Аренда. Рынок аренды нежилых помещений


>

Министерствообразования

МосковскийГосударственныйСтроительныйУниверситет


Кафедраэкономики иуправленияв строительстве


КУРСОВАЯРАБОТА


натему:

«Аренда.Рынок арендынежилых помещений»


Выполниластудентка

Вечернегоотделения

ЭОУС-V,2 группа

КондрашоваА.Н.


Проверила:Иванова Н.В.


Москва- 2002


О Г ЛА В Л Е Н И Е



Наименование

Стр.


Ввдение3
§.1.Понятие и функции аренды4
§.2.Принципы аренды недвижимости8
§.3.Виды и формы аренды11
§.4.Экономический механизм аренды недвижимости13
§.4.1.Арендная плата: состав и функции14
§.4.2.Виды и формы арендных платежей16
§.5.Аренда нежилых помещений18
§.5.1.Методика расчета арендной платы за нежилые помещения20
§.5.2.Анализ рынка аренды нежилых помещений в г.Москве21
§.5.3.Анализ основных сегментов рынка аренды нежилых помещений в г.Москве24

Заключение28

Литература29

Введение


При любомобщественномустройствеособое местов системеобщественныхотношенийзанимает «недвижимоеимущество»,с функционированиемкоторого такили иначе связаныжизнь и деятельностьлюдей во всехсферах бизнеса,управленияи организации.

Понятие «недвижимоеимущество»впервые сформулированов римском правев связи с введениемв гражданскийоборот земельныхучастков идругих природныхобъектов, и внастоящее времяоно сталообщепринятымво всех странахмира. В дореволюционнойРоссии этопонятие былоприменено вуказе ПетраI от 23 марта1714г. для ограниченияоборота недвижимостии ее наследования.В советскийпериод послеотмены частнойсобственностина землю делениевещей на движимыеи недвижимыетрансформировалосьв категорииосновных иоборотныхфондов, а земельныеучастки учитывалисьотдельно повидам и тольков натуральныхединицах измерения(по площади).

В современнойРоссии понятие«недвижимость»(«недвижимоеимущество»)вновь введенов экономическийи правовойоборот ЗакономРСФСР «О собственностив РСФСР» от 24декабря 1990г. всвязи с установлениемстатуса частнойсобственностиСССР и республикот 31 мая 1991г. (ст.4).Затем этоттермин подтвержденв Указе ПрезидентаРФ от 27 октября1993г. № 1767 «О регулированииземельныхотношений иразвитии аграрнойреформы в России»(ст.1) и окончательнозаконодательнозакрепленГражданскимКодексом РоссийскойФедерации(ст.130) 30 ноября1994г.

С переходомк рыночнойэкономикеустановилосьмножество формсобственностина недвижимоеимущество:частная, государственная,муниципальная.Недвижимостьвключена всистему рыночногооборота путемсовершенияс ней такихсделок, каккупля-продажа,залог, наследование,доверительноеуправление,аренда и другие.

Арендапоявиласьпримерно задва тысячелетиядо Р.Х., и предметомее была земля.В дальнейшемобъектамиаренды сталине только земля,но и здания,оборудованиеи почти все,что толькоможно себепредставить,включая ядерныеэнергетическиекомплексы илинкоры. С 1950-хгодов развитиеаренды в США,включая такиеее разновидности,как лизинг ивозвратныйлизинг (лизбэк),приобрелоособенно бурныйхарактер. В1987 г. общая стоимостьсданного варенду оборудованиясоставляла107,9 млрд. долларов,увеличиваясьпочти на 7% ежегодно.

Причинароста популярностиаренды состоитв том, что онапредставляетсобой весьмапростую финансовуюсделку. Арендаторимеет преимуществанизких расходовв денежнойформе и многократноезабалансовоефинансирование.Легкостьиспользования,однако, уравновешиваетсясложной природойфакторов,определяющихрешение вопроса,чему следуетотдать предпочтение- аренде илипокупке. Арендатребует способностихорошо разбиратьсяв налогообложении,бухгалтерскомучете и финансах,а также в законодательстве,в вопросахкредитованияи управленияактивами.

Основное понятиеаренды не изменилосьсо времен самыхпервых сделок:одна из сторонпредлагаетв аренду землю,здание, оборудование,словом, все чтоугодно, другойстороне наопределенныйпериод времени.Первая сторонаполучает доходв форме рентныхплатежей, авторая - выгодуот использованияимущества поминимальнойцене, и крометого, избегаеткрупных расходов,которые былибы связаны сприобретениемимущества, чтопозволяетсэкономитьденьги длядругих финансовыхнужд.

Демократизацияэкономическихотношений всовременнойРоссии началасьв 1989г. с интенсивногораспространенияаренды, удивительныевозможностикоторой дляукреплениянародногохозяйства, ксожалению, небыли использованыв полной мере.Аренда по своейсути затрагиваетбазисные отношенияобщества и всвоем развитиизакономерноведет к эволюционномуизменениюсоциальногостатуса наемногоработника истановлениюего как самостоятельногопредпринимателя– собственника.Она более полноотвечает требованиямгармоничногосочетанияличных, коллективныхи общественныхинтересов ипозволяетпреодолетьотчуждениеработника отсредств производства,труда от капитала,исполнительныхфункций отуправленческих.

Обладающиебогатым воображениемделовые людина протяжениижизни многихпоколенийпродолжалисовершенствоватьизначальнонемудренуюформу аренды.Свойство простотыу нее сохранилось,однако экспертыобнаружили,что арендаприобрелапоразительнуюгибкость. Постояннопорождаютсяновые выигрышныедля обеих сторонмоменты, благодарякоторым предприниматели,подобные вам,могут с умомвоспользоватьсяпоявляющимисявозможностямидля роста.

Особая историческаяроль арендыв том, что, с однойстороны, онаспособствуетстановлениюновых формсобственности,в том числе ичастной, а сдругой, непременноведет к преодолениюих, к подлиннойдемократизацииэкономическихотношений. Впроцессе арендыпроисходитсаморазвитиегосударственнойсобственности,а при определенныхэкономическихусловиях – ипревращениеее в общую совместнуюили долевую.Вкладывая своисредства и трудв улучшениеи количественноеумножениеосновных средствпроизводства,арендаторыстановятсяуже не тольковладельцами,но и собственникамитаких приращений.В результатедостигаетсяразрешениесуществующегопротиворечия,двойственностиколлективнойсобственности,которая принадлежитвсем работникамвместе и одновременнокаждому вотдельности.

Какуниверсальнаяобщечеловеческаяценность ивеличайшеедостижениечеловеческогоразума арендав одинаковоймере оказываетсяне просто приемлемой,а объективнонеобходимойпри любомобщественномустройстве,особенно прирыночных отношениях.В переходныйже период нашастрана не можетне предоставлятьв аренду илив собственностьземлю и другиегосударственныесредства производстватрудовым коллективами отдельнымработникам,не нарушая ихправ, как творцовэтой собственности.

Возникновениеаренды – естественноеследствиереализацииправа каждогочеловека насамостоятельнуюпредпринимательскуюдеятельность.Не случайново многих странахаренда давноуже получилаширокое распространениеи считаетсяболее предпочтительнымспособом организациипроизводствадаже по сравнениюс ведением егона основе частнойсобственности

Возможностьи необходимостьширокогораспространенияаренды недвижимостипри многоукладнойэкономикеизначальнозаложены всамом многообразиивидов собственностии форм организациипредпринимательства.Мировая практикасвидетельствует:на каждомисторическомэтапе арендавсегда адекватновключаласьв господствующиепроизводственныеотношения,способствуяболее эффективномуиспользованиюнакопленногопотенциала.Эволюционноестановлениерыночной экономикив современнойРоссии, еслиучитыватьпозитивныеаспекты, упущеноименно из-занедооценкиаренды, котораявызывает постепенноеизменениеотношенийсобственности.

В данной курсовойработе мы выяснимв чем сущностьаренды, каковаее природа,принципы иорганизационныеформы. Мы узнаем,что делаетаренду стольнеобходимойдля стабилизациии развитияэкономикистраны.

Целью настоящейработы являетсяпостановкаи попыткарассмотрениянаиболее значимыхвопросов вобласти арендынежилых помещений.Последовательнореализованныйпринцип соотношениятеоретическихзнаний иправоприменительнойпрактики, позволяетполучить объективноепредставлениео характереарендных отношений,выделить главныефакторы, рассмотрениесущности аренднойплаты нежилыхпомещений.


§.1. Понятиеи функции аренды


В переводе слатинскогоаренда означаетнайм или Договорна передачуимуществасобственникомво владениедругому лицуна определенныхусловиях.

Традиционноеопределениеаренды, этопередача однимлицом (арендодателем)другому лицу(арендатору)– имуществаво временноевладение илипользование(или толькопользование)– за плату.

Основная формавыражения такихвзаимоотношений– Договор. Почему?Потому что речьв данном случае,идет о гибкойправовой форме,в которую могутоблекатьсяразличные похарактеруобщественныевзаимоотношения.

Целью аренды,является обеспечениепередачи имуществаво вре­менноепользование,при этом пользованиеподразумеваетизвлечениеиз вещи ее полезныхсвойств, и самоеглавное приобретениеплодов и доходов.

В отличие отчисто юридическогоопределенияаренды какдоговорного,срочного ивозмездноговладения ипользованияимуществом,аренда – этосистема хозяйствованияили организационнаяформа предпринимательства,выражающаяотношениясобственностии состояниепроизводственныхсил и преждевсего рабочейсилы. Болеенаглядно этоможно увидетьна схемах (см.схемы 1, 2 и 3).


Схема№ 1 «Системааренда недвижимости»


Содержание




Арендодатели

Арендаторы

Посредники

Субарендаторы

Субъекты


Наем имущества

Признаки

Принципы

Функции

Виды

Формы

Понятие

С п р о с

П р е д л о ж е н и е


Сооружения

Земельные участки

Жилье

Нежилые помещения


Объект


Конкурс на право аренды

Договор

Акционирование

Дополнительные

Соглашения

Преобразование

В ООО

Процедуры


Способы

выкупа

Формы само- Нормативные

управления акты


Мотивация пред-

принимательства Договорные

отношения

Информационное

обеспечение

Социально-правовое регулирование


Состав

Размер

Порядок

определе-

ния

Арендная плата



Схема№ 2 «Взаимосвязьсодержанияи формы аренды»



Содержание

Форма




Система хозяйствования


Формирование и приватизация капитала



Найм объекта


частичный полный


Обособление арендатора как хозяина


индивиду- коллекти-

ально вно




Организационные формы


самостоя- внутрипроиз-

тельные водственные


Отношение собственности


с арендода- с госуда-

телем рством


Отношение совместной деятельности


с наемными с аренда-

работниками торами


Форма предпринимательства




Состояние производственных сил Состояние производственных отношений




Схема№ 3 «Понятие ифункции арендынедвижимости»

Аренда недвижимости


Признаки

Функции



Наем имущества

Расширение зоны предпринимательства


Возмездность найма

Передача имущества в срочное владение и пользование



Срочность найма

Разгосударствление и приватизация имущества



Владение и пользо-вание имуществом

Способ реализации отношений собственности


Развитие конкурентных отношений



Форма предпринимательской деятельности

Возмещение и увеличение стоимости недвижимости





Преодоление двойственности коллективной собственности

Разграничение собствен-ника и пользователя недвижимости



Самокоординация участников

Дифференциация присвоение средств

Стимулирование предпринимательства



Воспроизводство собственника



Изолированноерассмотрениеаренды в отрывеот ее материальногосодержания- производственныхсил или отсобственнойформы, характеризующейпроизводственныеотношения, - непозволяетвыявить экономическуюсущность этойсистемы хозяйствования.Подлиннаяаренда имеетместо в техслучаях, когдаприменяемаяформа производстваведет к возникновениюобщей совместной(долевой) и частнойформ собственностина средствапроизводстваи результатытруда. В то жевремя любойвид собственностине исключаетарендную формуее использования.

Ошибочнатакже подменапонятия арендаразличнымиформами подрядныхотношений.Прежде всегов них по разномуформируютсятрудовые коллективы:вместо наймарабочей силыпри арендевводится членствос одновременнымиизменениямиправ и обязанностейкаждого работника,вытекающимииз их собственности,на получениедохода и приобретаемыесредствапроизводства.Аренда – этонаем не работников,а имущества.Следовательно,она является не формойорганизациитруда, а способомреализацииотношенийсобственности.Сам факт найма(аренды) средствпроизводстваведет к коренномуизменениюсоциальногостатуса работников.Посредствомаренды ониреально соединяютсясо средствамитруда не какнаемные работники,а как их хозяева.В результатезначительнорасширяетсябаза мотивациитрудовой деятельностиработниковне только какпотребителей,но и как заинтересованныхпредпринимателей,она связываетсяне только сфондами оплатытруда и материальногостимулирования,но и с присвоениемприбавочногопродукта, спроцессомвоспроизводствав арендномхозяйстве, среализациейколлективоми каждым работникомсвоего правасовладельцасобственности(см. таблицу №1).


Таблица№ 1 «Качественныеразличия отношенийаренды и найма»

Условия предпринимательской

Виды отношений

деятельности

наемные, подрядные

арендные

Отношение к средствам производстваПользованиеПользование, владение и частичное распоряжение
Цель работников в трудеМаксимум зарплатыМаксимум дохода и продукции
Объект наймаРаботников – способность трудитьсяИмущество
Условия получения ресурсовБесплатное закреплениеПокупка и платное
Ответственность за ресурсыМоральная и частично материальнаяПолная имущественная
База мотивации трудаУдовлетворение, в первую очередь, физиологических потребностейСамореализации личного потенциала, удовлетворение социальных и интеллек-туальных потребностей
Планирование производственной программыПо заказу предприятияСамостоятельно
Оплата трудаМинимальная гарантируется государствомПо остаточному доходу арендатора
Право на произведенную продукцию и доходЯвляется собственностью предприятияПринадлежит арендатору
Распределение продукции и дохода на потребление и накоплениеПо нормативам предприятияСамостоятельно по обязательствам
Правовое регулированиеТрудовые отношенияИмущественными в основном
Методы управленияВ основном администрати-вныеСамоуправление и экономические
Отношения с органами управленияИерархические, безвозмездныеДоговорные, хозрасчетные, партнерские
Положение товаропроизводителяНаемный работникХозяин - собственник
Выполняемые функцииИсполнительскиеИсполнительские и управленческие
Объект отношенийВиды работПредприятия, их подразделения, каждый работник

В арендныхколлективахчеловек становитсяне только работником,но и хозяином,не толькоисполнителем,но и распорядителем,что приводитв действиебольшие резервыповышенияэффективностипроизводства.Эта форма организациипроизводствапозволяетработникувыполнять вдополнениек прямымеще и управленческиефункции, приниматьответственныерешения вместес товарищамипо трудовомуколлективу,строить отношенияс ними на основевзаимногодоверия и общейзаинтересованностив конечномрезультате.

Понятия«аренда» и«имущественныйнаем» в практикеприменяютсякак тождественные.Различие междуними имеетместо лишь вотношении жилыхпомещений,которые могусдаватьсяи в найм (социальныйили

Страницы:1234

Источник: http://xreferat.com/116/505-1-arenda-rynok-arendy-nezhilyh-pomesheniiy.html
определяетсяпо формуле: ОТ= Синв•Кот

Синв– инвентаризационнаястоимостьарендуемойплощади поданным Московскогогородскогобюро техническойинвентаризации(в ценах текущегогода);

Кот– коэффициентотчисленийна реновацию,устанавливаемыйнормативнымактом городаМосквы на текущийгод в пределахот 0,02 до 0,05

НКЛР– величинанакладныхрасходов, состоящаяиз стоимостизатрат собственникана оформлениеобъекта длясдачи его варенду (в ценахтекущего года);

СТР– величинастраховоговзноса за арендуемыйобъект (в ценахтекущего года);

ОЦ– оценка рыночнойстоимости 1кв.м. арендуемогообъекта;

S– площадь арендуемогообъекта;

Кд– коэффициентдоходности1 кв.м. арендыобъекта, устанавливаемыйнормативнымактом городаМосквы на текущийгод;

Ккор– корректирующийкоэффициент,отражающийстепень праварендаторав отношенииарендуемогоимущества.

ВеличинаАрендной платыАПЛ изменяетсяежегодно взависимостиот измененийпоказателейвсех составляющихформул расчетаарендной платы.Измененияпоказателейзависит, в частности,от уровня инфляции(величины дефлятора),закладываемогов очереднойгодовой бюджетг.Москвы.


