимую связь между земельным участком и прочно скрепленным с ним имуществом.

    Однако дальнейшие формулировки этой же статьи нам не представляются достаточно правомерными. Прежде всего, мы имеем в виду первое предложение второго абзаца ст. 130 ГК РФ:

    К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты”. В данном случае в качестве основы выделения недвижимости выдвигается принцип обязательной государственной регистрации указанных объектов.

    Не вызывает сомнения необходимость такой регистрации в отношении земельных участков и расположенных на них рецензия дипломной работы при работе в кафе и сооружений. Вероятно, она необходима и в отношении воз душных и морских судов, космических объектов. Однако было бы неправомерно только на этом основании относить последние к объектам недвижимости. Их, на наш взгляд, вообще нельзя рассматривать в качестве объектов недвижимости, потому что для них не свойственна прочная (нерасторжимая) связь с земельным участком. Вследствие отсутствия этой связи такие “псевдообъекты недвижимости” нельзя подвергнуть отчуждению на единственном основании, установленном ГК РФ в связи с изъятием участка, на котором оно (недвижимое имущество) находится (см. ст. 281 ГК РФ).

    Именно по причине отсутствия такой связи морские и воз душные суда одной страны нередко арестовывают в других странах за непогашенные долги компаний-владельцев

    Мы бы не стали акцентировать особенности курсовых и дипломных работ на этой законодательной несообразности, если бы не ее серьезные практические последствия. Представленное в ГК РФ определение судов, самолетов в качестве объектов недвижимости вызывает соответствующую реакцию налоговых служб. Отмечены попытки распространить на некоторые из дополнительно указанных в ст. 130 недвижимых вещей режим налогообложения, свойственный, безусловно, лишь действительным объектам недвижимости. Вот тому разительный пример.

    Весной 1997 г. стало известно, что авиастроители подготовили к использованию широкофюзеляжный Ил-96, оснащенный бортовым радиоэлектронным оборудованием фирмы “Коллинз” и американскими авиадвигателями. В конце апреля 1997 г. тогдашний председатель Правительства РФ В. Черномырдин вручил сертификат летной годности создателям Ил-96 (Независимая газета. 1997. 29 апр.).

    Однако реальные (коммерческие) полеты Ил-96, равно как и других самолетов новых типов, осложняются требованиями налоговой службы. “Недавно государство приготовило нам еще один подарок, -- говорит президент компании “Волга-- Днепр” А. Исайкин, -- увеличение налога на недвижимость. Причем под недвижимостью они (налоговые службы. -- Ант.) понимают авиатехнику. Если этот побор будет введен, на полетах по российским авиатрассам можно ставить крест -- в таких условиях летать будет некому.” (Финансовые известия. 1997. 17 апр.).

    Строго говоря, действиях налогового ведомства нет ничего заслуживающего осуждения: оно действует в соответствии с формальной логикой -- если воздушные суда отнесены ГК РФ к “недвижимым вещам”, то за их использование нужно платить налог на недвижимость. Так несовершенство правовых формулировок вызывает противоречащие здравому смыслу, но законодательно обусловленные фискальные действия налогового ведомства.

    Для авторов данной книги точность определения понятия не движимости важна еще и потому, что от этого зависит предмет самой книги. К нему мы вовсе не намерены относить особенности оценки стоимости судов, самолетов и космических объектов.

    Малообоснованно и заключительное положение п. 1 ст. 130:

    “Законом к недвижимым вещам может быть отнесено иное имущество”. Выходит, определение недвижимых вещей, данное в первом абзаце ст. 130, не является исчерпывающим. Отсюда следует, что вычленение недвижимых вещей может происходить произвольно или, как сказано в ГК РФ, в соответствии с законом. Но разве может закон давать еще какое-то новое основание для выделения недвижимого имущества помимо указанного в его исходном положении?

    2.2. Определениенедвижимого имущества

    Указывая на принципиальное условие выделения недвижимого имущества на основании прочной (нерасторжимой) связи тех или иных вещей (зданий, сооружений, леса, многолетних насаждений) с земельным участком, на котором они расположены, мы вовсе не отрицаем того, что вполне оправдано расширение перечня других вещей, которые могут быть отнесены к недвижимости. Но это расширение конкретно, а не абсолютно. Скажем, самолет, принадлежащий обанкротившемуся акционер ному обществу, может рассматриваться как часть имущественного комплекса, который и образует данное предприятие. Такое определение дано в ст. 132 ГК РФ: « Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс. Предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью”. Мы хотим подчеркнуть, что самолет может рассматриваться как не движимость, но только в рамках имущественного комплекса, используемого, как сказано в той же ст. 132, `‚для осуществления предпринимательской деятельности”. Но это вовсе не значит, что любой самолет, в том числе используемый не для предпринимательской деятельности, может быть отнесен к недвижимому имуществу. другое дело, что такой самолет подлежит государственной регистрации, но она вовсе не означает отнесение самолета, например дипломная работа на тему земельно имущественные отношения авиации, к недвижимому имуществу.

    Почему же отдельные вещи, не имеющие субстанции темы дипломных работ социальная работа с несовершеннолетними имущества, в конкретной ситуации могут рассматриваться в качестве недвижимости? Потому что, как сказано во французском Гражданском кодексе, известном как Кодекс Наполеона, “имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют”

    Так, самолет, принадлежащий, допустим, обанкротившемуся акционерному обществу, относится к недвижимости “вследствие предмета, принадлежность которого он составляет”, в дан ном случае вследствие принадлежности к предприятию -- имущественному комплексу, который признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). Более общее определение дано в ст. 135 ГК РФ «Главная вещь и принадлежность». В ней сказано, что вещь, предназначенная другой главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), следует « судьбе главной вещи» Это понятие важно для оценщика.

    2.3 Право собственности на объект недвижимости и его ограничения

    Правовое регулирование недвижимости связано с правом собственности, которое понимается согласно воспринятому в зарубежном законодательстве основополагающему положению римского частного права как «наиболее полное господство над вещью” Однако эта первоначальная установка на безраздельное господство над вещью, в том числе и над недвижимым имуществом, претерпела изменения в конце ХIХ -- начале ХХ в.