§.5.1.Анализ рынкааренды нежилыхпомещений вМоскве


СовременнаяМосква - огромныймегаполис,сосредотачивающийв себе функцииэкономического,финансового,политического,культурногои административногоцентра РоссийскойФедерации.Город Москваявляется крупнейшимсобственникомнежилых помещений,расположенныхна территориистолицы. Рынокнежилой недвижимостив Москве менееописан и малоанализируетсяпо сравнениюс рынком жилойнедвижимости,который конечноже более динамичени имеет гораздобольшие объёмы.Но рынок нежилойнедвижимости- это тот сегментэкономикигорода, которыйочень быстроразвиваетсяв настоящеевремя и приноситогромные средствав казну города.Причём динамикапоступленийдоходов отуправлениягородскойсобственностьютолько положительна.Управляет ираспоряжаетсяобъектамигородскойсобственности(нежилым фондом)Комитет поуправлениюимуществомМосквы (Москомимущество).Все нежилыепомещения натерриторииМосквы внезависимостиот форм собственностиподлежит учетуорганамиМоскомимуществаи МосгорБТИ.Основнымидокументамина нежилыепомещенияявляются: техническийпаспорт, городскойреестр и свидетельствона право владениянежилого помещения.На территорииадминистративногоокруга организациювзаимодействиявсех служб поучету и контролюза использованиемнежилых помещенийосуществляетпрефект совместнос территориальнымиагентствомМоскомимущества.Москомимуществохранит и ведетучёт прав владенияпереданнымипомещениямипутём оформленияи выдачи свидетельствюридическими физическимлицам, за которымизакрепляютсясоответствующиепомещения.Органы БТИхранят и вносятв техническийпаспорт всеизменения,касающиесясмены балансосодержателяс указаниемномера и датыраспорядительногодокумента,проводят обследованиепомещений идают заключениео техническомсостояниипомещений.Москомимущество,или уполномоченныеим лицами, вовзаимодействиис префектами,управлениямирайонов в пределахпредоставленныхправ и полномочийосуществляютсистематическийконтроль заиспользованиемнежилых помещений,которые могутбыть изъятыу пользователяв случае нарушенияусловий договораили контрактав установленномзаконом порядке.Объекты нежилогофонда могутбыть переданы:

  • в хозяйственное ведение

  • оперативное управление

  • безвозмездное пользование

  • в аренду

  • проданы в соответствии с действующим законодательством, Государственной и Московской программами приватизации, а также действующими нормативными документами по г. Москве. (Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы № 689; Общие положения)

Нежилые помещенияподразделяютсяна такие виды,как коммерческаянедвижимость(офисные здания,магазины, финансовыеинституты,рестораны,другие видырозничнойторговли (ритейл);промышленнаянедвижимость(производственныецеха, склады,гаражи и т.д.);гостиничныекомплексы(мотели, гостиницыразличныхуровней комфорта);виды недвижимостицелевого назначения(больницы, детскиесады, энерговырабатывающиестанции и др.).Каждая из этихгрупп развиваетсясамостоятельно,имея собственнуюзаконодательно-нормативнуюбазу.

Рынокнежилых помещений- один из наиболеединамичноразвивающихсяв настоящеевремя сегментоврынка недвижимостиг. Москвы. Концентрацияроссийскогокапитала вМоскве предопределилапотребностьв помещенияхнежилого фондадля веденияпредпринимательскойдеятельности.Рынок недвижимости,легально стартовавв Москве в конце1990 г. вместе сприватизациейжилья получилза эти годыширокое развитие.Процесс приватизациипредприятийв Москве способствовалпоявлениюкласса собственниковнежилых помещений.В первую очередьв процессеприватизациивключилисьмагазины ипредприятиябытового обслуживанияи другие «объектымалой приватизации».Поскольку встоимости этихобъектов большуючасть составлялацена помещенийи зданий, томалая приватизацияфактическиозначала арендупомещенийтрудовымиколлективамина длительныйсрок (до 15 лет)с правом последующеговыкупа. Посколькусразу послеприватизациисредств навыкуп помещенийу трудовогоколлектива,как правило,не было, то втечение первыхдвух лет нежилыепомещения вМоскве предлагалисьв основном дляаренды (а наделе - субарендыу «приватизаторов»).Однако постепенночисло собственниковнежилых помещенийстало увеличиватьсяи соответственноросло и предложениенежилых помещенийна продажу.Вслед за помещениямиторгового ибытового обслуживанияк процессуприватизациипостепенноподключилисьи государственныеучреждения(НИИ, учебныезаведения ит. д.), а такжепромышленныепредприятия,которые, выкупивнедвижимостьв собственность,также получиливозможностьпродавать илисдавать в арендусвои помещенияразличнымструктурам.С 1991 г. активноразвернулосьстроительствоновых зданий,преимущественноофисного назначения.Кроме этого,большое развитиеполучила капитальнаяреконструкцияособняков либорасселённыхнебольших домовстарой застройкив Центре городапод современныеофисные помещения.В результатес 1992 г. в Москвеначало формироватьсяпредложениеаренды офисовв специализированныхбизнес-центрахи офисных зданиях.

Напротяжениизначительноговремени наибольшимспросом пользуютсяофисные и торговыепомещения, чтосвязано сособенностьюпроводимыхсоциально-экономическихреформ и столичнымстатусом города.

НатерриторииМосквы в 1998 г.насчитывалосьболее 37 тысячнежилых строений,общей площадью66, 9 млн. кв. м. встроенныхв жилой фонднежилых помещений.Из них 30,4 млн. кв.м. (37,5 %) находилосьв федеральнойсобственности,42,2 млн. кв. м. (52,1 %) - всобственностиМосквы, 8,4 млн.кв. м. (10,4 %) - в другихформах собственности.Общая площадьнежилых помещенийв Москве превышала80 миллионовквадратныхметров, что присредней ценехотя бы в 1 тыс.долларов закв. м. составляло80 миллиардовдолларов. Структуранежилых площадейпоказана нижена диаграмме№ 1:


Больше всегоплощади приходитсяна разного родаучреждения,учебные иучебно-научныеорганизации,а также производственные,складские иторговые помещения.

Структураиспользованиямуниципальнойнежилой площадивыглядит следующимобразом: 33% - аренда;22% - оперативноеуправление;44% - хозяйственноеведение и 1% -безвозмездноепользование.Таким образом,в аренду сдавалосьтреть городскихплощадей, чтопринесло в 1997г. в бюджет около400 млн. долларовСША. При всейзначительнойвеличине этойцифры доходгорода от сдачив аренду муниципальныхнежилых помещенийсоставил врасчете на 1кв. м менее 30долларов в год.

Общаяплощадь нежилогофонда городана начало 2001 годасоставлялаоколо 85 млн. кв.метров. Около71 млн. кв. метроврасположенов более чем37,2 тысячах нежилыхстроений исвыше 14 млн. кв.метров во встроенныхпомещенияхжилого фонда.
ПравительствоМосквы утвердилобаланс нежилыхзданий и помещенийг. Москвы посостоянию на01.01.2000г. Общая площадьнежилых помещений,находящихсяв собственностиг. Москвы составляет46,7 млн. кв. метров,из них лишьоколо 8,5 млн. кв.метров (порядка18,2%) город официальносдает в аренду.Остальныенежилые помещения,расположенныев г. Москве, являютсяфедеральнойсобственностью,а также находятсяв собственностиюридическихи физическихлиц. Часть нежилыхпомещений г.Москвы используетсядля коммерческихцелей. Структурафонда коммерческойнедвижимостиг. Москвы посостоянию наначало 2001 годапредставленаниже на диаграмме№ 2:



Рынокнежилых помещенийв 2000 году и первойполовине 2001 года«продемонстрировал»устойчивыетенденции кросту, как цен,так и деловойактивности.Эти позитивныеизмененияотносятся,прежде всего,к секторукоммерческойнедвижимости,то есть, к рынкамофисных, торговыхи складскихпомещений.Основнымипричинамиподобных итоговбыли:

  • оживление деловой активности в ряде секторов российской экономики и вызванная этим потребность ряда участников рынка в больших объемах помещений для бизнеса;

  • приход на московский рынок ряда новых иностранных компаний и расширение деятельности уже работающих в Москве иностранных компаний;

  • недостаток как офисных, так и торговых площадей высокого класса, вызванный "замораживанием" реализации большинства девелоперских проектов в 1999 году;

  • уменьшение предложений на рынке нежилых помещений невысокого класса.


§.5.2. Анализосновных сегментоврынка арендынежилых помещенийв г.Москве.


Офисныепомещения.

Рынок офисовв Москве реальнопоявился сконца 80-х годов,с началом переходароссийскойэкономики отцентрализованных,плановых принциповк рыночным.Появились двепринципиальноотличающихсягруппы потребителей- представителизападногобизнеса инарождающегосяроссийского.Предложениесразу расслоилосьна две группыне только покачеству помещений,но и по условиямполучения ихв аренду. Поэтомуобразовалисьдве ценовыениши, резкоотличающиесядруг от друга:офисов западногокласса (классыА, В и С) и отечественного(классы Д и Е)стандарта.

Величина базовойарендной ставкиофисных помещенийопределяетсярядом критериев,главными изкоторых являютсякачество (класс)офиса, местоположениеофиса (Центр,вне Центра),расположениеофиса (удобствовыезда на ближайшиемагистрали,выхода к станцииметро, характерзастройки иэкологии окружающегомикрорайонаи т. д.), условияаренды (арендау Москомимущества,у частноговладельца илисубаренда,краткосрочнаяили длительнаяаренда, оплатагодовая, поквартальнаяили помесячнаяи др.) или продажи.Помимо базовойарендной ставки(ставки чистойаренды, безоперационныхрасходов), арендатордополнительнооплачиваетэксплуатационныерасходы собственника,дополнительныерасходы в рядеслучаев могутдостигать40-50% от значениябазовой аренднойставки.

К началу 1998 годав Москве былозарегистрированоболее 4 000 представительствзападных фирми свыше 2 500 совместныхпредприятий.Для 50 000 сотрудниковэтих фирм появиласьпотребностьпримерно в650.000 кв. м. общейофисной площади,что соответствовалоиспользованиюоколо 13 кв. м. общейплощади насотрудника.Произошелперелом в предложениивысококачественныхофисных площадей.Это развитиесвязано с окончаниемстроительства190000 кв. м поэтажнойплощади и финансовыми валютнымкризисом вРоссии.

В1999г. цены на «российские»офисы в центреи прилегающихпрестижныхрайонах возрослина 10-15%. Арендныеставки возрослидо 250-300 долларов.Минимальнаяарендная платасоставляетоколо 40 долларовза кв. м - за подвальныеи полуподвальныепомещения вотдельныхрайонах столицы.

К концу 1999 годакачественныеофисные площади,с хорошимместоположениемуже были «выбраны»и найти хорошийнедорогой офисв центре городабыло проблемой.

Гораздо большевакансий в 1999году было нарынке офисовзападногостандарта.После кризисасобытия нарынке качественныхдорогих офисовразвивалисьвесьма драматично.Посколькуглавные арендаторыофисов классаА и В - иностранныекомпании ипредставительства,спрос на этиплощади за годупал почтивдвое. Соответственнорезко сократилосьстроительство,уменьшилисьарендные ставкии доходностьпроектов. Доляпоступающихофисных площадейзападногостандарта в1999 г. составляет15-20% (в 1997 году: неболее 5-7%). Из-зарезко увеличившегосяпредложенияизменилисьусловия арендыофисов.

Если раньшекомпании арендовалипомещения безвнутреннейотделки и тратилидополнительно600-800 долларов накв. м на отделку,дизайн, электропроводку,подключениекоммуникацийи прочее, то в1999 году появилосьмножествоплощадей,освобожденныхдругими арендаторами.Зачастую ониполностьюотделаны, поройтам есть дажемебель. Поэтомув новых зданияхпочти все затратына отделкуложатся назастройщиков.

Послекризиса арендныеставки на офисныеплощади западногостандартаснизились на25-30%, в 1999 году онив среднем составили500 долларов закв. м (1997: 700 долларов).Самые высокиеарендные ставки,до 570 долларовза кв. м, сегодняплатят за офисы,расположенныев современныхбизнес-центрах,внутри Бульварногокольца. В прилегающихк центру районахстоимостьаренды - 350-400 долларовза кв. м. При этомставки на площадикласса А стабилизировались,тогда как арендаофисных площадейкласса Б медленнопродолжаетснижаться.

В2000 г. рынок ужезаметно оправилсяот кризиса.Спрос на дорогиепросторныеофисы сталзаметно растис самого началагода, толькоза первый кварталофисных помещенийклассов А и Вбыло арендованои приобретенов собственностьпо площади на50% больше, чемза весь 1999 год.Во втором кварталеэта тенденциясохранилась,рост составил24%. В результатезаметно сократилисьобъёмы свободныхплощадей дорогихофисов и стабилизировалисьцены. Послезимы средняяарендная ставкана офисы классаА пошла быловниз, но к лету,когда рынокоживился, ценывернулись куровню конца1999 года - 570 долларовза квадратныйметр включаяэксплуатационныерасходы и стандартныйпакет отделки.По классу Вцены остановилисьна уровне 400долларов. Стоимостьконкретнойаренды колеблетсяв пределах15-20% от среднегопоказателяи зависит отрасположенияпомещения,объема арендуемойплощади (чемменьше офис,тем он дороже)срока договорааренды (чемдлиннее договор,тем большевероятностьполучить скидку).

Постепенноуменьшаетсядоля субаренды.Субаренда какмассовое явлениевозникла вконце 1998 года,посколькумногие банкии крупные финансовыекомпании, толькочто подписавшиедолговременныедоговоры аренды,в связи с кризисомстали сокращатьперсонал ипереезжатьв более дешёвыепомещения. Врезультатеплощади в 1-2 тыс.кв. м. в лучшихзданиях с дорогойотделкой сталисдаваться всубаренду поставкам на20-30% ниже докризисных.Но теперь срокмногих договоровистёк, а новыедоговоры сталиболее гибкими.

В субарендупредлагаютсяэлитные офисыплощадью от300 до 1400 кв. м. присредней ставкев 415 долларовза метр в год.В эту суммувходит стоимостьэксплуатационныхрасходов иотделки - и этопо-прежнемув среднем на25% ниже, чем ставкааренды.

Средние значениябазовых арендныхставок за офисныепомещения насередину июня2001 года составляли:

  • $560 за 1 кв. метр в год (без учета НДС) за офисные помещения класса "А" (при этом, для класса А1 это значение составляло $635, А2 - $540, А3 - $475);

  • $430 за 1 кв. метр в год (без учета НДС) за офисные помещения класса "В" (В1 - $455, В2 - $370).

По состояниюна начало июня2001 года на рынкеимелось около1,3 млн. кв. метровофисной площадикласса А и В.Цены за аренду1 кв. метра в годофисных помещенийдругих классовсоставляют(в зависимостиот месторасположенияи состоянияпомещений,включая НДСи, часто, оплатувсех коммунальныхуслуг):

  • $110-290 - класс "С";

  • $70-150 - класс "D".

На рынке офисныхпомещенийкласса А и Всохраняетсяблагоприятнаяситуация длятаких профессиональныхучастниковрынка, как риэлтеры,девелоперы,управляющиенедвижимостью,несмотря нанекоторуюстабилизациюцен на объектырынка различныхклассов.

Торговыепомещения

Москва имеетвысокий рыночныйпотенциал вобласти торговлитоварами исервисногообслуживания.Принцип государственногоадминистрирования,целью которогобыло по возможностиравномерноераспределениетоваров, оставилна всей территорииРоссийскойстолицы сетьобъектов розничнойторговли исервисногообслуживания.

Рынок площадейпод розничнуюторговлю посравнению срынком офисныхплощадей ижилья развивалсяв первой половине90-х годов оченьмедленно. Нов связи с празднованием850-летнего юбилеягорода в 1997 годупроизошлобуквально"наступлениерозничнойторговли".

Многочисленныекиоски и торговыепалатки, отрицательновлиявшие в 90-хгодах на видгорода, уступилиместо торговымцентрам и магазинам.Назначениенекоторыхзаметных площадейв центре городаизменилось,и они были переданыдля использованияпод розничнуюторговлю исервисноеобслуживание.

Аренднаяплата за торговыеплощади в этихобъектах посленачала реформколебаласьот 1800 до 3000 US$ за кв.м в год. Такаявысокая аренднаяцена, вызваннаянехваткойплощадей, превзошладля арендаторовпределы рентабельности.

Ссередины 1998 ив 1999 году сталозаметным значительноепонижениеарендной платыза самые дорогиеторговые площади.Это понижениеколебалосьот 30% до 50% и онобольше, чем вобласти офисов.

Завесь 1999 год небыло построенони одного торговогоцентра: однизначительноснизили темпыстроительства,большинствоже объектови вовсе былизаморожены.Активностьна рынке торговыхпомещений быланизкой, в условияхпостоянногоожидания очередногообвала цен илиочереднойкризиснойситуации, рынокзанимал выжидательнуюпозицию. Переменына рынке торговыхпомещенийначались ксередине 1999 года,когда ряд российскихкоммерческихфирм, расширяясферу влияния,стал продвигатьсяиз центра в«спальные»районы. Основнойтенденциейбыло открытиенебольших (до2 тыс. м) торговыхцентров наокраинах городавблизи от станцийв метро, в частности,сетей супермаркетов– «Рамстор»,«Седьмой континент»и «Перекрёсток».Аналогичныепланы у торговыхкомпаний«Партия-Домино»и «Спорт-Мастер».

В 2000 г. заполнениеявных пустотдля торговлизаканчивается.Свободныеплощади ещёпредлагаютсяв бывших универмагахили НИИ (25-30% всегообъема предложения),но из-за неудобногорасположения(на самой окраинеили в сторонеот значительныхпотоков покупателей),они почти никомуне нужны. А вудобных местахспрос догналпредложение,и цены вырослина 16-20%. В такихпрестижныхторговых центрах,как ГУМ, «ПетровскийПассаж» или«Рамстор», гдепомещенияполностьюсданы, арендныеставки колеблютсяв интервале1200-2400 долларов закв. м (в 1999 годуэта цифра равнялась1100-2000 долларов).Что касаетсяотдельно стоящихнебольшихпомещений,расположенныхна Садовомкольце, Кузнецкоммосту, Кутузовскомпроспекте ит. п., то здесьсредняя ставкааренды сейчассоставляет600-700 долларов закв. м, а в 1999 годуона была 700-800 долларов.И эта тенденция,видимо, сохранитсяв ближайшембудущем, посколькупредложениерастёт медленно.В 2000 году введеновсего крупныхторговых центра- первая фазамебельногокомплекса«Гранд Стор»на Можайскомшоссе площадью89 тыс кв. м. и торговыйцентр шведскоймебели «ИКЕА»в Химках, которыйк назначенномусроку открытияв конце марта2000 года имел вналичии толькоодно двухуровневоездание площадью33 тыс. квадратныхметров, то естьпримерно третьот запланированного.

Настоящий жебум наблюдаетсяв нижнем сегментерынка. Так, примерно75% спроса приходитсяна недорогие,по 150-200 долларовза метр, помещенияпод парикмахерские,маленькиемагазинчики,кафе и прочийсервис. Какправило, речьидет о первыхэтажах жилыхдомов, и предложениездесь вдвоеменьше спроса.

На серединуиюня 2001 годасредняя стоимостьаренды полностьюоборудованныхвысококлассныхторговых помещенийсоставила $945за 1 кв. метр вгод.

Складскиеи производственныепомещения.

Начиная с 90-хгодов в процессеприватизациибывшие государственныескладские базыполучили возможностьхозяйственнойсамостоятельностии стали осуществлятьв качествепредпринимательскойдеятельностихранение товарови оказаниесопутствующегохранению комплексауслуг. Посколькупостепеннои непрерывнорос поток товарови продуктовпитания, ввозимыхв Московскийрегион отечественнымии зарубежнымикомпаниями,спрос на складскиепомещенияувеличился.Действующиескладские базыне справилисьс возросшейнагрузкой, чтопривело киспользованиюпод хранениетоваров различныхприспособленныхпомещений:простаивающихплощадей фабрики заводов,бомбоубежищ,ангаров, подвалови т. п. Рынокпроизводственныхпомещений в1998 году считаетсяпрактическинеразвитым,поскольку всовременныхусловиях начинаетсяслишком малоновых производственныхпроектов. Всилу этогосуществуети сильный дисбалансв структуреспроса и предложения.Предлагаются,как правило,крупные производственныепомещениябывших опытныхзаводов, НИИ,ЖКБ, автокомбинатыи т. п., площадьюот 500 до 1000 кв. м. Вто же времяспрос предъявляетсяв основном напомещения малойплощади (от 50до 300 кв. м) дляорганизациималых производств.Сделки купли-продажиимеют эпизодическийхарактер.

В мае 1998 годаправительствомбыло проведенолицензированиескладов, работающихв городе, с цельювывода их изгородскойтерритории.

В1999 г. рынок производственныхи складскихпомещений такжезанимал выжидательнуюпозицию. В 2000 г.замечен ростспроса на недорогиеплощади нарынке производственныхи складскихпомещений.Особенно великинтерес к объектамв ближайшемПодмосковье(до 20 км от МКАД)площадью до2 тыс. кв. м, которыеиспользуютсякак сборочныецеха. Очевиднаявостребованностьна рынке зданийплощадью более4 тыс. кв. м с развитойинфраструктурой,например, сподведённымиподъезднымипутями и дажедополнительнойжелезнодорожнойветкой, оборудованнойпогрузочно-разгрузочнымимеханизмами.Цена арендыв таких зданияхдостигает уже40 долларов заквадратныеметр в год присредней ставке20-25 долларов.

Что касаетсяцехов и складовмеждународногокласса, сдающихсяпо 100-120 долларовза метр, то здесьбольшого оживленияне наблюдается.Площадь такихпомещенийсоставляетне более четвертиот общего метражаскладскихпомещений вМоскве и ближайшемПодмосковье(всего 2 тыс. га).


ЗАКЛЮЧЕНИЕ


Рынокнежилой недвижимостиМосквы оченьперспективени развиваетсябыстрыми темпамиво всех своихсегментах.Последствиякризиса в общемне ощущаются.Арендные ставкистабильны,варьируют взависимостиот многих причин,таких как качествопомещений,удобное месторасположение,даже сезон года(так называемыйтрадиционныйсброс денегперед Новымгодом). Рынокнежилых помещенийчутко реагируетна экономическуюи политическуюситуацию встране и городе.

В структуреспроса наприобретениев собственностьнежилых помещенийпервое местопрочно занимаютофисные помещения.На втором местеуже довольнодолго находятсяпомещения дляторговли. Третьеместо занимаютскладскиепомещения, ценаварьирует взависимостиот техническойоснащенности,месторасположенияи наличия подъездныхпутей. Далеев порядке убыванияспроса, следуютпомещения дляобщественногопитания, производственныепомещения,гостиницы.

В то время, какдо середины90-х годов ценуаренды определилопросто количествоимеющейсяплощади и потребностьв площади, топозже на московскомрынке недвижимостиценоопределяющимифакторами рынкаофисных площадейстали качествостроительства,местоположение,цена, оснащениеи выполнениеопределённыхфункций.

Если говоритьо значимостиместорасположениядля различныхобъектов нежилойнедвижимости,то для офиснойнедвижимостиприоритетнымрайоном размещенияявляется Центральныйадминистративныйокруг и территориис выходом на12 главных транспортныхмагистралейгорода. Дляторговых помещенийв общем факторместа имеетбольшее значение,чем для офисныхпомещений. Внастоящее времясуществуеттенденцияразмещенияторговых помещений,супермаркетов,гипермаркетов,магазинов сетей"Перекрёсток","Рамстор","Копейка" повсему городу,а не только вкоммерческиудобных районах.В будущем всёбольшую рольбудет игратьфактор элитностирайона дляразмещенияв нем торгового,офисного помещенияили объектасферы услуг.Большую частьпроизводсвенныхплощадей вгороде планируютзанять жилымикварталамиили разместитьобъекты сферыуслуг, а предприятияперенести зачерту города.Складскиепомещения такжерентабельнееразмещать наотдельныхтерриторияхокругов Москвыили в ближайшемПодмосковье.


ЛИТЕРАТУРА


  1. Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости», Учебник – 2-е издание, перераб.и доп. – Москва: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002г.


  1. П.Г.Грабовой «Экономика и управление недвижимостью», учебник для вузов, Смоленск: Изд. «Смоленск Плюс», Москва: изд. «АСВ» 1999г.


  1. И.С.Степанов «Экономика строительства», учебник – 3-е изд., доп.и перераб. – Москва: Юрайт-Издат, 2002г.


  1. Постановление Правительства г.Москвы от 26.02.2002г. № 150-ПП «О порядке расчета ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности г.Москвы»


  1. Приложение № 3 к Постановлению Правительства г.Москвы от 22.01.2002г. № 68-ПП «Методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящиеся в собственности г.Москвы»


  1. Гражданский Кодекс РФ

Страницы:1234

Источник: http://xreferat.com/116/505-4-arenda-rynok-arendy-nezhilyh-pomesheniiy.html

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ

по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений»

На правах рукописи

оУ/^

Азукаева Баира Андреевна

Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений

Специальность 12 00 03 - Гражданское право, предпринимательское право, семейное право, международное частное право

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

ООЗ158465

Москва 2007

Работа выполнена на кафедре гражданского права и процесса Российского государственного социального университета

Научный руководитель —

доктор юридических наук Пашенцев Дмитрий Алексеевич

Официальные оппоненты:

доктор юридических наук, профессор Пащенко Евгений Георгиевич

кандидат юридических наук, доцент Барков Алексей Владимирович

Ведущая организация —

Всероссийская государственная налоговая академия

Защита состоится «18» октября 2007г. в «13 ч. 30 м.» на заседании диссертационного совета Д 212.341 04 при Российском государственном социальном университете по адресу: 129226, г. Москва, ул В Пика, 4, корп 2., зал диссертационных советов.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российского государственного социального университета по адресу. 129226, г. Москва, ул. В Пика, 4, корп 2.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор юридических наук, профессор

Н.Е Борисова

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. С давних времен такое распоряжение имуществом, как сдача его в аренду, представляло определенный интерес, поскольку служило способом извлечения выгоды из этого имущества1 Договор аренды с присущим ему консерватизмом и стабильностью является одним из классических и популярнейших договоров в гражданском праве

Многовековой путь развития института аренды с постоянными внутренними переменами всегда сопровождался попытками охватить все новые экономические отношения Вполне закономерно, что с расширением сферы рыночных отношений, аренда вошла в число наиболее востребованных гражданско-правовых договоров

Аренда как временное пользование чужим имуществом активно применяется в различных сферах экономики. С точки зрения арендодателя, аренда -один из самых простых и эффективных способов получения дохода Не обладая достаточными денежными средствами для приобретения имущества в собственность, арендатор имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом не несет риска случайной гибели или порчи этого имущества, но, как титульный владелец, обладает абсолютной защитой своих прав. Плоды, продукция, доходы, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом, являются его собственностью

Существенными особенностями обладают отдельные разновидности аренды. Так, под влиянием специфики объекта явно выделяется аренда недвижимости

В условиях реформирования экономики России договор аренды недвижимости, а в частности зданий, сооружений, а также нежилых помещений получил широкое распространение

В настоящее время договор аренды нежилых помещений занимает одно из основных мест в предпринимательской деятельности, осуществление которой немыслимо без соответствующих помещений, где располагались бы офис фир-

1 Шершеневич Г Ф Учебник русского гражданского права. Девятое издание M Изд Бр Башмаковых 1911 С 518

мы, оборудование, оргтехника, помещения для работы персонала и т.д. Но вовлечение в оборот нежилых помещений вызывает определенные трудности Здания и сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на отдельном правовом регулировании отношений, предметом которых они являются.

Одна из ключевых проблем заключается в том, что Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) не регулирует правовой статус нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав Нет единства мнений среди ученых по вопросу соответствия нежилых помещений, а тем более их частей, перечисленным в ГК РФ признакам недвижимости

Помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п 3 ст 288), ни в ст 130 ГК РФ, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается

Правовые проблемы аренды нежилых помещений в научной литературе исследованы недостаточно полно, хотя практически каждое условие данного договора заслуживает особого внимания

Целый ряд рекомендаций по совершенствованию правового регулирования отношений в этой сфере и многие сформулированные в юридической литературе теоретические положения обладают высокой научной ценностью и имеют практическую значимость Между тем, интересы экономического развития страны предполагают дальнейшее, более всестороннее и глубокое исследование проблем сущности нежилых помещений, решение важной проблемы определения понятийного аппарата в этой сфере, правового статуса субъектов исследуемых отношений, формы, государственной регистрации, особенностей договора аренды нежилых помещений Следует признать, что законодательство в сфере аренды недвижимости остается несовершенным, разъяснения высших судебных инстанций не дают исчерпывающих ответов на практические вопросы Следовательно, тема, связанная с договором аренды нежилых помещений, весьма актуальна как с теоретической, так практической точки зрения

Степень научной разработанности проблемы. Договор аревды исследован в работах таких авторов, как В.В. Витрянский, JI Т. Кокоева, С Н Мызров. Других монографических исследований правовых проблем аренды в последние годы практически не было. В процессе исследования автор опирался на труды цивилистов советского и современного периодов- М М Агаркова, Т Е Абовой, В В Безбаха, М И Брагинского, В В Витрянского, В П Грибанова, Б.М. Гон-гало, Н И Клейн, О.М. Козырь, O.A. Красавчикова, А. Маковской, С.Ф Савки-на, О Н Садикова, А П. Сергеева, Е.А. Суханова, В А Рясенцева, В С. Толстого, Ю К. Толстого, В А Хохлова, 3. Цыбуленко, Г.С Шапкиной, К Ярошенко и других

Теоретической основой исследования также послужили труды выдающихся представителей отечественной правовой мысли* О С Иоффе, JIА Лунца, Д И Мейера, Н О. Нерсесова, Л.И. Петражицкого, И.А Покровского, ГФ Шершеневича и других

Целью работы является исследование комплекса основных правовых проблем, связанных с природой договора аренды нежилых помещений и его практическим применением

Задачи работы:

- определить место института аренды в системе договорных институтов, выявить закономерности его развития и влияние на состояние современного гражданского законодательства,

- проанализировать соотношение обязательственных и вещных прав при аренде;

- исследовать общую правовую категорию недвижимости и обозначить критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу;

- выявить особенности нежилых помещений как объектов недвижимости,

- определить основные особенности договора аренды нежилого помещения, обусловленные спецификой его предмета,

- проанализировать субъектный состав участников отношений, вытекающих из договора аренды нежилых помещений,

- установить существенные условия договора аренды нежилых помещений;

- определить особенности прав арендатора на земельный участок при аренде нежилых помещений; каково соотношение гражданского и земельного законодательства применительно к арендным отношениям;

- установить сферу применения общих норм об аренде и аренде зданий и сооружений относительно аренды нежилых помещений,

- выявить особенности порядка заключения, оформления и государственной регистрации договора аренды нежилых помещений;

- охарактеризовать комплекс прав и обязанностей сторон в договоре аренды нежилых помещений;

- сформулировать предложения по совершенствованию действующего законодательства.

Объект исследования - общественные отношения, возникающие по поводу договора аренды нежилых помещений и урегулированные гражданским правом

Предмет исследования - нормы права, регулирующие аренду нежилых помещений, а также практика их применения

Методология исследования. Методологическую основу исследования составили общенаучные диалектические методы познания (материалистическая диалектика), включающие принципы объективности, системности, историзма, индукции, дедукции и др. Наряду с общенаучными методами познания применялись частнонаучные методы: формально-юридический, описательный, лингвистический, формально-логический, исторический, системно-правовой, сравнительно-правовой и другие Общая логика исследования построена на целостном понимании аренды как правового и экономического явления, служащего инструментом регулирования хозяйственных связей субъектов имущественного оборота.

Нормативная и эмпирическая база исследования В процессе работы исследовано отечественное и зарубежное гражданское законодательство, регулирующее договор аренды недвижимости, в том числе, Гражданский кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Франции, Германское гражданское уложение и т.д Изучены материалы судебной практики, в том числе материалы Арбитражного суда Республики Калмыкия за период с 1996 по 2007 гг,

а также практика работы Федеральной регистрационной службы Республики Калмыкия в 2000-2007 гг

Научная новизна работы определяется тем, что автор, в числе первых, исследовал сущность договора аренды нежилого помещения как специфического договора в хозяйственном обороте, не обладающего собственным правовым режимом в рамках аренды недвижимого имущества В диссертации выявлены сущностные признаки договора аренды нежилых помещений, выработаны новые подходы к определению критериев отнесения объектов к недвижимости; обоснована необходимость выделения договора аренды нежилых помещений как самостоятельного вида договора аренды зданий и сооружений, выявлены противоречия гражданского и земельного законодательства в отношении нежилых помещений, сформулированы конкретные предложения по внесению изменений в действующее законодательство.

Основные выводы и положения, выносимые на защиту.

1 До настоящего времени в цивилистической доктрине не выработаны однозначные критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу По мнению диссертанта, необходимо применять совокупность различных критериев (тесная связь с землей, функциональная самостоятельность, законченность для использования по целевому назначению, фундаментальность, длительный срок использования, значительная стоимость, индивидуальность). В то же время, их применение возможно только при наличии указания закона о распространении на конкретный объект правового режима недвижимости В рамках законодательного реформирования следовало бы пересмотреть содержание ст 130 ГК РФ, конкретизировав не только перечень, но и квалификационные критерии отнесения того или иного имущества к недвижимому

2 Особенности правового регулирования отношений по поводу нежилых помещений остаются до конца не исследованными В основе неясностей их правового режима лежит специфика самого нежилого помещения, не нашедшего законодательного признания в качестве самостоятельного объекта гражданских прав Требуется настоятельная необходимость создания для данного объекта своего собственного правового режима Для этого автором предлагается

наряду с жилыми помещениями в перечень объектов недвижимого имущества (ст 130 ПС РФ) включить нежилые помещения.

3. Одна из проблем в правовом режиме нежилых помещений возникает из-за недостаточно полного и четкого определения понятийного аппарата в этой сфере В связи с этим, необходимо закрепить в ГК РФ понятия «здания», «сооружения» и «нежилые помещения». Это определяется потребностью установить раздельное регулирование договора аренды зданий и сооружений и договора аренды нежилых помещений. Тем самым упрощается практика применения норм ГК РФ, а также норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

4 Аренда нежилых помещений - один из самых распространенных видов договоров аренды недвижимого имущества. Из-за отсутствия самостоятельного правового регулирования данного договора его стороны, как показывает практика, применяют нормы об аренде зданий и сооружений Автором обосновывается необходимость самостоятельного выделения как вида договора аренды зданий и сооружений исследуемого договора аренды нежилых помещений, по которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование нежилое помещение В связи с этим, предлагается рассматривать аренду нежилых помещений как вид договора аренды зданий и сооружений, о чем включить соответствующую норму в параграф 4 Главы 34 ГК РФ, распространив положения последнего на арендные отношения с нежилыми помещениями

5. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, то есть пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды Так как договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором в целях пользования этим помещением, он в силу договора аренды приобретает право пользования земельным участком, на котором расположено здание, в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения. Действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного

документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием Таким образом, договор аренды нежилого помещения является правоустанавливающим юридическим актом, влекущим одновременно возникновение двух видов отношений по временному владению и пользованию нежилым помещением, а также по использованию части земельного участка, занятой зданием, в котором находится арендованное нежилое помещение

6 При решении вопроса о судьбе земельного участка при аренде нежилого помещения в здании, находящемся на данном участке, возникают определенные трудности в связи с реализацией норм Земельного кодекса РФ Гражданский и Земельный кодексы РФ по разному определяют юридическую судьбу земельного участка и расположенной на нем недвижимости Устанавливая нормы гражданского права, ЗК РФ вторгается в сферу ретулирования гражданско-правовых отношений, в то время как земельные отношения представляют собой отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч 1 ст. 3 ЗК РФ) В то же время нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК РФ, не должны применяться в силу абз. 2 ч 2 ст 3 ГК РФ, согласно которой нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ На основании изложенного требуется обеспечить соответствие положений об аренде земельных участков (ст 22 ЗК РФ) положениям ГК РФ об аренде

7. В соответствии с положениями ГК РФ регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества в случаях, предусмотренных Кодексом или иным федеральным законом. В этих случаях договор аренды регистрируется как регистрация обременения прав арендодателя обязательствами, возникающими на основании этого договора Государственную регистрацию договоров аренды нежилых помещений, по мнению автора, следует осуществлять на основании дополнения в ст 609 параграфа 1 Главы 34 ГК РФ нормы о том, что к такому договору применимы правила о форме и регистрации договоров аренды зданий и сооружений, предусмотренные ст. 651 ГК РФ

8 Части нежилых помещений не отвечают критериям недвижимости, установленным ГК РФ В связи с этим аренду частей помещений нужно исключить из сферы действия Закона о государственной регистрации

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что выводы и предложения штора могут бьггь использованы для совершенствования законодательства, регулирующего отношения, вытекающие из аренды нежилых помещений. Совокупность сформулированных теоретических положений представляет собой соответствующую экономическим условиям концепцию развития правового режима нежилых помещений как объектов арендных прав, в связи с чем результаты исследования могут быть использованы в качестве основы для дальнейших разработок проблематики как института аренды в целом, так и договоров аренды нежилых помещений, в частности Конкретные предложения по совершенствованию законодательства могут быть использованы в нормо-творческой деятельности. Сформулированные в диссертации выводы могут быть применены в учебном процессе по дисциплине «Гражданское право»

Апробация результатов диссертационного исследования. Основные результаты диссертационного исследования были обсуждены и одобрены на заседаниях кафедры гражданского права и процесса Российского государственного социального университета, а также апробированы в выступлениях диссертанта на итоговых научных конференциях кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ставропольского государственного университета в 2005 и 2006 тт., на II Республиканской научно-практической конференции молодых ученых Республики Калмыкия «Молодежь и наука- третье тысячелетие» (2005 г). Материалы диссертации используются при проведении лекций и семинарских занятий по гражданскому праву на юридическом факультете Института экономики и права Калмыцкого государственного университета

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, разделенных на параграфы, заключения и списка использованных нормативных правовых актов и литературы.