    Речь идет о появлении различных ограничений прав собственности на объекты недвижимости, преимущественно в отношении права собственности на землю. Согласно исходной формулировке этого права собственник земельного участка рас сматривался в качестве также и собственника недр и воздушного пространства (применительно к территории земельного участка). Однако именно по этой линии, в конце концов, сложились определенные ограничения, вызванные интересами владельцев соседних земельных участков или публичными интересами.

    Интересы владельцев соседних участков, равно как и часть публичных интересов, защищаются сервитутами (обременениями). Эти ограничения систематизированы в ст. 274 ГК РФ « Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)». В ней говорится, что “собственник недвижимого имущества. вправе требовать от собственника соседнего земельного участка. предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд.”

    Сервитут -- важный элемент оценки недвижимости. Эта оценка может быть связана с платой за пользование земельным участком, которую согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ “собственник участка, обремененного сервитутом, вправе. требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут”.

    В законодательстве большинства стран с рыночной экономикой сформулированы условия ограничения собственника земельного участка на недра и на воздушное пространство. Так, со гласно ст. 905 германского Гражданского кодекса, “собственник земельного участка не может воспретить воздействие на участок на такой глубине или на такой высоте, что устранение его не представляет для него интереса” Такого рода ограничения в российском законодательстве должны быть связаны с законом отзыв на от предприятия пример земле и других природных ресурсах.

    Крайний случай ограничений -- это отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. Это положение рассматривается в ст. 239 ГК РФ следующим образом: случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду не надлежащего использования земли невозможно без прекращения собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество моет быть изъято путем выкупа государством или продажи с публичных торгов.” Это положение о выкупе является ключевым при установлении “оснований прекращения права собственности”. Согласно ст. 235 ГК РФ в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится с возмещением стоимости этого имущества и других убытков.”.

    Оценка стоимости этого имущества и убытков возможна лишь в результате расчетов независимых профессионалов-оценщиков. В первом случае (отчуждение государством) такая оценка нужна для определения выкупной цены. Согласно ст. 281 ГК РФ При определении выкупной цены в нее включаются: рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка. в том числе упущенная выгода” Во втором случае (продажа с методические указания к выполнению экономической части дипломного проекта торгов) денежная оценка стоимости объекта недвижимости необходима для установления первоначальной цены продажи с публичных торгов.

    2.4. Законодательные требованияк оценке объектов недвижимости

    Денежная оценка объектов недвижимости дипломная работа на тему земельно имущественные отношения дипломная работа проектирование и разработка информационной системы определении вклада учредителей при создании, например, хозяйственных товариществ и обществ. В частности, согласно п. б ст. 66 ГК РФ “Основные положения о хозяйственных товариществах и обществах” “денежная оценка вклада участника хозяйственного товарищества производится по соглашению между учредителями (участниками) общества и в случаях, предусмотренных законом, под лежит независимой экспертной проверке”. Условия соглашения, как правило, вырабатываются с помощью независимых экспертов оценщиков. К их услугам прибегают и для проверки такой оценки.

    Правда, ГК РФ не всегда последователен в определении условий оценки вклада (доли) участника, например полного товарищества. Там в ст. 78 “Последствия выбытия участника из полного товарищества” говорится, что выбывшему из полного товарищества, выплачивается стоимость части имущества товарищества, соответствующей доле этого участника в складочном капитале. Причитающаяся выбывающему участнику часть имущества. определяется по балансу.”. Однако понятно, что денежная оценка имущества по балансу не совпадает с его реальной стоимостью. допустим, полное товарищество образовалось в дипломная работа на тему земельно имущественные отношения г., а один из его участников выходит из товарищества в 1997 г. Что же он получит, если первоначально учтенный в балансе складочный капитал с тех пор не переоценивался?

    В ст. 93 ГК РФ « Переход доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью к другому лицу» сказано об условиях определения действительной стоимости: в том случае, “если в соответствии с уставом общества. отчуждение доли участника (ее части) третьим лицам невозможно, а другие участники общества от ее покупки отказываются”, то необходим расчет общества с отказывающимся от своей доли (части). Видео как делать пример по образом? Общество обязано выплатить участнику действительную стоимость его доли. действительная стоимость, очевидно, является рыночной стоимостью.

    Особое внимание денежной оценке имущества, в том числе недвижимости, уделено в Законе об акционерных обществах, введенном в действие с 1 января 1996 г. Так, формирование уставного капитала АО помимо денежных взносов может происходить и за счет объектов недвижимости, Согласно ст. 9 этого закона решение об утверждении стоимостной оценки уставного капитала принимается учредителями. разумные учредители для этой цели, как правило, пользуются услугами профессионалов-оценщиков.

    Их услугами АО должно воспользоваться и в том случае, когда то или иное имущество дипломная работа на тему земельно имущественные отношения в оплату его акций. “Если номинальная стоимость приобретаемых акций иных ценных бумаг общества, -- сказано в ст. 34 Закона об АО, -- составляет более 200. минимальных размеров оплаты труда, то необходима денежная оценка независимым. оценщиком дипломная работа на тему адаптация детей-сирот, вносимого в оплату акций иных ценных бумаг”.

    Независимые оценщики требуются АО и для определения рыночной стоимости имущества (ст. 77), хотя утверждение величины этой стоимости относится к компетентности совета директоров (ст. 65).

    2.5. Законодательствооб оценочной деятельности

    Необходимость оценочной деятельности в российском рыночном хозяйстве потребовала ее законодательного оформления.

    В начале октября 1996 г. Государственная дума в третьем чтении приняла Закон об оценочной деятельности. Этому пред шествовала довольно длительная борьба относительно концептуальных основ такого законодательства. Кто должен обеспечить организующее начало в оценочной деятельности -- саморегулируемые профессиональные организации оценщиков или властные структуры? Соответственно этому были выдвинуты два проекта закона об оценочной деятельности. В результате напряженной полемики был принят компромиссный вариант, который, однако, исключал всеобщее огосударствление оценочной деятельности, на что был ориентирован один из отвергнутых проектов закона.