Основное содержание работы

Во введении обосновывается актуальность темы диссертации, указываются ее цели и задачи, дается краткая характеристика методологической и теоретической основы работы, формулируются основные положения, выносимые на защиту

Глава первая «Нежилые помещения как объекты арендных отношений» состоит из трех параграфов

В первом параграфе первой главы «Юридическая природа договора аренды» исследуются как исторический аспект формирования института аренды, так и современное понимание данного договора. Рассматривается регулирование договора аренды в римском праве, подчеркивается роль заимствований из римского права в современных условиях.

На основе изучения памятников права и действующих нормативно-правовых актов автор выделяет несколько этапов развития арендных отношений в России, дореволюционный, советский, современный

В параграфе отмечается, что в дореволюционный период в России единые правила об аренде сложились только к началу XX в в связи с разработкой проекта Гражданского Уложения Сам договор аренды (наем) рассматривался как аренда исключительно имущества, наем рабочей силы стал составлять фактически особый договор В прочих же элементах заимствование римского права было весьма ощутимым сохранилась общая формула договора аренды, не требовалось непременно, чтобы арендодатель был собственником, арендовать можно было не только вещи телесные, но и права, потребляемое имущество не могло составить объект аренды и др

В советский период одной из особенностей правового регулирования аренды стало сравнительное обилие норм имущественного найма, предусмотренных не только Гражданским кодексом, но и различными положениями, правилами и типовыми договорами (в конечном счете, их количество и фактическое значение умаляло роль Гражданского кодекса) Достаточно подробно излагал правила об имущественном найме ГК РСФСР 1964 г (ст 275-294), содержавший ряд уточнений, выработанных практикой правового регулирования, в частности, окончательно был устранен из имущественного найма наем жилых помещений, оказавшийся выделенным в качестве самостоятельного института, базирующегося на совершенно иных принципах Было установлено, что права граждан не могут быть предметом найма вообще, существенно оказался сужен круг объектов аренды в целом

Исследуя правовую природу арендных прав, диссертант отмечает, что в отечественной цивилистической науке нет единого мнения относительно юридической природы прав арендатора нежилого помещения Если дореволюционное российское законодательство придерживалась позиции обязательственной конструкции договора аренды, то в нормах советского законодательства просматриваются элементы вещно-правовых отношений за нанимателем (арендатором) был признан статус титульного владельца, безо всяких исключений действовало правило о том, что для нового собственника вещи договор аренды, заключенный прежним собственником, становится обязательным.

Предоставление арендатору вещно-правовых способов защиты и признание за правом аренды свойства следования дает основания современным представителям указанной позиции относить арендные отношения к вещно-правовым С другой стороны, в большинстве современных исследований арендные права трактуются как обязательственные по своей природе2. Действительно, нормы об аренде закреплены во второй части ПС РФ (раздел IV — отдельные виды обязательств) Кроме того, юридическим фактом возникновения арендных отношений является договор

В параграфе рассмотрены различные современные подходы к пониманию правовой природы договора аренды, в том числе, исследованы взгляды зарубежных ученых по данному вопросу.

Диссертант отмечает, что правовую природу арендных прав как вещных или обязательственных однозначно охарактеризовать нельзя На современном этапе развития гражданского права арендные права уже не являются чисто обязательственными, но все же не могут считаться и чисто вещными. С одной стороны, арендные права приобрели черты, присущие вещным правам, став очень похожими на них, исходя из современных доктринальных и нормативных их признаков. С другой стороны, рассмотрение признаков, позволяющих трактовать арендные права в качестве вещных, показывает, что при применении соответствующих норм неизбежно должны быть учтены и обязательственные признаки

2 Например Хохлов С Право собственности и другие вещные права // Вестник ВАС РФ, 1995, № 8, Гражданское право Учебник 2-х т Т П Полутом I / Отв ред проф Е А Суханов - М, 2000 С 382, Брагинский М И , Витрянский В В Договорное право Книга вторая договоры о передаче имущества. Изд 3-е, стереотип -М Статут, 2001 С 440

арендных прав, восходящие к договорным отношениям арендатора и арендодателя

Автор приходит к выводу, что по своей правовой природе арендные права следует считать как вещно-обязательственные О смешанном - вещно-обязатель-ственном - характере прав арендатора говорит и судебная практика, приведенная в работе

Во втором параграфе первой главы «Понятие и признаки недвижимости»

рассматривается общая категория недвижимости В результате проведенного анализа сделан вывод об отсутствии единого критерия недвижимости

Современное понимание объектов недвижимости отражается в статье 130 ГК РФ, в которой определен перечень объектов недвижимости с установлением критериев разграничения вещей на движимые и недвижимые, что позволяет выделить отдельные виды недвижимых объектов Понятие недвижимости дается через перечисление объектов. Фактически законом называется два разных критерия признания имущества недвижимым, прежде всего прикрепленность этого имущества к земле, неразрывная связь с нею, перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению. Однако этим признакам отвечают не все объекты недвижимости. В первую очередь, не отвечают приведенным признакам земельные участки, участки недр, которые в силу своих природных свойств являются «основными объектами недвижимости»3

В параграфе отмечается, что использование в качестве критерия только прочной связи с землей, в конечном счете, оказывается недостаточным, приходится привлекать другие критерии, которые могут быть комбинированными, ведь задачей правового регулирования является не выявление физических свойств вещи и их фиксация, а создание требуемого правового режима Диссертант анализирует и другие признаки недвижимости, выделяемые в современной научной литературе

В параграфе диссертант исследует вопрос о соотношении понятий «недвижимость», «недвижимая вещь», «недвижимое имущество» Проанализированы соответствующие положения действующего законодательства и мнения, высказываемые учеными-цивилистами

3 Вшрянский В В Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ, 1999, № 8 С 104

Диссертант отмечает, что отсутствие строгого определения самой недвижимости приводит к неясности в оценке ее отдельных видов. Этот вопрос существен с точки зрения возможности признать тот или иной объект недвижимостью и объектом арендных отношений, в частности, это касается таких объектов, как нежилые помещения Гражданский кодекс РФ не регулирует правовой статус нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав, и, как отмечает В В. Витрянский, нормы ГК РФ, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в качестве таковых нежилые помещения4. В связи с этим, следует пересмотреть содержание ст 130 Гражданского кодекса РФ и включить нежилые и жилые помещения в перечень объектов недвижимости.

Третий параграф первой называется «Здания, сооружения и нежилые помещения как объекты недвижимости». Гражданский кодекс РФ (п 1 ст 130) здания и сооружения однозначно относит к недвижимым вещам Отмечается, что эти объекты недвижимы как по своей природе, так и по назначению, обладают признаками фундаментальности, прочности, относительной долговечности, непотребляемости, отличаются индивидуальностью Но действующее законодательство не содержит определения здания и сооружения и не проводит юридического разграничения между зданиями и сооружениями. Отсутствует и легитимация нежилых помещений. Так, ГК РФ помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (пЗ ст288), ни в ст. 130, где дается определение недвижимости, ни в других нормах кодекса, не расценивает нежилое помещение как объект недвижимости

Автор делает вывод, что понятия «здание» и «помещение» не равнозначны; здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание Диссертант предлагает разграничивать понятия «здания» и «сооружения», закрепив эти определения законодательно Это позволит отделить эти объекты друг от друга и от иных объектов недвижимости, не подпадающих по регулирование специальных правил об аренде зданий и сооружений Чтобы создать правовой режим аренды нежилых помещений, отличный от аренды зданий и сооружений, требу-

4 Витрянский В В Договор купли-продажи и его отдельные виды М, 1999 С 242

ется также закрепить в ГК РФ понятие «нежилые помещения» Тем самым, по мнению автора, упростится практика применения норм ГК РФ, а также норм о государственной регистрации прав на недвижимое и имущество и сделок с ним

Во второй главе диссертации анализируется «Правовая природа договора аревды нежилого помещения». В первом параграфе второй главы «Понятие и стороны договора аренды нежилого помещения» автор подчеркивает, что аренда нежилых помещений стала одним из основных видов предпринимательской деятельности В то же время, не нашедшая своего законодательного регулирования на уровне Гражданского кодекса РФ, аренда нежилых помещений порождает проблемы как в теории, так и в практике правоприменения.

Диссертант проводит классификацию договора аренды нежилых помещений по различным критериям Так, в зависимости от срока действия договора различают краткосрочную либо долгосрочную аренду, от назначения арендуемого объекта - аренду помещения под офис, аренду складского или производственного помещения и т п

В параграфе отмечается, что нежилое помещение (здание), используемое для предпринимательской деятельности, может быть предметом договора финансовой аренды (договора лизинга), и анализируются особенности данного договора Особое внимание уделяется проблеме субъектного состава сторон договора лизинга в отношении недвижимости

Проведенный анализ подтверждает двойственность правовой природы договора аренды Одной из особенностей договора аренды нежилых помещений выступает то, что на практике помимо сторон в нем (на стороне арендодателя) выступает балансодержатель в случае, если арендодатель является субъектом права государственной или муниципальной собственности. Правовое положение балансодержателя требует четкого регулирования для избежания споров по поводу правомочности субъектов заключения договора аренды нежилых помещений

Во втором параграфе третьей главы «Существенные и иные условия договора аренды нежилого помещения» автор, применяя формулировку статьи 432 ГК РФ, выделяет 4 группы существенных условий данного договора: предмет договора аренды нежилого помещения, срок договора, плата по договору и любые другие условия, заявленные сторонами на согласование.

Рассмотрение нежилого помещения как предмета договора аренды затруднено в связи с отсутствием его правового режима Автор отмечает, что специфика нежилого помещения с одной стороны в том, что нежилые помещения часть вполне самостоятельного и физически полноценного объекта - здания или сооружения, а, с другой, фактические потребности субъектов права побуждают законодателя выделять этот объект как самостоятельный, создавать для него собственный правовой режим.

Чтобы арендовать нежилые помещения, нельзя заключить договор аренды зданий и сооружений по правилам § 4 главы 34 ГК РФ Речь идет о самостоятельном объекте аренды, не предусмотренном указанной главой ГК РФ Условия применения нежилых помещений в гражданском обороте настолько специфичны, что требуют дополнительного правового регулирования, а до этого -использования общих статей, помещенных в главу 34 ГК РФ

Специфика предмета договора аревды нежилых помещений предопределяет объем правомочий арендатора в отношении земельного участка, на котором находится здание, часть которого сдается в аренду Но этот вопрос остается достаточно дискуссионным и открытым в юридической литературе

Что касается третьей группы существенных условий, то диссертант ссылается на общую норму ст. 614 ГК РФ, которой следует руководствоваться при аренде нежилых помещений- порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Автор отмечает, что цена договора аренды зданий и сооружений составляет третью группу существенных условий, которые в качестве таковых названы в законе или иных правовых актах. Но в связи с применением к аренде нежилых помещений общих положений об аренде (§ 1 Главы 34 ГК РФ), арендную плату не следует относить к существенным условиям договора аренды нежилого помещения в силу закона. Однако условие о цене аренды, наряду с объектом и сроком аренды, почти всегда ставится на согласование по заявлению сторон при заключении рассматриваемого договора

Под четвертой группой понимается вся совокупность условий договора, на согласовании которых настаивает хотя бы одна из сторон Эта группа условий имеет целью совмещение интересов участников договорных отношений. ГК РФ

не определяет конкретный круг этих условий, но в практике сложился определенный взгляд на эту группу как требующую неизбежного согласования в тексте договора Необходимость их согласования только лишь потому, что одной стороной предварительно были высказаны условия заключения договора, вряд ли оправдана. Представляется, что юридическая сила таких условий заключается в договорном характере тех условий, которые существенным образом влияют на определение и исполнение договорных обязательств, и недостижение соглашения может стать основанием к отказу от заключения договора одной из сторон

Третий параграф второй главы «Правовой режим земельного участка при аренде нежилого помещения» посвящен проблеме прав арендатора на земельный участок, на котором находится здание со сдаваемым в нем нежилым помещением Аренда нежилых помещений подчиняется общему регулированию наравне с любыми другими объектами недвижимости, не имеющими специальных правил Судьба земельного участка законодательно здесь не определена

Учитывая, что договор аренды нежилого помещения регулируется лишь общими правилами Гражданского кодекса об аренде, соответственно специальные правила о правах на земельный участок при аренде находящегося на нем здания и сооружения здесь не применяются Таким образом, права арендатора на земельный участок при сдаче в аренду нежилого помещения, непосредственно связанного с земельным участком, могут не определяться вообще либо должны оговариваться в договоре Дополнительного договора о праве на земельный участок или иного правоустанавливающего документа не требуется. Практически при заключении анализируемого договора стороны берутся за решение данного условия, при этом руководствуясь специальными положениями о правах на земельный участок при аренде находящихся на нем зданий и сооружений (ст ст 652,653 ГК РФ)

По мнению автора, аренда нежилых помещений, как расположенных внутри зданий, так и непосредственно связанных с земельным участком, оставляет открытым вопрос о правах арендатора на земельный участок и порядке пользования им Применение к договорам аренды нежилых помещений специальных правил аренды зданий и сооружений (ст.ст 652 и 653 ГК РФ) в некоторой степени решило бы такую задачу. Однако, при применении норм об аренде зданий

и сооружений возникают определенные трудности в связи реализацией норм Земельного кодекса РФ. Действующий закон не четко разграничивает земельно-правовые и гражданско-правовые отношения.

Гражданский и Земельный кодексы РФ по разному определяют юридическую судьбу земельного участка и расположенной на нем недвижимости Диссертант проводит сравнительно-сопоставительный анализ соответствующих положений гражданского и земельного законодательства. Сделан вывод, что, устанавливая нормы гражданского права, ЗК РФ вторгается в сферу регулирования гражданско-правовых отношений, в то время как земельные отношения представляют собой отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч 1 ст 3 ЗК РФ) В то же время нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК РФ, не должны применяться в силу абз 2 ч 2 ст. 3 ГК РФ согласно которой нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ

В параграфе четвертом второй главы «Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок» диссертант анализирует материалы судебной практики и высказываемые в научной литературе мнения по данному вопросу По мнению автора, предоставление такого полномочия именно арендатору легко объяснимо тем, что объект аренды служит удовлетворению именно его потребностей, а не арендодателя. Но, как отмечается в параграфе, данное правомочие уравновешивается имеющимся в виду, но прямо не прописанном, правом арендодателя настоять на новых условиях соглашения, которые могут касаться как размера арендной платы, величины нового срока действия договора, так и иных вопросов Также в параграфе исследован вопрос о признании арендатора добросовестным, определены критерии такого признания Глава третья «Договор аренды нежилого помещения как вид договора аренды зданий, сооружений» состоит из трех параграфов В первом параграфе главы «Применение общих норм об аренде, аренде зданий и сооружений к договору аренды нежилого помещения» исследованы проблемы соотношения двух видов договоров аренды зданий и сооружений и нежилых помещений, а также распространения на них общих правил об аренде Диссер-

тант отмечает, что в научной литературе нет единства мнений по поводу применения тех или иных правил об аренде к нежилым помещениям. Отсутствие правового режима последних порождает правовые проблемы их оборота. На практике до середины 2000 года возникали сложности с государственной регистрацией договора аренды нежилых помещений, заключенного на срок менее одного года Применение общих правил об аренде приводило к тому, что независимо от срока договоры аренды нежилых помещений подлежали регистрации. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июня 2000 г №53 разрешило возникшую проблему. Теперь к таким договорам стало применяться специальное правило п 2 ст 651 ГК РФ. По мнению автора, необходимо учитывать, что высший судебный орган распространил на аренду нежилых помещений только лишь одну специальную норму § 4 Главы 34 ГК РФ Это значит, что во всех других вопросах следует обращаться по-прежнему к общим положениям аренды

Нежилые помещения, отличные от зданий, являются их частью и неразрывно связаны с ними. Поэтому вопрос о том, какие правила ГК РФ (общие об аренде или специальные об аренде зданий и сооружений) должны применяться к договору аренды нежилых помещений, остается открытым При заключении такого договора необходимо быть внимательным, учитывая те и другие правила Так, по правилами параграфов 1 и 4 Главы 34 ГК РФ по разному решаются вопросы определения цены договора, формы заключения договора аренды нежилого помещения; оформления документа о передаче нежилого помещения от арендодателя к арендатору, о правах арендатора на земельный участок при аренде нежилых помещений

Как показывает практика, стороны договора аренды нежилых помещений при его заключении обращаются к правилам об аренде зданий и сооружений. По мнению автора, в силу прямого указания закона мы вправе применять нормы об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещений. Но ввиду отсутствия такового правила параграфа 4 Главы 34 ГК РФ следует распространить на отношения, вытекающие из договора аренды нежилых помещений, ввиду того, что нежилые помещения как часть зданий, следует считать объек-

тами договора аренды зданий и сооружений и на основании этого параграф 4 дополнить соответствующей нормой

Во втором параграфе третьей главы «Заключение, форма и проблемы государственной регистрации договора аренды нежилых помещений» указывается, что действующее законодательство не предусматривает специальных правил о порядке заключения договора аренды, что требует применения общих норм о порядке совершения сделок (гл. 9 ГК РФ) и заключения договоров (главы 27, 28 ГК РФ) Требования к форме договора аренды недвижимости (кроме аренды зданий, сооружений и предприятий, но применительно к аренде нежилых помещений), ввиду их неурегулированности сводятся к тому, что договор аренды на срок более года, и если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо - независимо то срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ)

Правила оформления договора аренды нежилых помещений, согласно п 1 ст 609 ГК РФ, предоставляют сторонам возможность заключить договор не только в письменной форме, еще и путем обмена документами почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п 2 ст 434 ГК РФ). Между физическими лицами договор аренды нежилых помещений на срок до года можно заключить устно. В связи с отсутствием необходимости в государственной регистрации, такие правила вполне применимы для договоров на срок менее года. На практике стороны не прибегают к возможностям оформить договор в ином, чем письменном виде, в том числе, на срок в один день (для проведения конференции, совещания и т д )

В соответствии с п 1 ст 655 ГК РФ особенностью договора аренды зданий (сооружений) является то, что исполнение арендодателем обязанности по передаче предмета аренды и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному докумешу, подписываемому сторонами. В целях обеспечения стабильности экономического оборота целесообразно распространить требование о составлении передаточного акта и на аренду нежилых помещений, ведь вопросы аренды нежилых помещений подчиняются общим положениям об аренде Хотя,

как показывает судебная практика, доказательством передачи нежилых помещений по договору аренды и является составление передаточного акта.

Закон о регистрации, признавший нежилые помещения недвижимостью, за почти десятилетний срок своего существования показал свои слабые стороны в части государственной регистрации договора аренды и прав арендатора Подтверждением тому стало редактирование первоначальных норм Закона (09.06,2003 г.) и внесение в него изменений (ФЗ от 29 12 2004 г. № 196-ФЗ). Решение проблемы формы и регистрации договора аренды нежилого помещения видится в законодательном закреплении в ст 609 § 1 Главы 34 ГК РФ положения о специальном распространении действия ст651 на отношения, связанные с арендой нежилых помещений.

Заключительный параграф третьей главы диссертации «Права и обязанности сторон по договору» раскрывает содержание исследуемого договора Отмечается, что права и обязанности сторон договора аренды нежилого помещения, выраженные в условиях гражданско-правового договора, должны отвечать принципам равенства, автономной воли, имущественной ответственности и самостоятельности участников договорных отношений

Содержание аренды представлено действующим гражданским законодательством сочетанием императивного и диспозитивного методов регулирования Эта особенность проявляется в том, что, устанавливая определенную обязанность, арендодатель и арендатор имеют возможность своим соглашением сами установить, на кого из них она будет возложена.

Число императивных норм, связанных с содержанием договора аренды недвижимости в Гражданском кодексе РФ крайне незначительно Законодатель стремится не просто декларировать права участников, но и обеспечить их реальное исполнение Кроме того, выполнение обязанностей одной стороной одновременно предполагает совершение определенных действий другой, например, выполнение арендодателем обязанности по передаче имущества арендатору предполагает действия последнего по принятию этого имущества

В заключении автором формулируются наиболее значимые выводы и предложения проведенного диссертационного исследования

Основные теоретические выводы и положения диссертации изложены в научных публикациях автора*

1. Азукаева Б.А. Некоторые проблемы правового регулирования аренды нежилых помещений // Материалы П Республиканской научно-практической конференции «Молодежь и наука третье тысячелетие» Элиста, 2005 - 0,2 пл

2 Азукаева Б А Предмет и иные условия договора аренды нежилых помещений // Журнал научных публикаций аспирантов и докторантов 2006. № 12 -

ОДбпл

3 Азукаева Б А Понятие недвижимости и общие вопросы ее аренды // Право, теория и практика 2006 № 15 - 0,3 пл.

4. Азукаева Б А. Судьба земельного участка при аренде нежилого помещения // Вестник Калмыцкого института социально-экономических и правовых исследований 2006 № 1 - 0,3 п л

5 Азукаева Б А Особенности осуществления арендатором преимущественного права аренды // Вестник Калмыцкого института социально-экономических и правовых исследований. 2006. № 2 — 0,25 п л

6. Азукаева Б А, Медведев С.Н Исторический аспект развития правового регулирования арендных отношений // Вестник Калмыцкого института социально-экономических и правовых исследований 2006 № 2 - 0,3 п л

7 Азукаева Б.А. О существенных условиях договора аренды нежилых помещений // Гегярлг. 2007 № 2 - 0,3 п л

8. Азукаева Б А. Содержание обязательств по договору аренды нежилых помещений//Вестник национального института бизнеса Вып.1 М НИБ 2007. - 0,25 п л

9 Азукаева Б А Правовое регулирование аренды нежилых помещений применение общих норм об аренде или норм об аренде зданий и сооружений // Право и государство теория и практика. 2007 №6 (30) - 0,3 пл.

10 Азукаева Б А Нежилые помещения в аренде- некоторые особенности и проблемы правового регулирования // «Черные дыры» в российском законодательстве. 2007 №5 — 0,45 п л

Изд лиц. № 05322 от 09.07.2001 Сдано в набор 17 09 07. Формат 60x90/16 Бумага офсетная № 1. Гарнитура «Times». О&ьем 1,3 печ. л Тираж 100 экз Заказ № 83

Отпечатано в издательстве «Готика» Тел (495)268-53-73 E-mail, [email protected]

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

по праву и юриспруденции, автор работы: Азукаева, Баира Андреевна, кандидата юридических наук

Введение.

Глава 1. Нежилые помещения как самостоятельные объекты гражданских прав.

§.1 .Юридическая природа договора аренды.

§.2. Понятие и признаки недвижимости.

§.3. Здания, сооружения и нежилые помещения как объекты недвижимости.

Глава 2. Правовая природа договора аренды нежилого помещения.

§1.Понятие и стороны договора аренды нежилого помещения.

§2.Существенные и иные условия договора аренды нежилого помещения.

§.З.Правовой режим земельного участка при аренде нежилого помещения.

§.4.Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Глава 3. Договор аренды нежилого помещения как вид договора аренды зданий, сооружений.

§.1. Применение общих норм об аренде и норм об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещений.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

по теме "Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений"

Актуальность темы исследования. С давних времен такое распоряжение имуществом, как сдача его в аренду, представляло определенный интерес, поскольку служило способом извлечения выгоды из этого имущества1.

Договор аренды с присущим ему консерватизмом и стабильностью является одним из классических и популярнейших договоров в гражданском праве.

Многовековой путь развития института аренды с постоянными внутренними переменами всегда сопровождался попытками охватить все новые экономические отношения. Вполне закономерно, что с расширением сферы рыночных отношений, аренда вошла в число наиболее востребованных гражданско-правовых договоров.

Аренда как временное пользование чужим имуществом активно применяется в различных сферах экономики. С точки зрения арендодателя, аренда - один из самых простых и эффективных способов получения дохода. Не обладая достаточными денежными средствами для приобретения имущества в собственность, арендатор имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом не несет риска случайной гибели или порчи этого имущества, а, как титульный владелец, обладает абсолютной защитой своих прав. Плоды, продукция, доходы, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом, являются его собственностью.

Существенными особенностями обладают отдельные разновидности аренды. Так, под влиянием специфики объекта явно выделяется аренда недвижимости.

1 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Девятое издание. М.: Изд. Бр. Башмаковых. 1911. С. 518.

В условиях реформирования экономики России договор аренды недвижимости, а в частности зданий, сооружений, а также нежилых помещений получил широкое распространение.

В настоящее время договор аренды нежилых помещений занимает одно из основных мест в предпринимательской деятельности, осуществление которой немыслимо без соответствующих помещений, где располагались бы офис фирмы, оборудование, оргтехника, помещения для работы персонала и т.д. Но вовлечение в оборот нежилых помещений вызывает определенные трудности.

Так, здания и сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на отдельном правовом регулировании отношений, предметом которых они являются.

Одна из ключевых проблем в том, что Гражданский кодекс РФ (далее -ГК РФ) не регулирует правовой статус нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав. Нет единства мнений среди ученых по вопросу соответствия нежилых помещений, а тем более их частей, перечисленным в ГК РФ признакам недвижимости.

Помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п.З ст.288), ни в ст. 130 ГК РФ, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.

Правовые проблемы аренды нежилых помещений в научной литературе исследованы недостаточно полно, хотя практически каждое условие данного договора заслуживает особого внимания.

Целый ряд рекомендаций по совершенствованию правового регулирования отношений в этой сфере и многие сформулированные в юридической литературе теоретические положения обладают высокой научной ценностью и имеют практическую значимость. Между тем, интересы экономического развития страны предполагают дальнейшее, более всестороннее и глубокое исследование проблем сущности нежилых помещений, решение важной проблемы определения понятийного аппарата в этой сфере, правового статуса субъектов исследуемых отношений, формы, государственной регистрации, особенностей договора аренды нежилых помещений. Следует признать, что законодательство в сфере аренды недвижимости остается несовершенным, разъяснения высших судебных инстанций не дают исчерпывающих ответов на практические вопросы. Следовательно, тема, связанная с договором аренды нежилых помещений, весьма актуальна как с теоретической, так практической точки зрения.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что российское законодательство об аренде недвижимого имущества нуждается в совершенствовании для того, чтобы оно создавало правовую основу и содействовало нормальным арендным отношениям с участием такого объекта как нежилые помещения.

Теоретическая основа исследования. Некоторым поставленным в работе вопросам посвящено достаточно много статей в периодической печати, имеются проблемы, широко исследуемые в отечественной научной литературе, например, порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, природа арендных прав или феномен нежилых помещений как объектов аренды или недвижимости. Теоретической основой исследования послужили труды таких представителей отечественной правовой мысли, как М.Ф. Владимирский-Буданов, О.С. Иоффе, JI.A. Лунц, Д.И. Мейер, Н.О. Нерсесов, Л.И. Петражицкий, И.А. Покровский, Г.Ф. Шершеневич.

Проанализированы работы советского и современного периодов: М.М. Агаркова, Т.Е. Абовой, В.В. Безбаха, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.П. Грибанова, Б.М. Гонгало, Н.И. Клейн, О.М. Козырь, O.A. Красавчикова, А. Маковской, С.Ф. Савкина, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова,

В.А. Рясенцева, B.C. Толстого, Ю.К. Толстого, В.А. Хохлова, 3. Цыбуленко, Г.С. Шапкиной, К. Ярошенко и других.

Целью работы является исследование комплекса основных правовых проблем, связанных с природой договора аренды и его практическим применением.

Задачи работы:

- определить место института аренды в системе договорных институтов, выявить закономерности его развития и влияние на состояние современного гражданского законодательства;

- проанализировать соотношение обязательственных и вещных прав при аренде;

- исследовать общую правовую категорию недвижимости и обозначить критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу; выявить особенности нежилых помещений как объектов недвижимости;

- определить основные особенности договора аренды нежилого помещения, обусловленные спецификой его предмета;

- проанализировать субъектный состав участников отношений, вытекающих из договора аренды нежилых помещений;

- установить существенные условия договора аренды нежилых помещений;

- определить особенности прав арендатора на земельный участок при аренде нежилых помещений; каково соотношение гражданского и земельного законодательства применительно к арендным отношениям;

- установить сферу применения общих норм об аренде и аренде зданий и сооружений относительно аренды нежилых помещений;

- выявить особенности порядка заключения, оформления и государственной регистрации договора аренды нежилых помещений;

- охарактеризовать комплекс прав и обязанностей сторон в договоре аренды нежилых помещений;

- сформулировать предложения по совершенствованию действующего законодательства.

Объектом исследования - общественные отношения, возникающие по поводу договора аренды недвижимости и урегулированные гражданским правом.

Предмет исследования - нормы отечественного и зарубежного законодательства, определяющие правовое регулирование договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, а также правоприменительная деятельность по реализации этих норм.

Методология исследования. Методологическую основу исследования составили общенаучные диалектические методы познания (материалистическая диалектика), включающие принципы объективности, системности, историзма, индукции, дедукции и др. Наряду с общенаучными методами познания применялись частнонаучные методы: формально-юридический, описательный, лингвистический, формально-логический, исторический, системно-правовой, сравнительно-правовой и другие. Общая логика исследования построена на целостном понимании аренды как правового и экономического явления, служащего инструментом регулирования хозяйственных связей субъектов имущественного оборота.

Нормативная и эмпирическая база исследования. В процессе работы исследовано отечественное и зарубежное гражданское законодательство, регулирующее договор аренды недвижимости. Изучены материалы судебной практики, в том числе, в Арбитражном суде Республики Калмыкия, а также практика работы Федеральной регистрационной службы Республики Калмыкия.

Научная новизна работы заключается в том, что автором исследована сущность договора аренды нежилого помещения как специфического договора в хозяйственном обороте, не обладающего собственным правовым режимом в рамках аренды недвижимого имущества.

Научная новизна работы находит непосредственное отражение в выносимых на защиту основных положениях диссертационного исследования:

1. Проведенный анализ позволяет говорить, что до настоящего времени в цивилистической доктрине не выработаны твердые и однозначные критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу. Фактически речь идет о том, что с учетом значимости объекта, государство специально объявляет его таковым (недвижимостью) и вводит в оборот со специальным режимом, обеспечивающим повышенную прочность отношений. По мнению диссертанта, необходимо применять совокупность различных критериев (тесная связь с землей, функциональная самостоятельность, законченность для использования по целевому назначению, фундаментальность, длительный срок использования, значительная стоимость, индивидуальность). В то же время, их применение возможно только с указанием закона о распространении на конкретный объект правового режима недвижимости.

Среди ученых нет единства мнений по вопросу соответствия нежилых помещений, а тем более их частей, перечисленным в ГК РФ признакам недвижимости. В рамках законодательного реформирования следовало бы пересмотреть содержание ст. 130 ГК РФ, конкретизировав не только перечень, но и квалификационные критерии отнесения того или иного имущества к недвижимому.

2. Особенности правового регулирования отношений по поводу нежилых помещений остаются до конца не исследованными. В основе неясностей их правового режима лежит специфика самого нежилого помещения, не нашедшего законодательного признания в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Требуется настоятельная необходимость создания для данного объекта своего собственного правового режима. Для этого автором предлагается наряду с жилыми помещениями в перечень объектов недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ) включить нежилые помещения.

З.Одна из проблем в правовом режиме нежилых помещений возникает из-за недостаточно полного и четкого определения понятийного аппарата в этой сфере. В связи с этим, необходимо закрепить в ГК РФ понятия «здания», «сооружения» и «нежилые помещения». Это определяется потребностью установить раздельное регулирование договора аренды зданий и сооружений и договора аренды нежилых помещений. Тем самым упрощается практика применения норм ГК РФ, а также норм о государственной регистрации прав на недвижимое и имущество и сделок с ним.

4. Аренда нежилых помещений - один из самых распространенных видов договоров аренды недвижимого имущества. Из-за отсутствия самостоятельного правового регулирования данного договора, его стороны, как показывает практика, применяют нормы об аренде зданий и сооружений. Автором обосновывается необходимость самостоятельного выделения как вида договора аренды зданий и сооружений исследуемого договора аренды нежилых помещений, по которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование нежилое помещение. В связи с этим, предлагается рассматривать аренду нежилых помещений как вид договора аренды зданий и сооружений, о чем включить соответствующую норму в параграф 4 Главы 34 ГК РФ, распространив положения последнего на арендные отношения с нежилыми помещениями.

5. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, то есть пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды. Так как договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором в целях пользования этим помещением, он в силу договора аренды приобретает право пользования земельным участком, на котором расположено здание, в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения. Действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием. Таким образом, договор аренды нежилого помещения является правоустанавливающим юридическим актом, влекущим одновременно возникновение двух видов отношений: по временному владению и пользованию нежилым помещением, а также по использованию части земельного участка, занятой зданием, в котором находится арендованное нежилое помещение.

6. При решении вопроса о судьбе земельного участка при аренде нежилого помещения в здании, находящимся на данном участке, возникают определенные трудности в связи с реализацией норм Земельного кодекса РФ. Гражданский и Земельный кодексы РФ по разному определяют юридическую судьбу земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Устанавливая нормы гражданского права, ЗК РФ вторгается в сферу регулирования гражданско-правовых отношений, в то время как земельные отношения представляют собой отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 3 ЗК РФ). В то же время нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК РФ, не должны применяться в силу абз. 2 ч. 2 ст. 3 ГК РФ согласно которой нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. На основании изложенного требуется обеспечить соответствие положений об аренде земельных участков (ст. 22 ЗК РФ) положениям ГК РФ об аренде.