    Согласно принятой процедуре любой закон, принятый Гос. думой, должен быть одобрен Советом Федерации. Совет Феде рации, однако, отклонял этот закон постановлением от 13 темы для дипломных работ по методике 1996 г. Х сочинение на уроках русского языка дипломная работа. Была создана согласительная комиссия для преодоления возникших разногласий. Она состояла из равного числа представителей Госдумы и Совета Федерации.

    Дипломная работа на тему земельно имущественные отношения главное разногласие касалось установления места субъектов Федерации в регулировании оценочной деятельности. Согласно заключению Комитета Совета Федерации по вопросам экономической политики принятый Госдумой закон исключал участие субъектов РФ в правовом регулировании оценочной деятельности. В связи с этим предлагалось обеспечить такое регулирование не только на федеральном уровне, но и с помощью соответствующих властных структур на уровне субъектов РФ. Заметим, что подобный аналог существовал в России в конце ХIХ в. Мы имеем в виду упомянутые выше губернские оценочные комиссии, наделенные полномочиями согласно утвержденным Александром III Правилам оценочной деятельности. Такое изменение в законе, представленном Госдумой, было рекомендовано согласительной комиссией.

    Помимо этого согласительная комиссия пришла к выводу о необходимости введения в закон такого пункта: Российской Федерации вправе издавать нормативные акты, регулирующие оценочную деятельность, осуществляемую в отношении имущества, находящегося в их собственности, в части, не противоречащей федеральному законодательству”.

    Принятые изменения закона исходили из положений Конституции РФ. В частности, она предусматривает, что в ведении РФ находится установление правовых основ единого рынка (ст. 71, п. “ж”). Федеральный дипломная работа на тему земельно имущественные отношения закон об оценочной деятельности устанавливает общие ее принципы на разных уровнях. В то же время в отношении собственности субъектов РФ вполне воз можно их законодательное творчество, но, разумеется, в рамках общих условий, устанавливаемых федеральным законом.

    В Законе об оценочной деятельности, согласованном двумя палатами Федерального Собрания, определены хозяйственные отношения, регулируемые этим законом, в том числе и связанные с рыночным оборотом недвижимости, выделены ее объекты и субъекты, охарактеризованы права и ответственность оценщиков, условия лицензирования их деятельности. Важное место в законе занимает определение роли саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков. Именно они заинтересованы в поддержании необходимого профессионального уровня оценщиков, в пресечении недобросовестных действий некоторых из них. В законе изложены также требования дипломная работа на тему земельно имущественные отношения уровню О оценщиков. Предполагается, что после введения в действие Закона об оценочной деятельности оценщик должен иметь высшее образование в указанной области, получить соответствующее образование в системах действующих вузов. Это, на наш взгляд, неправомерное требование.

    Однако принятая Советом Федерации версия Закона об оценочной деятельности была отклонена Президентом (в мае 1997 г.). Особой критике дипломная работа на тему социальный плакат подвергнуто положение о неправо Мерном расширении функций саморегулируемых организаций. На мой взгляд, при согласовании положений Федерального закона об оценке следует ориентироваться в установлении статуса саморегулируемых организаций на более взвешенные и, Можно сказать, реальные формулировки упомянутого выше За кона об оценочной деятельности в г. Москве.

    Глава 3.ВИДЫ СТОИМОСТИ,ПРИНЦИПЫ И ПРОЦЕДУРЫЕЕ ОЦЕНКИ

    3.1. Виды стоимости

    Стоимость. Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет единственного или даже хотя бы общепринятого определения.

    Стоимость ассоциируется, во-первых, с полезностью -- способностью вещей содействовать благосостоянию или приносить удовлетворение -- и выступает как мера ее полезности. По выражению К. Менгера, стоимость -- того, насколько важны для нас отдельные товары (или наборы товаров), когда мы осознали, ч .



    Страницы: [1]

    Ахмед Ситди Халиб

    07.12.2017

    Курсовая работа

    Я иностранный граждан. В россия учусь в магистратура. Очень тяжело, потому приду академический центр. Моя менеджер Ксениа. Спасибо большой вы мне очен помагать.

    Адель

    05.12.2017

    Курсовая работа

    Обращались со срочной курсовой по механике, в итоге нам отказали, быстро не могли сделать, сказали, что много заказов и срок минимум 2 недели, нас не устроило.

    Карина

    04.12.2017

    Дипломная работа

    С рождением  ребенка времени не хватала на учебу вообще, а диплом уже нужно было писать. По отзову решила остановиться на академическом центре. Диплом написали, приняли не с первого раза, но коррекции все выполняли. Спасибо большое!)

    Источник: https://a-center.ru/temy-gotovykh-rabot/kursovaya-rabota-zemelno-imushchestvennye-otnosheniya/



    в подполье— бетонные икерамическаяплитка; в главномторговом зале— мраморнаяплитка; вподсобно-вспомогательныхи складскихпомещениях1-го этажа — бетонныемозаичныеплиты; в торговыхи бытовых помещениях2-го этажа —керамическаяплитка; в административныхпомещениях— линолеум.

    Потолки вподполье, складскихпомещенияхпокрыты известковойпобелкой иводоэмульсионнойкраской, в торговыхпомещениях— плиткой "акмигран".

    Оконные проемы— алюминиевыеблоки с декоративнымирешетками,дверные проемым ворота металлическиеиндустриальные.

    Отделка:наружная —облицовкакерамическимкирпичом, внутренняя— маслянаяокраска поштукатурке,глазурованнаяплитка и декоративноепленочноепокрытие.

    В зданииустановлены3 грузовых лифтагрузоподъемностью500 кг и 1 лифт на100 кг.