7. В соответствии с положениями ГК РФ, регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества в случаях, предусмотренных Кодексом или иным федеральным законом. В этих случаях договор аренды регистрируется как регистрация обременения прав арендодателя обязательствами, возникающими на основании этого договора. Государственную регистрацию договоров аренды нежилых помещений по мнению автора, следует осуществлять на основании дополнения в ст. 609 параграфа 1 Главы 34 ГК РФ нормы о том, что к такому договору применимы правила о форме и регистрации договоров аренды зданий и сооружений, предусмотренные ст. 651 ГК РФ.

8. Части нежилых помещений не отвечают критериям недвижимости, установленным ГК РФ. В связи с этим аренду частей помещений нужно исключить из сферы действия Закона о государственной регистрации.

9.3начение передаточного акта в договорных отношениях имеет принципиальное значение. Участники гражданского оборота придают акту приема-передачи нежилых помещений особую правовую силу, но законодательно он выглядит как формальный документ. Поэтому правила о значении такого документа при аренде зданий и сооружений целесообразно распространить на нежилые помещения.

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что выводы и предложения автора могут быть использованы для совершенствования законодательства, регулирующего отношения, вытекающие из аренды нежилых помещений. Совокупность сформулированных теоретических положений представляет собой соответствующую экономическим условиям концепцию развития правового режима нежилых помещений как объектов арендных прав, в связи с чем результаты исследования могут быть использованы в качестве основы дальнейших разработок проблематики как института аренды в целом, так и договоров аренды нежилых помещений. Конкретные предложения по совершенствованию законодательства могут быть использованы в нормотворческой деятельности. Сформулированные в диссертации выводы могут быть применены в учебном процессе по дисциплине «Гражданское право», а также могут послужить основой для дальнейших научных исследований аренды нежилых помещений.

Апробация результатов диссертационного исследования. Основные результаты диссертационного исследования были апробированы в выступлениях диссертанта на итоговых научных конференциях кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ставропольского государственного университета в 2005 и 2006 гг., на II Республиканской научно-практической конференции молодых ученых Республики Калмыкия «Молодежь и наука: третье тысячелетие» (2005 г.), а также используются при проведении лекций и семинарских занятий по гражданскому праву на юридическом факультете Института экономики и права Калмыцкого государственного университета.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных нормативных правовых актов и литературы.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ

по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Азукаева, Баира Андреевна, Москва

Заключение

Из приведенного в настоящей работе анализа основных положений отечественной цивилистической доктрины, учитывая достижения современной науки гражданского права, судебно-арбитражную практику и действующее законодательство можно сделать следующие выводы.

Аренда как способ организации экономической деятельности имеет достаточно сильные позиции, что укрепляет и стабильность правового института аренды. Во всяком случае, можно твердо говорить о востребованности данного договора в хозяйственной практике.

При этом аренда выступает вовсе не в качестве некоей вторичной и второстепенной - по отношению к собственности - формой обладания хозяйственными объектами, а в качестве равноценной и естественно дополняющей.

Проведенный анализ позволяет также говорить о неизменности института аренды в течение многих веков. Но несмотря на многолетний путь развития института аренды представление о нем всегда было неоднозначным. Прежде всего это выражается в сложившихся расхождениях в уяснении правовой природы договора.

Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит общего определения вещного права, а следуя по пути перечисления вещных прав, не упоминает в их числе право аренды. Таким образом, аренда рассматривается законодателем как один из видов обязательственных правоотношений, в котором одна из сторон за плату передает другой стороне определенное имущество. Однако, это не означает, что в теории спор о юридической природе прав арендатора нежилого помещения разрешен. Необходимо выделить особое правовое состояние после исполнения обязательств по договору аренды, когда арендатор уже получил объект в аренду и потому непосредственно воздействует на него, обладая уже вещными полномочиями. При этом не представляется возможным усматривать слияние этих полномочий различной правовой природы, т.е. в период аренды арендатор обладает как обязательственными, так и вещными правами. Вместе с тем, зависимость данных полномочий несомненна. Например, обязательственные отношения не исчерпываются простой передачей и, конечно же, не могут считаться надлежаще исполненными до тех пор, пока не возникают и успешно не реализуются вещные правомочия.

Таким образом, арендные права приобрели черты, присущие вещным правам, став очень похожими на них, исходя из современных доктринальных и нормативных их признаков. С другой стороны, рассмотрение признаков, позволяющих трактовать арендные права в качестве вещных, показывает, что при применении соответствующих норм неизбежно должны быть учтены и обязательственные признаки арендных прав, восходящие к договорным отношениям арендатора и арендодателя. Так, по своей правовой природе арендные права выглядят как вещно-обязательственные.

Наряду со специальными вопросами аренды нежилых помещений, в работе рассматривается общая категория недвижимости. Специальный анализ позволяет говорить, что до настоящего времени в цивилистической доктрине не выработаны твердые и однозначные критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу. Фактически речь идет о том, что с учетом значимости объекта, государство специально объявляет его таковым (недвижимостью) и вводит в оборот со специальным режимом, обеспечивающим повышенную прочность отношений. Вероятно, необходимо применять совокупность различных критериев (тесная связь с землей, функциональная самостоятельность, законченность для использования по целевому назначению, фундаментальность, длительный срок использования, значительная стоимость, индивидуальность). Но их применение возможно только с указанием закона о распространении на конкретный объект правового режима недвижимости.

В ходе исследования сделана попытка обосновать необходимость легального определения понятий «здание», «сооружение», «нежилое помещение».

Выражается это в том, чтобы установить раздельное регулирование договора аренды зданий и сооружений и договора аренды нежилых помещений. Тем самым упрощается практика применения норм Гражданского кодекса РФ, а также норм о государственной регистрации прав на недвижимое и имущество и сделок с ним.

Квалификационные критерии отнесения к недвижимости тех или иных объектов не позволяют с твердой уверенностью сказать, что нежилые помещения точно отвечают признакам недвижимости.

Признавая здания недвижимым имуществом, к последнему относят и нежилые помещения, как части здания. Но нежилые помещения вполне самостоятельные объекты гражданских прав, причем здания и сооружения -два различных объекта недвижимости.

В ходе исследования поставленной темы отмечается, что части нежилых помещений не отвечают критериям недвижимости, установленным ГК РФ. В связи с этим аренду частей помещений нужно исключить из сферы действия Закона о государственной регистрации.

Следует признать, что если арендатор не может владеть и пользоваться арендуемым нежилым помещением, не имея права пользования и (или) владения земельным участком, на котором находится здание, где расположено нежилое помещение, а также не имея права пользоваться общими помещениями и оборудованием самого здания, соответствующие права должны быть предоставлены ему арендодателем.

В случае сдачи собственником земельного участка в аренду нежилого помещения в целом или его соответствующей части, арендатору земельный участок также предоставляется в пользование на праве аренды или на ином основании, предусмотренном в договоре аренды нежилого помещения.

Действующий закон не четко разграничивает земельно-правовые и гражданско-правовые отношения. Определенные трудности возникают в связи реализацией норм Земельного кодекса РФ. Наряду с концептуальным расхождением с ГК РФ, Земельный кодекс РФ содержит нормы, носящие гражданско-правовой характер и противоречащие гражданскому законодательству.

Гражданский и Земельный кодексы РФ по разному определяют юридическую судьбу земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Земельный участок и недвижимость на ней рассматриваются в ГК РФ как самостоятельные объекты, а в некоторых случаях, строение можно рассматривать в качестве главной вещи (купля-продажа недвижимости, аренда зданий и сооружений). ЗК РФ определяет главной вещью именно земельный участок, устанавливая, что все объекты недвижимости, прочно связанные с земельным участком следуют его судьбе, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ч. 1 ст. 13КРФ).

Как видим, положение п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ не носит императивного характера, а ГК РФ устанавливает прямо противоположный принцип. Вместе с тем, как указывалось выше, п.З. ст. 3 ЗК РФ устанавливает правило о том, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством. Таким образом, можно говорить о том, что п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ не применим.

Устанавливая нормы гражданского права, ЗК РФ вторгается в сферу регулирования гражданско-правовых отношений, в то время как земельные отношения представляют собой отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 3 ЗК РФ). В то же время нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК РФ, не должны применяться в силу абз. 2 ч. 2 ст. 3 ГК РФ согласно которой нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.

Применительно к недвижимому имуществу схема правового регулирования арендных отношений имеет свои характерные особенности.

Правила, касающиеся аренды недвижимого имущества, предусмотрены лишь в общих положениях об аренде (§ 1 главы 34 ГК РФ). Отдельной группы правовых норм об аренде всякой недвижимости, помещенных в самостоятельный параграф главы об аренде в целом, ГК РФ не содержит.

Содержащиеся в гл. 34 ГК РФ параграфы расположены по неоднократно используемой законодателем схеме: в первом параграфе размещены общие положения об аренде, а во 2-5 параграфах — специальные нормы. В соответствии со ст. 625 ГК РФ общие правила подлежат применению лишь в случае отсутствия специального регулирования. Т.е законодатель оценивает аренду как единое явление вне зависимости от субъектного состава сторон, объектов аренды, а также прочих обстоятельств, способных влиять лишь на некоторое своеобразие правового регулирования в рамках общей модели договора аренды.

ГК РФ не содержит правил об аренде нежилых помещений, обладающих определенной спецификой и также требующие отдельной правовой регламентации В связи с этим острым остается вопрос о том, какие правила (общие (§ 1 главы 34 ГК РФ или специальные (§ 4 главы 34 ГК РФ) об аренде зданий и сооружений должны применяться к договору аренды нежилых помещений.

Как показали теоретические исследования и практика правоприменения, правила параграфа 4 Главы 34 ГК РФ следует распространить на отношения, вытекающие из договора аренды нежилых помещений, дополнив соответствующей статьей ст. 650 специальные правила аренды зданий и сооружений.

В работе также рассмотрены особенности формирования арендной платы, выявлены проблемы, связанные с формой, порядком заключения и государственной регистрацией договора аренды нежилых помещений; определены особенности отношений, когда арендатор продолжает пользоваться арендованным имущество без возражений арендодателя, проанализирован комплекс прав и обязанностей по договору.

Необходимо отметить, что современное гражданское законодательство, являясь наиболее динамичной сферой, должно отражать действительное экономическое развитие общества, соответствовать потребностям в регулировании общественных отношений.

Реформирование рыночных отношений в России вызвало определенный интерес участников гражданского оборота к таким объектам недвижимости как нежилые помещения. Однако нормативная база объективно оказалась не готова к тому, чтобы четко урегулировать даже наиболее принципиальные положения о нежилых помещениях.

Совершенствование законодательного регулирования аренды, обобщение накопление судебной практики должны способствовать укреплению правового регулирования и широкому применению исследуемого вида договора аренды.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ

«Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений»

1. Конституция Российской Федерации (Принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.) // Российская газета от 25 декабря 1993 г. №237.

2. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. //Собрание узаконений РСФСР, 1922,71. Ст. 904.

3. Гражданский кодекс РСФСР. Принят Верховным Советом РСФСР 11 июня 1964 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1964, № 24. Ст. 406.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. ФЗ от 23.12.2003 г.) // Собрание законодательства РФ, 1994, № 32. Ст. 3301.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 08.12.2003 г.) // Собрание законодательства РФ, 1996, №5. Ст. 410.

6. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть третья от2611.2001 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2001, № 49. Ст. 4552.

7. Земельный кодекс РСФСР от 30.10.1922 г. // Собрание кодексов РСФСР. М., 1928.

8. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от2407.2002 г. (в ред. 31.03.2005 г.) // Российская газета от 27.07.2002 г.

9. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г.// Собрание законодательства РФ, 2001, № 44. Ст.4147.

10. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. // Собрание законодательства РФ, 2005, № 1. Ст. 14.

11. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. // Собрание законодательства РФ, 2005, N 1. Ст. 16.

12. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г.// Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР, 1989, № 25. Ст. 481.

13. Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31.05.1991 г. № 2211-1 // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР, 1991, № 25. Ст. 733.

14. Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1990, № 30. Ст. 416.

15. Закон РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» от 25.12.1990 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1990, № зо. Ст. 418.

16. Закон РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» от 03.07.1991 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1991, № 27. Ст. 927.

17. Закон РФ «О плате за землю» от 11.10.1991 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ, 1991, № 44. Ст. 1424.

18. Закон РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 28.05.1995 г. // Собрание законодательства РФ, 1995, N 35. Ст. 3506.

19. Закон РФ «Об образовании» от 10.07.1992 г. (с изм. от 09.05.05 г. № 45-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 1996, № 3. Ст. 150.

20. ФЗ «О федеральном железнодорожном транспорте» от 25.08.1995 г. № 153-Ф3 (в ред. 10.01.2003 г.) // Собрание законодательства РФ, 1995, № 35. Ст. 3505.

21. ФЗ «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» от 22.08.1996 г. (с изм от 21.04.2005 г. № 35-Ф3) // Собрание законодательства РФ, 1996, № 3. Ст. 150.

22. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» // Собрание законодательства РФ, 1996, N 25. Ст. 2963.

23. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. (с изм. от 18.07.2006 г.) // Собрание законодательства РФ, 1997, N 30. Ст. 3594.

24. Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» от 21.07.1997 г. // Собрание законодательства РФ, 1997, №30. Ст. 3595.

25. Федеральный закон от 29.10.98 г. N 164-ФЗ ( в ред. от 22.08.2004г.) «О финансовой аренде (лизинге)» // Собрание законодательства РФ, 1998, №44. Ст. 5394.

26. Федеральный закон от 08.08.01 г. N 128-ФЗ (в ред. от 02.07.2005г.) «О лицензировании отдельных видов деятельности» // Собрание законодательства РФ, 2001, № 33 (ч. 1). Ст. 3450.

27. Федеральный закон от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»// Собрание законодательства РФ, 2001, № 33 (часть 1). Ст. 3431.

28. Федеральный закон от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»// Собрание законодательства РФ, 2001, №44. Ст. 4148.

29. Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. // Российская газета, 26.01.2002. № 16(2884).

30. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г. // Собрание законодательства, 2002, № 30. Ст. 3018.

31. Федеральный закон от 07.07.2003 г. № 126-ФЗ ( в ред. от 02.11.2004г.)«0 связи» // Собрание законодательства РФ, 2003, № 28. Ст. 2895.

32. Федеральный закон от 30.06.2006 г. № 73-Ф3 «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства, 2006, № 23. Ст. 2380.

33. Указ Президента РФ от 14.10.1992 г. № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» // Собрание актов Президента РФ 1992 г., № 16. Ст. 1237.

34. Постановление Правительства РФ от 10.02.1994 г. № 96 «О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» // Собрание законодательства РФ, 1993, № 8. Ст. 593.

35. Постановление Правительства РФ от 27.03.1997 г. № 342 «О предоставлении государственным научным организациям права сдачи относящегося к федеральной собственности имущества в краткосрочную аренду» // Собрание законодательства РФ, 1997, № 13. Ст. 1549.

36. Постановление Правительства РФ от 01.11.1997 г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 1997, №45. Ст. 5195.

37. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 «Обутверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 1998, № 8. Ст.963.

38. Постановление Правительства РФ от 09.09.1999 г. № 1024 «О концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 1999, № 39. Ст.4626.

39. Постановление Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» // Бюллетень Верховного Суда, 1996. № 9.

40. Общероссийский классификатор основных фондов (ОК 013-94), утвержденный постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. № 359.

41. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.05.1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»// Хозяйство и право, 1997, № 9.

42. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»// Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1998. №1.

43. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 01.06.2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений // Экономика и жизнь, 2000. № 24.

44. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного

45. Суда РФ от 27.10.2001 г. № 61 «Обзора практики применения арбитражными судами земельного законодательства»// Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 2001.№5.

46. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»// Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 2002. № 3.

47. Список использованной литературы.

48. Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2002. Т. I. С. 163-460.

49. Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского и земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли //Государство и право, 2дб 001, №. 1. С. 32-39.

50. Андрианов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, 1993, №7. С. 129-138.

51. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001.- 144 с.

52. Ансон В. Договорное право М.: Юрид. лит., 1984. 463 с.

53. Антипов С.А. Проблемы государственной регистрации прав// Актуальные вопросы современного законодательства: Сб. научи, статей. М.: Институт недвижимости, 2001. С. 75-76.

54. Аристотель. Политика// Политика. Афинская политика. М.: Мысль, 1997. С. 46-47.

55. Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореферат дис. .канд. юрид. наук. Казань, 2002. 25 с.

56. Баринова Е. Вещные права самостоятельная категория? // Хозяйство и право, 2002, № 7.

57. Березовская С.Г. Договор аренды на нежилые помещения // Еженедельник советской юстиции, 1926, № 25. С. 772-773.

58. Богданова Е.Е. Перевод участником прав и обязанностей на себя в связи с нарушением преимущественного права // Актуальные проблемы правоведения. Научно-теоретический журнал, 2004, № 3. С. 170.

59. Бондаренко Д. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Право и экономика, 2006, № 3.

60. Болтанова Е. С. Правовой режим недвижимости по российскому законодательству // Бюллетень нотариальной практики, 1999, № 1. С. 19-24.

61. Болтанова Е. С. Понятие и правовой режим недвижимости // Журнал российского права, 1999, № 5/6. С. 81-88.

62. Бороздин СВ. Земельные отношения и аграрные реформы. М.: ЮНИТИ, Изд-во политической литературы «Единство», 2002. С. 186.

63. Брагинский М.И. Общее учение о хозяйственных договорах. Минск, 1967. С. 147.

64. Брагинский М.И. Государственная регистрация права на недвижимое и имущество и сделок с ним: комментарий к закону // Право и экономика, 1997, № 19/20. С. 37-47.

65. Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений / Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика. М., 1998. С. 115.

66. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М.: Статут, 2001.

67. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000.

68. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. Изд. 3-е, стереотип. М.: Статут, 2001.-С. 440.

69. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2002.

70. Брауде М.Л. Право на строение и сделки по строениям. М.: Госюриздат, 1950. С. 15.

71. Буга П.Г. Гражданские, промышленные и сельскохозяйственные здания. М., 1983.-С. 14.

72. Васильев Д.С. Вопросы рассмотрения судами дел по искам о государственной регистрации прав на недвижимое и сделок с ним // Российская юстиция, 2006. № 2.

73. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. Вып. 1. СПб., 1894. С. 79.

74. Виноградова JI. Объект спора недвижимое имущество // Эж-Юрист, 2003, № 17.

75. Витрянский В.В. Договоры: порядок заключения, изменения и расторжения, новые типы. М.: Центр деловой информации. 1995. С. 29.

76. Витрянский В.В. Аренда отдельных видов имущества // Хозяйство и право. Приложение к № 10, 1999.

77. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999. 299 с.

78. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ, 1999, №8.-С. 104.

79. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999.

80. Витрянский В.В. Договор доверительного управления имуществом М.: Статут, 2002. 198 с.

81. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право, 2003, № 6. С. 5-16.

82. С. 242.Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов н/Д., 1995. С. 488-489.

83. Власова A.B. К дискуссии о вещных и обязательственных правах // Правоведение, 2000, № 2. С. 146-151.

84. Галин Б. Аренда торговых (нежилых) помещений. Практический комментарий. М.: Наркмторг СССР и РСФСР, 1930. 102 с.

85. Галунов П.Б. Особенности государственной регистрации прав и сделок с предприятиями как имущественными комплексами // Законодательство. 2003, № 3. С. 28-33.

86. Германское право. Гражданское уложение: в 3-х ч. М., 1996. Ч. 1. -С. 128.

87. Глинщикова Т. Феномен нежилых помещений // Эж-Юрист, 2004,

88. Гойхбарг А.Г. Основы частного имущественного права. М., 1924. С. 79.

89. Голомазова Л.А. Аренда нежилых помещений: законодательство и судебная практика // Бухгалтерский учет, 2002, № 15.

90. Гражданское и торговое право капиталистических государств /1. Отв.ред. Е.А. Васильев. М.: Международные отношения, 1993. 560 с.

91. Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М., 1996.-С. 286.

92. Гражданское право: Учебник 2-х т. Т. I / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М., 1998. С. 475.

93. Гражданское право. Том 2. Полутом I / Под ред. проф. Е.А. Суханова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Изд-во БЕК, 1999. С. 396.

94. Гражданское право. Том 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2000. С. 486.

95. Гражданское право. Учебник. Часть 2. / Под. ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М., 2001. С. 143.

96. Учебник по гражданскому праву. Ч. 1/ Под ред. Калпина А.Г., Масляева А.И. М.: Юрист, 1997.

97. Гражданское право России. В двух томах. Том 1. Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2004.

98. Гражданское право. В 3-х т. Учебник / Под ред. А. Гуева М.: ИНФРА-М., 2004.

99. Гражданское право Российской Федерации. Учебное пособие / Под ред. Корнеевой И.Л. М.: ИНФРА-М., 2005.

100. Гражданское Уложение. Книга пятая. Обязательства. Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского Уложения. Том второй. Ст. 277-504. С объяснениями. СПб.: Государственная типография, 1899.- С. 28.

101. Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав М.: Статут, 2000.-411 с.

102. Гришаев С.П. Все от недвижимости. М.: БЕК, 2000. 272 с.

103. Гришаев С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права // Гражданин и право, 2006, № 1.

104. Гришаев С.П. Здания и сооружения как объекты недвижимости // Хозяйство и право, 2006, № 2.

105. Гуляев A.M. Русское гражданское право. СПб.: Типография М.М. Стасюлевича, 1913. 638 с.

106. Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве // Хозяйство и право, 2003, № 3. С. 32-35.

107. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право, 1999, № 5. С. 116-118.

108. Денисов С.А. Преимущественное право на заключение договора как институт, устанавливающий пределы свободы заключения договора // Законодательство, 1997, №2.

109. Диаковская Н.В. Правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис.канд.юрид. наук. М., 2003. С. 812.

110. Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения. Дисс. канд. юрид. наук. Рязань, 2002. -185 с.

111. Дмитриев И.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании // Законодательство, 2000, №11.

112. Дозорцев В.А. Проблемы совершенствования гражданского права РФ при переходе к рыночной экономике // Государство и право, 1994, № 1.

113. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право, 2002. №7. С. 105-107.

114. Дъяков A.JI. Особенности аренды земельных участков в Российской Федерации // Современное право, № 9, 2004. С. 18.

115. Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества // Государство и право, 2005, № 2.

116. Ерш A.B. Проблемы оборота недвижимости // Эж-Юрист, 2004, № 46.

117. Ерш A.B. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Современное право, 2004, № 9.

118. Ерш A.B. Аренда зданий и иных сооружений. Дисс. . канд. юрид. наук. М., 2003.

119. Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право, 1998, № 10. С. 35-44.

120. Жалинский А. Введение в немецкое право. М.: Спарк, 2001. 767с.

121. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Понятие недвижимости в России и зарубежных странах // Право и экономика, 1996, № 5-6.

122. Завидов Б.Д. Договорное право России. М.: ИПК «Лига-Разум», 1998.-304 с.

123. Завьялов А. Недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком, как особый объект гражданских прав // Хозяйство и право. Приложение к № 11,2000.- С. 8.

124. Закорко Ж.С. Государственная регистрация договоров аренды нежилых помещений: нечеткость законодательства и налоговые проблемы // Законодательство, 2000, № 9. С. 30-35.

125. Зинченко С., Лапач В., Газарьян Б. О правовом режиме нежилых помещений // Хозяйство и право, 1994, № 5.

126. Иконицкая И.А., Краснов Н.И. Право собственности в сельском хозяйстве Российской Федерации. М., 1996. С. 98.

127. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. Учебник. М.: Юристь, 2001. 239 с.

128. Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий // Журнал российского права, 2005, № 8. -С. 144.

129. Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли. Гражданское правоотношение. Критика теории «хозяйственного права» / О.С. Иоффе. М. Статут, 2000. 777 с.

130. Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юрид. лит., 1975. С.211.

131. Иоффе О.С. Основы римского гражданского права. JL: ЛГУ, 1974.- 156 с.

132. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, 1997, №1.- С. 113-119.

133. Кавелин К. Права и обязанности по имуществам и обязательствам в применении к русскому законодательству. СПб.: Типография М.М. Стасюлевича, 1879. С. 188.

134. Клейн Н.И. Предпринимательское право. Курс лекций. М.: Юридическая литература, 1993. - С. 383.

135. Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве РФ // Правоведение, 1998, № 2.

136. Козырь О.М.Недвижимость в новом Гражданском кодексе России / В книге: Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова. М.: Международный центр финансово-экономического развития. 1998. С. 273.

137. Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство, 1999, № 12.

138. Калачева С.А. Аренда нежилых помещений. М.: Приор, 1998. -171 с.

139. Кокоева JI.T. Основные проблемы гражданско-правовогорегулирования арендных отношений. Дисс.докт.юрид.наук, Саратов,2004.

140. Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР/ Под ред. С.Н. Братуся, О.Н. Садикова. М.: Юрид. лит., 1982. С. 275.

141. Комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ для предпринимателей / Под ред. В.Д. Карповича. М., 1996. С. 74.

142. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный). Изд. 3-е / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Юрид. фирма «КОНТРАКТ», ИНФРА-М, 1998.

143. Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 9. М.: Юрид. лит., 2002. 264 с.

144. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина М.: Изд-во «Юрайт-Издат», 2004.

145. Комментарий Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) 4-е изд. / Под ред. д.ю.н., проф. О.Н. Садикова. М.: ИНФРА-М, 2004.

146. Комментарий Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) 3-е изд. / Под ред. д.ю.н., проф. О.Н. Садикова. М.: ИНФРА-М, 2005.

147. Копылов A.B. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском законодательстве. М.: Статут, 2000. 255 с.

148. Коршикова Е.В. Формы использования муниципального имущества для осуществления предпринимательской деятельности. Дисс. . канд.юрид.наук. Волгоград, 2001. - С. 120-136.

149. Костюк H.H. Договор и его роль в формировании рыночной экономики в России // Юрист, 1998, № 6. С. 16.

150. Красноперова O.A. Арендные отношения: гражданско-правовой аспект // Гражданин и право, 2003, № 4,5.

151. Красноперова O.A. Особенности отдельных видов аренды // Гражданин и право, 2006, № 7.

152. Круглова О.Б. Способы выкупа нежилых помещений, зданий, сооружений// Правовое регулирование предпринимательской деятельности: Сборник научных статей, Самара, Самарский университет, 2001. С. 185-205.

153. Круглова О.Б. Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в предпринимательской сфере. Дисс. . канд. юрид. наук. Самара., 2002.

154. Кузнецова JI. В. Преимущественное право аренды // Право и экономика, 2006, № 2. С. 18.

155. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав в законодательстве России: Дисс.докт. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2002.537.

156. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство, 2003, № 4. С. 7-11.

157. Лапач В.А. Система объектов в гражданском праве СПБ.: Юридический центр Пресс, 2002. 544 с.

158. Маковская А. Срок договора аренды нежилых помещений и государственная регистрация договора // Хозяйство и право. Приложение к № 11,2000.

159. Маковская А. Отвечаем на вопросы читателей // Хозяйство и право, 2003, № 11.

160. Маковская А. Анализ некоторых поправок к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Хозяйство и право, 2005, № 3.

161. Мальгинова А.И. Аренда нежилых помещений. И.: Изд-во МКХ РСФСР, 1954.

162. Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества». Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Отв. ред. В.В. Витрянский. М., 2003.

163. Медведев С.Н. Гражданский кодекс РФ и некоторые его проблемы. Проблемы гражданского права: сборник научных статей. Ставрополь: Сервисшкола; СГУ, 2006. 256 с.

164. Мейер Д.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2000. С.614.

165. Мешалкин В., Мельникова Ю., Крутякова Т. Договор аренды: правовое регулирование, бухгалтерский учет, налоги // Экономико-правовой бюллетень, 2002, № 5.

166. Морозова Ж. Виды аренды нежилых помещений // Финансовая газета. Региональный выпуск, 2003, № 52.

167. Немец Ю. Движимое и недвижимое имущество // Хозяйство и право, 1998, № 6.

168. Новак Д.В. Новое в законодательном регулировании государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Право и экономика, 2003, № 10.

169. Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие. М: Изд. Тихомирова М.Ю., 2003.

170. Ожегов С.И. Словарь русского языка. М.: Русский язык, 1990. С. 230, 568.

171. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М.: Азбуковник, 1997. С. 559.

172. Орлова М. Ипотека (залог) права аренды // Российская юстиция, 1999, №5.-С. 47.

173. Пандаков К.Г., Черноморец А.Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. Саратов: Изд-во «Научная книга», 2004. -С. 314.

174. Петров Д.В. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления. СПб.: Юридический центр Пресс, 2002. С. 97-98.

175. Пискунова М. Назначение и правовой режим нежилых помещений // Эж-Юрист, 2004, №11.

176. Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В 3 т. / Под ред.

177. B.А. Томсинова. М.: Зерцало, 2003. Т. 3. - 608 с.

178. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М., 2002.

179. Полунин К. Учет коммунальных платежей при аренде нежилых помещений // Финансовая газета. Региональный выпуск, 2002, № 41.

180. Пронина М.Г. Договор аренды нежилых помещений // Советская юстиция, 1964, № 3.

181. Псковская судная грамота // История государства и права России. Источники права. Юридические памятники Х1-ХХ вв. М.: Манускрипт, 1995. -С. 16.

182. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1996. 544 с.

183. Рогова Е.С. Новые возможности на рынке недвижимости // Законодательство, 1998, №2.

184. Романец Ю.А. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ, 2001.-496 с.

185. Рябченко Л.Н. Правовые коллизии регулирования арендных отношений // ЭКО, 1994, № 3.

186. Савельев В.Л. Гражданский кодекс Германии. М.: Юрист, 1994.1. C. 37-38.

187. Савкин С.Ф. Судебно-арбитражная практика по спорам о правах на недвижимость // Юридический мир, 1998, № 3.

188. Сергеев В. Надо ли регистрировать право аренды торгового места // Российская юстиция, 2000, № 7.

189. Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. -638 с.

190. Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Правоведение, 2002, № 4. С. 131-140.

191. Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 2003, № 8.

192. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Изд-во «Ось-89», 1998. 303 с.

193. Смышляев Д.В. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. С.С. Алексеева. М.: Статут, ИГ «Юрист». - С. 62-75.

194. Советское гражданское право. Т. 2 / Под ред. В.А. Рясенцева. М.: Юрид.лит., 1965. С. 86.

195. Советское гражданское право: В 2 т. / Под ред. O.A. Красавчикова. М.: Высшая школа, 1972. Т. 1. 448 с.

196. Стрелов И.М. Нежилые помещения как объекты гражданского права // Арбитражные споры, 2000, № 1 (19).

197. Строев Е.С. Земельный вопрос. М.: Колос, 1999. С. 104-147.

198. Суханов Е.А. Право собственности в Гражданском кодексе // Закон, 1995,№Ц.-с.23.

199. Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав // Вестник МГУ, Серия 11. «Право», 2002, № 4. С. 12-19.

200. Сухова Г. Споры по договору аренды И Эж-Юрист, 2003, № 17.

201. Тамбовцев И. Реформа системы регистрации прав // Эж-Юрист, 2004, № 49.

202. Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть. Курс лекций. Чебоксары: Чуваш, кн. изд-во, 1997. С. 195.

203. Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть. Уфа, 1998. С.

204. Усов С.Т. Понятие недвижимости в гражданском праве / Вопросы развития частного права: Сб. научн. Трудов. М.: АПРЛ-С, 2001. С. 67.

205. Удинцев В.А. Избранные труды по торговому и гражданскому праву. М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2003. 360 с.

206. Философский энциклопедический словарь. М.: Советская энциклопедия, 1983. С. 252.

207. Хвостов В.М. Система римского права. М: Спарк, 1996. С 219.

208. Хохлов С. Право собственности и другие вещные права // Вестник ВАС РФ, 1995, № 8.

209. Цукерман Г., Блевинс Д.Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития. М.: Диамант, 1994. 573 с.

210. Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2001.479 с.

211. Черных И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: новое или забытое старое? // Хозяйство и право. Приложение к № 11,2000.

212. Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика, 2003, № 3.

213. Шапкина Г.С. Споры по договорам аренды нежилых помещений. Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 3 / Под ред. В.Ф. Яковлева. М.: Юрид. лит., 1996. С. 14.

Источник: http://lawtheses.com/pravovoe-regulirovanie-dogovora-arendy-nezhilyh-pomescheniy

Министерство образования

Московский Государственный Строительный Университет

Кафедра экономики и управления в строительстве

КУРСОВАЯ РАБОТА

на тему:

«Аренда. Рынок аренды нежилых помещений»

Выполнила студентка

Вечернего отделения

ЭОУС-V, 2 группа

Кондрашова А.Н.

Проверила: Иванова Н.В.

Москва - 2002

О Г Л А В Л Е Н И Е

Введение

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает «недвижимое имущество», с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было применено в указе Петра I от 23 марта 1714г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990г. в связи с установлением статуса частной собственности СССР и республик от 31 мая 1991г. (ст.4). Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским Кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994г.

С переходом к рыночной экономике установилось множество форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие.

Аренда появилась примерно за два тысячелетия до Р.Х., и предметом ее была земля. В дальнейшем объектами аренды стали не только земля, но и здания, оборудование и почти все, что только можно себе представить, включая ядерные энергетические комплексы и линкоры. С 1950-х годов развитие аренды в США, включая такие ее разновидности, как лизинг и возвратный лизинг (лизбэк), приобрело особенно бурный характер. В 1987 г. общая стоимость сданного в аренду оборудования составляла 107,9 млрд. долларов, увеличиваясь почти на 7% ежегодно.

Причина роста популярности аренды состоит в том, что она представляет собой весьма простую финансовую сделку. Арендатор имеет преимущества низких расходов в денежной форме и многократное забалансовое финансирование. Легкость использования, однако, уравновешивается сложной природой факторов, определяющих решение вопроса, чему следует отдать предпочтение - аренде или покупке. Аренда требует способности хорошо разбираться в налогообложении, бухгалтерском учете и финансах, а также в законодательстве, в вопросах кредитования и управления активами.

Основное понятие аренды не изменилось со времен самых первых сделок: одна из сторон предлагает в аренду землю, здание, оборудование, словом, все что угодно, другой стороне на определенный период времени. Первая сторона получает доход в форме рентных платежей, а вторая - выгоду от использования имущества по минимальной цене, и кроме того, избегает крупных расходов, которые были бы связаны с приобретением имущества, что позволяет сэкономить деньги для других финансовых нужд.

Демократизация экономических отношений в современной России началась в 1989г. с интенсивного распространения аренды, удивительные возможности которой для укрепления народного хозяйства, к сожалению, не были использованы в полной мере. Аренда по своей сути затрагивает базисные отношения общества и в своем развитии закономерно ведет к эволюционному изменению социального статуса наемного работника и становлению его как самостоятельного предпринимателя – собственника. Она более полно отвечает требованиям гармоничного сочетания личных, коллективных и общественных интересов и позволяет преодолеть отчуждение работника от средств производства, труда от капитала, исполнительных функций от управленческих.