    Здание имеетцентральноеотопление,водоснабжение,канализацию,электрообеспечение,телефонизацию(8 номеров), внутреннююсистему приточно-вытяжнойвентиляции,системы пожарнойи охраннойсигнализации,а также централизованноготелевизионноговидеоконтролявнутреннихпомещений иприлегающейтерритории.Система отопленияоснащенаавтоматическимрегуляторомтемпературы,позволяющимсущественноснизить потреблениетепловой энергии.

    Здание оснащенонеобходимымхолодильнымоборудованием,смонтированаи опробованав рабочем режимепекарня на 2,5т хлебобулочныхизделий в смену,установленачасть торгово-заготовительногооборудованияи инвентаря.

    Земельныйучасток площадью9080 м2.Функциональноеназначение— универсальныйпродовольственныймагазин. Формаучастка прямоугольная.Ландшафтныехарактеристикиучастка: рельефучастка спокойный,покрытие асфальтовое,на участкерасположеноздание магазина.

    Участоксвободен отзеленых насаждений.

    Разрешенноеиспользование— эксплуатациясуществующегоздания универсама.

    Анализ наиболееэффективногоиспользования.Анализ на наиболееэффективноеиспользованиеоцениваемогообъекта проводитсядля выявлениявариантовприменения,соответствующихего наивысшейстоимости.Наиболее эффективноеиспользованиедолжно отвечатьчетырем условиям:быть физическиосуществимым,законодательнои нормативноразрешенным,экономическиобоснованными обеспечиватьнаивысшуюстоимостьимущества. Сточки зрениянаиболее эффективногоиспользованияотдельноанализируютсякак бы незастроенныйземельныйучасток и объектнедвижимостив целом с учетомимеющихсяулучшений.

    По местоположению,почвенно-геологическимусловиям иконфигурацииучасток допускаетразличныефизическивозможныевариантыиспользования.Но в правовомотношении этиварианты ограниченыусловиямидоговора аренды,предусматривающимиего применениев соответствиис целевым назначениемразмещенногона нем универсама.С учетом установленныхограниченийдопустиморассматриватьтолько вариантынаиболее эффективногоиспользованиясвободных отзастройкиплощадей,составляющихоколо 5,6 тыс. м2.За вычетомподъездныхавтодорог ипешеходныхпутей к магазинурезерв фактическисвободныхплощадей составляетпримерно 3,5 тыс.м2. Здесьв соответствиис целевым назначениемобъекта состороны переднегофасада зданияцелесообразноразместитьзону выноснойрозничнойторговли илетних кафетериев,а со сторонызаднего фасада— временнуюоткрытую стоянкугрузовогоавтотранспорта,доставляющеготовары в универсам.

    По указаннымвыше причинамснос или перепрофилированиеоцениваемогообъекта юридическинедопустимыи экономическинецелесообразны.Резервы наиболееэффективногоиспользованиянедвижимоюимуществаследует искатьв рационализацииуправленияфункционирующимкомплексом.Но оценка этихрезервов внастоящее времянеосуществима,так как объектеще не использовалсяпо целевомуназначению.

    Определениестоимостиобъекта оценкина основе затратногометода. Оносостоит в расчетевосстановительнойстоимости,предпринимательскойприбыли, накопленногоизноса и стоимостиправ арендыземельногоучастка.

    Определениевосстановительнойстоимости.Оно выполненос использованиемпрограммы"ValMaster",причем отдельнорассчитаныстоимостистроительствапо зданию и поограждениюучастка.

    Расчет стоимостинового строительстваздания темы для дипломных работ по психологии мышление укрупненнымпоказателямвосстановительнойстоимости

    Исходныеданные:

    Шифр (наименование) объекта оценки: универсам.

    Территориальный пояс № 1.

    Климатический район № 2.

    Группа капитальности объекта оценки 1.

    Расчетный объем объекта оценки 41 603 м3.

    Коэффициентперехода отцен 1969 г. дипломная работа на тему земельно имущественные отношения ценам1984 г. 1,181.

    Индексудорожаниястоимостистроительствана дату оценкик ценам 1984г. 170872.

    Курс доллараСША на датуоценки 5642 руб.

    Проценткосвенныхиздержек, учитываемыхдополнительнок включеннымв расценку всоответствиис техническойчастью УПВС,принят равным20.

    ВеличинаНДС, учитываемаяв расчете 20%.

    В соответствиис функциональнымназначениеми описаниемконструктивногои объемно-планировочногорешения объектаоценки из имеющихсяв сборникахУПВС типовыхобъектов вкачестве аналогарассматривается(сборник 33, табл.2) торговое здание— универсам.

    Характеристикиобъекта-аналога:

    Группа капитальности 1.

    Число этажей 2.

    Здание с подвалом.

    Данныйкоэффициентвзят из постановленияГосстроя СССР№94 от IIмая 1983 г.

    Данный индексвзят из сборникафирмы "Ко-Инвест""Индексы ценв строительстве",где индексына строительно-монтажныеработы рассчитаныи сформированыс использованиемпрограммно-информационногокомплекса фирмы"Ко-Инвест".Разработкапубликуемыхв сборникеиндексов ценкорреспондируетсяс Методическимирекомендациямипо использованиютекущих и прогнозныхиндексов стоимостипри составлениисметной документации,определениисвободных(договорных)цен на строительнуюпродукцию ирасчетах завыполненныеработы, разработаннымиГосстроемРоссии и ЦНИИэкономики иуправлениястроительствомв 1993 г., и Порядкомопределениястоимостистроительстваи свободных(договорных)цен на строительнуюпродукцию вусловиях развитиярыночных отношений,введенным вдействие с 1апреля 1994 г. письмомГосстроя Россииот 29 декабря1993 г. № 12-349.

    Фундаменты монолитные железобетонные и сборные бетонные, стены кирпичные, перегородки кирпичные и гипсобетонные, перекрытия и покрытия железобетонные, кровля рулонная, полы плиточные, цементные и из релина.

    Центральное отопление, водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства.

    Стоимость1 м3объекта-аналогапри объеме до35 000 м3для территориальногопояса № 1 и климатическогорайона № 2 в ценах1969 г. составляет17,10 руб.

    В соответствиис указаниямипо практическомуприменениюУПВС стоимость1 м3объекта-аналогадолжна бытьскорректированас учетом отличийв конструктивныхрешениях объектаоценки.

    Сопоставлениехарактеристикобъекта-аналогаи объекта оценкипредставленов табл. 13.15.

    Величинакорректировкистоимости 1 м3на отличия вконструктивныхрешениях (безучета поправкина объем) составляет1,05060. Корректировкастоимости наобъем сверхвеличины Vmax= 35 000, установленнойУПВС, равна0,95.

    В результатерасчета величинастоимостинового строительстваобъекта оценкис учетом корректировокна конструктивныеотличия, отличияв составе итипах инженерногооборудованияи благоустройстви корректировкина расчетныйобъем составляетв ценах:

    1969г. (без учета дополнительных косвенных издержек) — 797384,9руб.;

    1969 г. (с учетом дополнительных косвенных издержек) — 956861,9руб.;

    • 1984г. — 1 129097,0руб.;

    • на датуоценки — 19 292 880,3 тыс.руб.;

    • то же сучетом НДС —23 151 456,4 тыс. руб.

    Распределениестоимостинового строительствапо конструктивнымэлементам всоответствиис данными УПВСпредставленов табл. 13.16.


    Таблица13.15

    Характеристикиобъекта-аналогаи объекта оценки

    Отличительный факторОбъект-аналог из УПВСОцениваемый объектКорректирующий коэффициент
    Группа капитальности111,00
    Этажность221,00
    Тип фундаментовМелкого заложения ОбычныйМелкого заложения Бутобетонный с кирпичным цоколем1,02

    Материал

    и тип стен

    КирпичныеПанели1,03
    Тип крышиПлоскаяПлоская1,00
    Основной тип половПлитка ПХВПлитка ПХВ1,00
    Наружная отделкаНе оштукатуреноОтделочный слой панелей1.00
    Внутренняя отделкаПростаяПростая1,00
    Оконные проемыДвойныеДвойные1,00

    Расчет стоимостистроительстванового огражденияземельногоучастка поукрупненнымпоказателямвосстановительнойстоимости

    Исходныеданные:

    Ограждение металлическое.

    Территориальный пояс № 1.

    Климатический район дипломная работа на тему земельно имущественные отношения 2.

    Расчетный периметр объекта оценки 391м.


    Таблица13.16

    Стоимостьстроительствапо конструктивнымэлементам ивидам работ

    Конструктивный элементПроцент от стоимости здания-аналогаСтоимость
    в тыс. руб.в долл.
    Фундаменты4,00861 129,1152628.3
    Стены, перегородки15,003 229 234,2572 356,3
    Перекрытия22,004736210,2839 455,9
    Крыши8,001 722258,2305 дипломная работа на тему земельно имущественные отношения 937 540,5343413,8
    Проемы11,002368 105,1419727,9
    Отделочные работы6,001 291 693,7228 942,5
    Прочие работы3,00645 846,8114471,3
    Технические системы29,546359438,61 127 160,3
    В том числе:
    отопление4,40947 242,0167891,2
    водопровод3,84826 684,0146523,2
    горячая вода2,64568 345,2100734,7
    канализация3,20688 903,3122 102,7
    электроосвещение6,361 369 195,3242 679,1
    газ0,000,00,0
    вентиляция4,20904 185,6160259,8
    радио0,4494 724,216789,1
    телевидение0,000,00,0
    телефон0,66142086,325 183,7
    лифт(ы)3,80818072,7144996,9
    мусоропровод(ы)0,000,00,0
    Итого107,5023 151 456,44 103413,0

    Примечание.Отличие суммыпроцентов от100 вызвано отличиемсостава и типовинженерногооборудованияи благоустройствот приведенныхв таблицахУПВС.


    Коэффициентперехода отцен 1969 г. к ценам1984 г. 1,17.

    Индекс удорожаниястоимостистроительствана дату оценкик ценам 1984г. 17087.

    Курс доллараСША на датуоценки 5642 руб.

    Проценткосвенныхиздержек, учитываемыхдополнительнок включеннымв расценку всоответствиис техническойчастью УПВС,принят равным15.

    ВеличинаНДС, учитываемаяв расчете, 20%.

    В соответствиис функциональнымназначениеми описаниемконструктивногои дипломная работа на тему земельно имущественные отношения объектаоценки из имеющихсяв сборникахУПВС типовыхобъектов вкачестве аналогарассматриваетсяограда изметаллическогоштакетникас металлическимистойками высотойдо 2 м (сборник4, табл. 107).

    Стоимость1 м3объекта-аналогадля территориальногопояса № 1 и климатическогорайона №2 в ценах1969 г. составляет10,1 руб.

    В результатерасчета стоимостьнового строительстваобъекта оценкисоставляетв ценах:

    • 1969г. (безучета дополнительныхкосвенныхиздержек) —3949,1 руб.;

    • 1969г. (с учетомих) —4738,9руб.;

    • 1984г. —5544,5руб.;

    • на датуоценки — 94 738,9 тыс.руб.;

    • то же сучетом налогов— 113 686,7 тыс. руб. (20150,1 долл.).

    Таким образом,стоимостьзамещенияобъекта оценки(здание и ограждение)составляет23 265 143,1 тыс. руб. (4 123563,1 долл.). Окончательнаястоимостьобъекта оценкиравна 23 дипломная работа на тему земельно имущественные отношения 000 тыс.руб. (4 100 000 долл.).

    Определениепредпринимательскойприбыли.Предпринимательскаяприбыль — этотребуемая суммапревышениявыручки надобщими затратамина строительство,которая позволяетназвать данныйпроект финансовооправданнымдля застройщика.

    Процентпредпринимательскойприбыли сопоставимсо ставкойдисконтирования(отдачей навложенныйкапитал), посколькуи то и другоеотражает отдачуинвестора навложенныйкапитал иопределяетсяисходя дипломная работа на тему земельно имущественные отношения сучетом рисков,свойственныхтой или инойотрасли. Реализациястроительныхпроектов вМоскве в настоящиймомент — высокорентабельнымбизнес. Ставкапредпринимательскойприбыли составляет30-50%. для дальнейшихрасчетов онапринята равной30%. В денежномэквивалентевеличинапредпринимательскойприбыли составитб 900 000 тыс. руб.

    Расчетнакопленногоизноса.Исходныеданные:

    Дата постройки — дипломная работа на тему земельно имущественные отношения г.

    Дата оценки — февраль 1997 г.

    Действительный возраст на дату оценки 1,5 года.

    Нормативный срок эксплуатации здания (общая физическая жизнь) 175 лет (определяется в соответствии с функциональным назначением и группой капитальности по нормативным данным).

    В табл. 13.17 приводитсяразбивка стоимостинового строительствапо конструктивнымэлементам(итоговая величинастоимости взятана основе расчетов,проведенныхвыше, разбивкапо конструктивнымэлементампроизведенас использованиемсборниковУПВС).

    Расчет величиннеустранимогофизическогоизноса коротко-и долгоживущихэлементовприведен втабл. 13.18 и 13.19.

    Общий физическийизнос объектаоценки, тыс.руб.

    Устранимыйфизическийизнос (отложенныйремонт) 0

    Неустранимыйфизическийизнос короткоживущихэлементов1356855,80

    Неустранимыйфизическийизнос долгоживущихэлементов 95950,60

    Итого 1452 805,40

    В результатевизуальногоосмотра, а такжена основаниирыночных данныхпризнаковфункциональногои внешнегоизносов обнаруженоне было, т. е. ониравны 0.


    Таблица13.17

    Стоимостьстроительстваобъекта оценкис разбивкойпо конструктивнымэлементам ивидам работ

    Наименование элементаСтоимость, тыс. руб.
    Ленточные крупноблочные фундаменты952972,71
    Стены из несущих панелей2 608 763,24
    Кирпичные перегородки964 884,78
    Перекрытия из сборных и монолитных сплошных плит5241 350,62
    Железобетонные лестницы293 038,94
    Совмещенная крыша из сборных железобетонных слоистых панелей1 639 113,23
    Кровля рулонная266 832,27
    Полы из керамических плиток150093,45
    Полы из рулонных материалов1 994 096,06
    Окраска водными составами1 00 062,63
    Масляная окраска428 837,70
    Оклейка обоями185829,48
    Облицовка керамическими плитками171 534,87
    Штукатурка543 195,02
    Система горячего водоснабжения628961.86
    Система, центрального отопления1 048270,11
    Система холодного водоснабжения914 853.97
    Система канализации762 378,00
    Система электрооборудования1 515226,54
    Система радиофикации104826,76
    Система телефонизации157240,19
    Лифты905 324,60
    Система вентиляции1 000 622,00
    Прочие421 690,87
    Итого23 000 000,00

    Таблица 13.18

    Неустранимыйфизическийизнос короткоживущихэлементов1

    Конструкции,

    системы,

    работы

    Остаточная

    стоимость,

    тыс. руб.

    Фактический срок

    эксплуатации, лет

    Нормативный срок эксплуатации, лет

    Коэффициент

    иэноса2

    Износ

    (гр.2 х гр.5)

    Кирпичные перегородки964 884.781,5600,02524122,12
    Кровля рулонная266832,271,5100,15040 024,84
    Полы из керамических плиток150093,451,5300,0507 504,67
    Полы из рулонных материалов1 994 096.061,5100,150299114,41
    Окраска водными составами100062,631,520,75075 046,97
    Масляная окраска428 837,701.520,750321 628,27
    Оклейка обоями185 829,481,520,750139372,11
    Облицовка керамическими плитками171 534,871,5300,0508 576,74
    Штукатурка543 195,021,5300,05027 159Г5
    Система горячего водоснабжения628961,861.5200,07547172,14

    Система центрального

    отопления

    1048 270.111,5200,07578 620,26
    Система холодного водоснабжения914853.971,5200,07568614,05
    Система канализации762 378,001,5300,05038 118,90

    Система

    электрооборудования

    1 515226,541.5300,05075761,33
    Система радиофикации104826.761,5300,0505241,34
    Система телефонизации157240.191,5300,0507 862,01
    Лифты905 324,601,5200,07567 899,35
    Система вентиляции1000622,001,5600,02525015,55
    Итого11843070,31


    1 356854,80

    Таблица 13 19

    Неустранимыйфизическийизнос долгоживущихэлементов

    п/п

    Показатель

    Значение

    показателя

    1Стоимость нового строительства, тыс. руб.23 000 000,00
    2Устранимый физический износ (отложенный ремонт), тыс. руб.0
    3Стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом, тыс. руб.11 843070,31
    4Стоимость долгоживущих элементов с неустранимым физическим износом, тыс. руб. (стр. 1 - стр. 2 - стр. 3)11 156930,69
    5Фактический возраст здания, лет1,5
    6Нормативный срок эксплуатации, лет175
    7Коэффициент к определению износа (стр. 5 : стр. 6)0,0086
    8Неустранимый физический износ долгоживущих элементов, тыс. руб. (стр.4 х стр. 7)95 950,60

    Результатыоценки, тыс.руб.

    Восстановительнаястоимость 23000 000,00

    Предпринимательскаяприбыль 6 900 000,00

    Износ -1452 804,40

    Итого 28447195.60

    Окончательнаястоимостьоценки — 28 500 000 тыс.руб.

    (5 100 000 долл.).

    Определениестоимости праваренды земельногоучастка. Земельныйрынок Москвыхарактеризуетсяособеннойправовой средой.Если зданияи сооружениямогут находитьсяв собственности,земля в Москвепредоставляетсяпока тольков аренду. Срокаренды составляет,как правило,49 лет. В контрактахможно оговариватьвозможностьпродленияаренды на последующие49 лет или правопреимущественногоприобретенияв случае продажиарендуемогоучастка. Правозаключениядоговора арендыявляется платным.Участки землисдаются в арендуна конкурснойоснове. Арендаторомможет бытьлюбое юридическоеили физическоелицо, в том числеи иностранное.Последниедолжны лишьплатить впоследствиибольшую аренднуюплату. Согласнораспоряжениюмэра Москвы"О плате заправо заключениядоговора арендыземли в г. Москве"с арендаторовземельныхучастков взимаетсяплата, установленнаяправительствомМосквы по итогамконкурсов, т.е. в размерерыночной аренднойплаты. Арендатор,заключая договораренды, не вполнесвободен ввыборе будущегоиспользованияучастка дипломная работа на тему земельно имущественные отношения продажуучасток выставляетсяс градостроительнымзаданием,разрабатываемымМоскомархитектуры.В заданииопределяютсяфункциональноеиспользованиеучастка, расположениеи габаритныеразмеры строения,которое будетна нем возведено.Более того, вслучае использованияземельногоучастка не поцелевому назначениюдоговор арендырасторгаетсябез истребованиясогласияземлепользователя.ПравительствоМосквы дляэффективногоиспользованиягородскихземель и скорейшегоосвоениянеиспользованныхземельныхучастков(постановление№ 640 от 5.09.95 г.) проводитдостаточножесткую политикупо отношениюк "нерадивым"арендаторам,вплоть до изъятияземельныхучастков безкакой-либокомпенсации.Ограниченностьв выборе целевогоназначения— один из недостатковземельныхконкурсов,проводимыхв Москве. Всяземля в столицев соответствиис генпланомгорода ужепредназначенадля определенныхцелей, и несмотряна то что генплансегодня вомногом несоответствуетпотребностямгорода, он продолжаетвыполняться.

    В историиземельныхаукционов былипрецедентыбезуспешныхпопыток продажиучастков с"навязанным"целевым назначением,когда измененияцелевого назначениябыло достаточнодля того, чтобыбыстро нашелсяпокупатель.Покупательправа на заключениедоговора арендыполучает возможностьпользованияземельнымучастком иможет совершатьс ним операции,как с любымтоваром: закладывать,сдавать в аренду,передаватьпо наследствуи даже продатьсвои права научасток. Дляоценки рыночнойстоимости правааренды участкабыли использованыданные по проведеннымконкурсампродажи праваренды земельныхучастков,сопоставимыхс оцениваемым.При проведенииданной работыоценщикамибыли отобраны19 участков, покоторым имеласьинформацияпо совершеннымсделкам. Изданных участковбыли отобраны4 участка, сопоставимыхс оцениваемым.

    По итогаманализа полученныхрезультатовспециалистыпришли к выводу,что рыночнаястоимость правааренды оцениваемогоучастка лежитв пределах 7000 000 — 7 900 000 тыс. руб.Таким образом,принимаемстоимость правааренды оцениваемогоучастка в размере7 450 000 тыс. руб. (1 320 500долл.).

    Окончательныерезультатыоценки, тыс.руб.

    Стоимостьздания универсама 28500 000

    Стоимостьправ долгосрочнойаренды земельногоучастка 7 450 000

    Итого 35950 000

    Такимобразом, рыночнаястоимостьобъекта оценки,рассчитаннаяпо затратномуметоду, 35 950 000 тыс.руб. (6 400 000 дипломное работа 2 этажного жилого дома оценкина основе доходногометода. По методупрямой капитализации(вариант доходногометода) стоимостьимуществаопределяетсяотношениемчистого доходаот его использованияк соответствующемукоэффициентукапитализации.Применениеэтого методанаиболеецелесообразнов тех случаях,когда предполагается,что объектнедвижимостибудет приноситьстабильныйдоход на протяжениивсего периодавладения.

    Расчеты пометолу прямойкапитализациивключают определение:

    потенциального валового дохода;

    эффективного валового дохода;

    операционных расходов и чистого эксплуатационного дохода;

    ставки капитализации;

    текущей стоимости объекта недвижимости.

    Согласноклассическойтеории четырехфакторов производстваразличаютдоход, приносимыйкапиталом,вложенным внедвижимость,и доход бизнеса,связанногос этой недвижимостью.Доход от оцениваемогообъекта недвижимостиопределяетсяна основе среднейарендной платы,получаемойвладельцамиданного имущественногокомплекса исопоставимыхобъектов.

    Определениерыночной аренднойплаты дляоцениваемогообъекта ипотенциальноговалового дохода.Оцениваемыйобъект недвижимостис момента еговвода в действиедо моментаоценки неиспользовалсяпо назначениюего владельцеми не сдавалсяв аренду. Поломуретроспективныеданные о доходах,извлекаемыхс данногоимущественногокомплекса,отсутствуют.Анализ московскогорынка арендыторговых площадейв Iквартале 1997г.позволил выявитьследующиетенденции егостратификации:

    1.По местоположению.Наиболее высокиставки аренднойплаты за 1 м2общей площадипомещений вцентральнойчасти Москвы(в пределахСадового кольца).Эта категорияобъектов намив дальнейшемне рассматривается.Прочие вариантыразного местоположенияарендных помещенийобразуют массивсопоставимойвыборки из 62наблюдений.В этой выборкеарендаторыотдают предпочтениеторговым площадям,расположеннымв "спальных"районах города,вблизи конечныхстанций метрополитена.

    2. По площади.Наибольшимспросом пользуютсяторговые помещенияплощадью до100 м2. Помере увеличенияарендуемыхплощадей дипломная работа по теме работа с родителями в доу платыза 1 м2снижается покривой эластичногоспроса дипломная работа на тему земельно имущественные отношения 13.20

    Зависимостьарендной платыот величиныарендуемыхпомещений

    Площадь арендуемых помещений

    м2

    Годовая арендная плата

    за 1 м 2 общей площади, долл.

    До 100733
    101-200463
    201-500431
    501-1000315
    1001 и выше305

    По техническому состоянию помещений. По более высоким ставкам оплачивается аренда помещений с техническим состоянием и оборудованием, обеспечивающим немедленное использование арендованных площадей по функциональному назначению. Разница в платежах обычно выражает величину дополнительных затрат арендатора на выполнение ремонта помещений и их дооснащение необходимым оборудованием.

    По наличию парковки и охраны. Эти элементы дополнительных удобств — важные факторы увеличения арендной платы и стоимости доходной недвижимости. Количественно их влияние можно оценить исходя из стоимости платной парковки автомашин в районе расположения оцениваемого объекта и его аналогов, а также по величине собственных затрат арендатора на охрану помещений.

    По вышеуказаннымкритериямстратификациирынка недвижимостииз массиваоперативнойинформацииза Iквартал 1997 г.выбраны 4 сопоставимыхобъекта (табл.13.21).


    Таблица13. 21

    Характеристикиобъектов сравнения

    ПоказательОцениваемый объектОбъект
    № 1№ 2№ З№ 4
    Площадь, м269221554164618153336

    Техническое

    состояние

    Отсутствует торговое оборудование

    Имеется

    пекарня

    Полностью оборудован, требует ремонтаЧастично оборудован, требует ремонтаПолностью оборудованПолностью оборудован

    Наличие

    парковки, охраны


    Парковка,

    собственная охрана


    Парковка,

    охранная

    сигнализация

    Парковка

    и охрана

    отсутствуют

    Парковка, собственная охрана

    Парковка

    охранная сигнализация

    Арендная плата за 1 м2 в год, долл.-250215500250

    При выборкеобъектов сравненияи корректировкеих показателенприменительнок условиямоцениваемогообъекта мыисходили изтехнологическивозможногои экономическицелесообразноговарианта разбиениясдаваемой варенду площадиунивермагана ряд автономныхарендных блоков,имеющих самостоятельныезоны обслуживания,отдельныевходы, складскиеи заготовительныепомещения. Приэтом для основноготоргового залаперспективнаеще более глубокаядифференциацияусловий использованияарендных площадей,которая в данноманализе нерассматривалась.Аренда имеющихсяв оцениваемомздании офисныхпомещенийрассматриваласьв составе арендыобслуживаемыхторговых площадейи учтена посоответствующимставкам аренднойплаты.

    Анализрыночных сравненийс учетом вышеизложенногопозволяетопределитьвеличину чистойарендной платыза 1 м2общей площадиоцениваемогоздания в размере295 долл. в год.Следовательно,потенциальныйваловой доходсоставляет2042 тыс. долл.

    Определениеэффективноговалового дохода.По техническомусостояниюобъект полностьюготов к немедленнойэксплуатации.Заинтересованныйарендатор можетначать продажина следующийдень последоставки торговогооборудованияи завоза товара.

    Как ранееотмечалось,в районе местоположенияобъекта наблюдаетсядефицит торговыхплощадей, чтоупрощает задачупоиска арендаторов(у владельцаимущества ужеимеется рядвыгодныхпредложений).В московскойпрактике расчетовза аренду помещенийпреобладаетсистема авансовыхплатежей, чтоисключает рискнедополученияарендной платы.Однако рискнеполной сдачипомещений варенду (недозагрузка)существует.Он принят науровне 10% потенциальноговалового дохода.Следовательно,эффективныйваловой доходсоставляет1837,8 тыс. долл.

    Анализрасходов иопределениечистого эксплуатационногодохода.Посколькус момента вводав действиеобъект эксплуатировалсяисключительнов режиме регламентногообслуживания,эксплуатационныерасходы владельцанекорректноэкстраполироватьна период нормальнойрабочей эксплуатации.

    В основуприводимыхрасчетов положенопредположениео заключениидоговоровчистой аренды,наиболееупотребительныхна московскомрынке торговойнедвижимости.В этом случаевсе расходыпо коммунальнымуслугам, текущемуремонту и охранеобъекта возлагаютсяна арендатора,а владелецимущества несетпостоянныезатраты в виденалогов нанедвижимость,страховыхсборов, управленияобъектом, капитальныхрезервов и пр.

    Налоги нанедвижимостьвключают аренднуюплату за земельныйучасток и налогна здание. Аренднаяплата за земельныйучасток определенадоговоромаренды и намомент оценкисоставляла5942,68 ЭКЮ в год. КурсЭКЮ на 10.02.97 г. составлял1,24 долл. Величинаарендной платы7369 долл.

    Налог наздание составляет2% его балансовойстоимости,которая согласносправке заказчикасоставляет26,6 млрд. руб., или4714 640 долл. Следовательно:4 714 640 х 0,02 = 94 293 долл. вгод.

    Общая суммаплатежей поналогам нанедвижимость:94 293 + 7369 = 101 662 долл.

    Страховыеплатежи составляют0,3% балансовойстоимостиобъекта: 4 714 640 х0,003 = 14 144 долл. в год.

    Управлениеобъектом данноготипа сопровождаетсярасходами в3% эффективноговалового дохода,т. е. 55 134 долл. в год.

    Капитальныерезервы учитываютзатраты накапитальныйремонт здания,осуществляемыйраз в 30 лет. Расчетнеобходимойдля этого суммыежегодногонакоплениявыполнен исходяиз следующихпосылок:

    затраты на капитальный ремонт составляют 30% балансовой стоимости здания, т. е. 1 414 392 долл.;

    накопление происходит по ставке 8%.

    Величинаежегодныхотчислений12 485 долл.

    Прочие расходыобычно составляют2% суммы операционныхрасходов и вданном случаеравны 3419 долл.

    Следовательно,операционныерасходы, капитальныерезервы

    Страницы:12345678910111213141516

    Источник: https://xreferat.com/105/293-15-zemel-no-imushestvennye-otnosheniya.html

    08.01.2018 Ершов С. Г. Курсовые 0 Comments
    0 comments

    Добавить комментарий

    Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>