Обладающие богатым воображением деловые люди на протяжении жизни многих поколений продолжали совершенствовать изначально немудреную форму аренды. Свойство простоты у нее сохранилось, однако эксперты обнаружили, что аренда приобрела поразительную гибкость. Постоянно порождаются новые выигрышные для обеих сторон моменты, благодаря которым предприниматели, подобные вам, могут с умом воспользоваться появляющимися возможностями для роста.

Особая историческая роль аренды в том, что, с одной стороны, она способствует становлению новых форм собственности, в том числе и частной, а с другой, непременно ведет к преодолению их, к подлинной демократизации экономических отношений. В процессе аренды происходит саморазвитие государственной собственности, а при определенных экономических условиях – и превращение ее в общую совместную или долевую. Вкладывая свои средства и труд в улучшение и количественное умножение основных средств производства, арендаторы становятся уже не только владельцами, но и собственниками таких приращений. В результате достигается разрешение существующего противоречия, двойственности коллективной собственности, которая принадлежит всем работникам вместе и одновременно каждому в отдельности.

Как универсальная общечеловеческая ценность и величайшее достижение человеческого разума аренда в одинаковой мере оказывается не просто приемлемой, а объективно необходимой при любом общественном устройстве, особенно при рыночных отношениях. В переходный же период наша страна не может не предоставлять в аренду или в собственность землю и другие государственные средства производства трудовым коллективам и отдельным работникам, не нарушая их прав, как творцов этой собственности.

Возникновение аренды – естественное следствие реализации права каждого человека на самостоятельную предпринимательскую деятельность. Не случайно во многих странах аренда давно уже получила широкое распространение и считается более предпочтительным способом организации производства даже по сравнению с ведением его на основе частной собственности

Возможность и необходимость широкого распространения аренды недвижимости при многоукладной экономике изначально заложены в самом многообразии видов собственности и форм организации предпринимательства. Мировая практика свидетельствует: на каждом историческом этапе аренда всегда адекватно включалась в господствующие производственные отношения, способствуя более эффективному использованию накопленного потенциала. Эволюционное становление рыночной экономики в современной России, если учитывать позитивные аспекты, упущено именно из-за недооценки аренды, которая вызывает постепенное изменение отношений собственности.

В данной курсовой работе мы выясним в чем сущность аренды, какова ее природа, принципы и организационные формы. Мы узнаем, что делает аренду столь необходимой для стабилизации и развития экономики страны.

Целью настоящей работы является постановка и попытка рассмотрения наиболее значимых вопросов в области аренды нежилых помещений. Последовательно реализованный принцип соотношения теоретических знаний и правоприменительной практики, позволяет получить объективное представление о характере арендных отношений, выделить главные факторы, рассмотрение сущности арендной платы нежилых помещений.

§.1. Понятие и функции аренды

В переводе с латинского аренда означает найм или Договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях.

Традиционное определение аренды, это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) – имущества во временное владение или пользование (или только пользование) – за плату.

Основная форма выражения таких взаимоотношений – Договор. Почему? Потому что речь в данном случае, идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные взаимоотношения.

Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во вре­менное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов.

В отличие от чисто юридического определения аренды как договорного, срочного и возмездного владения и пользования имуществом, аренда – это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производственных сил и прежде всего рабочей силы. Более наглядно это можно увидеть на схемах (см. схемы 1, 2 и 3).

Схема № 1 «Система аренда недвижимости»


Схема № 2 «Взаимосвязь содержания и формы аренды»


Схема № 3 «Понятие и функции аренды недвижимости»


Изолированное рассмотрение аренды в отрыве от ее материального содержания - производственных сил или от собственной формы, характеризующей производственные отношения, - не позволяет выявить экономическую сущность этой системы хозяйствования. Подлинная аренда имеет место в тех случаях, когда применяемая форма производства ведет к возникновению общей совместной (долевой) и частной форм собственности на средства производства и результаты труда. В то же время любой вид собственности не исключает арендную форму ее использования.

Ошибочна также подмена понятия аренда различными формами подрядных отношений. Прежде всего в них по разному формируются трудовые коллективы: вместо найма рабочей силы при аренде вводится членство с одновременными изменениями прав и обязанностей каждого работника, вытекающими из их собственности, на получение дохода и приобретаемые средства производства. Аренда – это наем не работников, а имущества. Следовательно, она является не формой организации труда, а способом реализации отношений собственности. Сам факт найма (аренды) средств производства ведет к коренному изменению социального статуса работников. Посредством аренды они реально соединяются со средствами труда не как наемные работники, а как их хозяева. В результате значительно расширяется база мотивации трудовой деятельности работников не только как потребителей, но и как заинтересованных предпринимателей, она связывается не только с фондами оплаты труда и материального стимулирования, но и с присвоением прибавочного продукта, с процессом воспроизводства в арендном хозяйстве, с реализацией коллективом и каждым работником своего права совладельца собственности (см. таблицу № 1).

Таблица № 1 «Качественные различия отношений аренды и найма»

В арендных коллективах человек становится не только работником, но и хозяином, не только исполнителем, но и распорядителем, что приводит в действие большие резервы повышения эффективности производства. Эта форма организации производства позволяет работнику выполнять в дополнение к прямым еще и управленческие функции, принимать ответственные решения вместе с товарищами по трудовому коллективу, строить отношения с ними на основе взаимного доверия и общей заинтересованности в конечном результате.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» в практике применяются как тождественные. Различие между ними имеет место лишь в отношении жилых помещений, которые могу сдаваться и в найм (социальный или коммерческий) — гражданам, и в аренду — юридическим лицам (ст. 671—688 ГК РФ).

В качестве одного на элементов системы хозяйствования аренда эффективно выполняет ряд важнейших по становлению и развитию предпринимательской деятельности

(см.схема № 1).

§.2. Принципы аренды недвижимости

По экономическому содержанию и степени хозяйственной самостоятельности работников арендный механизм на­ходится и следующей логической связи и соподчиненности: частнособственническне отношения — арендные — коопе­ративные — подрядные — наемные. Оптимальное сочетание государственного регулирования с элементами коллективной и индивидуальной самоорганизации достига­ется при конкуренции на рынке всех видов отношений, в той числе и арендных, в совокупности образующих много­укладную экономику, наиболее полно стимулирующую предприимчивость и деловитость всех людей.

Многообразие форм собственности, развитие кооперации и акционирования не только не ограничивают аренду, а на­против, расширяют предпосылки для ее дальнейшего разви­тия на счет свободного использования собственный доходов и имущества для сдачи своих и получения в хозяйственное владе­ние дополнительных участков земли и других объектов не дви­жим ости.

Арендной форме производственной деятельности присущи следующие основные принципы и особенности организации:

· смена хозяйствующего субъекта, те передача земли, зданий и другого имущества в распоряжение арендаторов, что позволяет самим труженикам осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и частичного присвоения средств и результатов труда при сохранении или трансформации перво­начальной формы собственности в коллективную или частную;

· возвратность арендованных средств первоначальному соб­ственнику в натуре или в стоимостном выражении, благодаря чему совершается кругооборот их между арендодателем и пред­принимателем и на деле реализуются отношения собственности работниками предприятий;

· платность за землю и другие арендованные объекты не­движимости, создающая объективную основу для установления системы налогов и адекватного отражения общественных интересов

· взаимная и материальная юридическая ответственность сторон за эффективное использование средств производства при обоюдной выгодности арендной формы хозяйствования;

· договорная система отношений между арендатором и арендодателем как равноправными заинтересованными партнерами;

· самоуправление, полная хозяйственная самостоятельность и непосредственная материальная (имущественная) ответственность арендатора за эффективное использование переданных ему объектов недвижимости;

· замена системы гарантированной заработной платы арендным трудовым доходом, действительно учитывающим не только количество и качество живого труда, но и экономию материальных ресурсов, т.е. перевод оплаты труда из затратной части распределяемой выручки в доходную, что образует материальную основу предприимчивости людей и экономии ресурсов (см.схемы № 4 и № 5).

Схема № 4 «Принципы аренды»

Схема № 5 «Субъекты аренды недвижимости»

Практическая реализация арендных отношений опосредуется взаимодействием системы заинтересованных субъектов, включая государственные (муниципальные) органы управления, физических и юридических лиц.

При арендной деятельности достигается объединение в единую систему трех важнейших черт каждого человека: хозяина – труженика – собственника. С полной отдачей сил каждый трудится потому, что является хозяином собственником дела, а хозяин он потому, что владеет и распоряжается недвижимостью и другим имуществом. Стремление сохранить одну из сторон этого диалектического единства – оставить труженика, лишенного собственности, а с нею и хозяйских прав на землю и другую недвижимость – не обеспечивает необходимого прогресса мирового сообщества. Надо не разделять и противопоставлять труд и капитал, а соединять их в одно целое в форме арендного или народного предприятия, полностью принадлежащего его работникам. История давно подтвердила, что собственность «работает» на всех только тогда, когда члены общества имеют доступ к ее использованию в общих интересах. Подъем экономики может наступить раньше и стабильнее, если ускорить процесс ликвидации наемного труда, оставляющего большинство в состоянии некоторой замкнутости, не позволяющей реализовать творческий потенциал каждого. Одно из направлений преодоления между трудом и капиталом – широкое развитие арендных отношений с использованием государственных и муниципальных объектов.

§.3. Виды и формы аренды

Исходя из диалектического взаимодействия содержания и формы явлений в арендной деятельности как в любом экономическом процессе, следует выделять вид или сущность и конкретные организационные формы ее практического воплощения в различных хозяйственных формированиях. Как известно, нет формы без содержания, которое определяет форму. Последняя, в свою очередь, воздействует на содержание и не существует без него.

Аренда является организационной формой производства, выражающей отношения собственности, особую систему хозяйствования. Однако как всякое самостоятельное явление, как рыночная экономическая категория она имеет свое собственное содержание и различные формы проявления, которые можно представить с разной степенью конкретности.

Особенности построения арендной системы хозяйствования зависят от многих условия, но наиболее существенным признаком, определяющим вид аренды, выступает степень хозяйственной и экономической самостоятельности предпринимателей в решении всех основных производственных функций – планирования, организации производственных и трудовых процессов, реализации продукции, оплаты труда, управления и т.д.

Степень свободы, экономической самостоятельности арендатора во многом определяется объемом арендуемых вещественных элементов производства. В практике существуют с различными модификациями два основных варианта:

Вариант А: когда арендуются все элементы производства – земля, основные и оборотные средства, т.е. это полная аренда, которая преобладала на первом этапе ее распространения в России (1987-1991гг.).

Вариант Б: когда по мере формирования рыночных отношений стала возможной частичная аренда, когда предприниматель имеет ту или иную часть средств производства в своей собственности и ему требуется например, дополнительно арендовать только землю для нового строительства и расширения производства или временно нанять недостающую дорогостоящую технику и т.д. Второй этап аренды наступил в России в основном в связи с проведением в 1992г. приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Виды и форма арендной деятельности во многом определяются также местном объекта и субъекта аренды в системе разделения труда в обществе или в отдельном предприятии. Арендные отношения развиваются в общем на двух уровнях. Во-первых, они формируются на основе разделения труда внутри предприятия, между собственником, администрацией хозяйства и первичными трудовыми коллективами, семьями или отдельными тружениками. Эти внутрипроизводственные отношения можно рассматривать как преимущественно горизонтальные. Они ведут к качественному изменению существующих предприятий, превращают их в ассоциации или объединения арендаторов.

Во-вторых, арендные отношения складываются между предприятиями, объединениями, определенными территориями и местными или государственными органами власти по вертикали, что соответствует разделению труда в обществе.

Таким образом, в зависимости от степени экономической самостоятельности и особенностей производственных взаимосвязей в арендных отношениях можно выделить два основных вида.

Первый вид – это свободная аренда, при которой не делается ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач. Он самостоятельно формирует производственную программу в соответствии с экономической обстановкой и по рыночным ценам реализует получаемую продукцию по своему усмотрению.

Все производственные связи, включая использование земли, регулируются только экономическими методами.

Второй вид – это целевая аренда, при которой недвижимость используется в заранее определенных собственников целях – для выполнения обязательных поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и качестве. И только после выполнения договорных обязательств арендатор может использовать недвижимость по своим планам и реализовать дополнительно полученную продукцию по рыночным ценам в любом месте (см.схема № 6).

Схема № 6 «Виды и формы аренды»

Организационно-правовые формы аренды определяются составом обособляющихся структурных производственных единиц и могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными, создаваться на основе преобразования подразделений или всего предприятия. Экономическими формами реализации арендных отношений выступает вновь созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства.

Возможна и дальнейшая, более детальная дифференциация арендных отношений на их разновидности и варианты по формам и способам изъятия арендной платы, степени аренды средств производства, формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества и т.д. Форма и условия аренды могут дифференцироваться и по различным отраслям и сферам производства.

Арендная деятельность допускается в любой сфере предпринимательства, не запрещенной законом, с использованием недвижимого имущества всех форм собственности:

· земельных участков и других обособленных природных объектов;

· предприятий и других имущественных комплексов;

· отдельных зданий, сооружений и многолетних наслаждений.

Запрещается сдавать в аренду недвижимое имущество, изъятое из оборота или оборотоспособность которого ограничена (ст.129 ГК РФ) – атомные электростанции, объекты вооружения, железные дороги и др.

Установлены ограничения и для сдачи в аренду природных объектов. Так, пользование участками недр, водными объектами и аренда лесного фонда допускаются только на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами (Закон РФ «О недрах» (ст.11), Водный кодекс РФ (ст.46-53), Основы лесного законодательства РФ (ст.28)).

§.4. Экономический механизм аренды недвижимости

Арендные отношения реализуются с помощью разнообразных рычагов и инструментов, но наиболее существенное значение имеют две экономические формы: арендная плата и арендный доход (см.схему № 7).

Схема № 7 «Структура арендных отношений»

С помощью аренды соединяются два важнейших фактора производства: труд (предпринимательские способности) и капитал, которые в совокупности обеспечивают, с одной стороны, участие арендаторов в формировании муниципального и федерального бюджетов и социальных фондов, а с другой, - расширенное воспроизводство в самих арендных подразделениях и удовлетворение потребительского спроса. Двойственность социально-экономического статуса арендаторов как непосредственных исполнителей (работников) и как самостоятельных предпринимателей объективно заинтересовывает их не только в улучшении личного потребления, но и в осуществлении накоплений для расширения производства или его модернизации – прироста совместной собственности.

Основу экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем образуют арендные платежи, которые отражают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоения прав собственности на недвижимое имущество. Право владения арендованным объектом и получение доходов от него в принципе возможно лишь после внесения платы. (см.схему № 8).

Схема № 8 «Экономические отношения при арендной деятельности»

1 2

3

4 7


5 6 7


12

8 9 10 11

§.4.1. Арендная плата: состав и функции

Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Именно в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом. Всякое произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимателя либо наносит ущерб собственнику и государству. Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим доходам одних или банкротству предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производительного использования. В чем же сущность арендной платы, что она выражает, какова ее природа?

Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности (см.схему № 9).

Схема № 9 «Понятие и функции арендной платы»


Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочное пользование как бы в кредит можно отдать не только деньги, но и здание, земельный участок и все предприятия. Но когда отдают в кредит деньги, то владелец имеет право получить их обратно с прибавкой определенного процента. Точно так же при сдаче в аренду недвижимого имущества (те же деньги, только в форме зданий, помещений и др.) собственник вправе возвратить его стоимость с соответствующим приростом.

В самом механизме арендной платы следует выделять три существенных момента:

· состав платежей;

· размер платежей;

· способы (методы) расчетов.

Хотя на поверхности хозяйственных отношений отдельные структурные элементы арендной платы почти не различимы, учет их специфических функций имеет важное теоретическое и практическое значение.

Одним из главных принципов определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом. Но величина возвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом торга. На момент арендной сделки она заранее известна по величине и поэтому в составе арендной платы может быть в неизменном размере на весь нормативный срок использования имущества. Стоимость средств производства, как известно, лишь переносится трудом арендатора на создаваемый продукт.

Но чтобы арендная плата выполняла кроме возмещения еще и стимулирующую функцию, она должна включать сверх суммы амортизационных отчислений на используемые недвижимые объекты часть прибыли в относительном размере не менее ссудного процента.

Вложение средств в развитие производства, в том числе и арендного, является активной операцией в отличие от ссудного процента. Поэтому вполне закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского, включать часть дохода, который может быть получен при общественно нормальной организации использования взятого в аренду имущества.

Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента:

  1. Амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);
  2. Средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении (Ск);
  3. Налог на имущество (Ни);
  4. Часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент – Па).

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз), т.е.: Вз = Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па

Наиболее сложным и спорным остается определение состава арендных платежей за землю. Пока существует монополия на землю как объект хозяйства, связанная с ограниченностью лучших по качеству и местоположению земель, арендаторы, использующие относительно лучшие земли, получают дополнительный доход, который вполне естественно подлежит изъятию. Но арендная плата может изыматься не только с лучших и средних, но и с худших земель, если возникает общественная необходимость вовлечения их в оборот. Для этого арендатор должен обеспечить получение как средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря более низкому органическому строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.

Следовательно, в сельском хозяйстве базу арендной ставки должен составлять чистый доход, получаемый от использования земельных угодий в той части, в которой воплощается прежде всего дифференциальная земельная рента I, возникающая в результате естественного плодородия почвы и местоположения земельного участка, а также абсолютная рента.

Поскольку один и тот же труд в зависимости от каче­ства земель создает неодинаковое количество потребительских стоимостей, следовательно, и дифференциальной ренты, ставка арендной платы с гектара лучших сельскохозяйственных угодий должна быть соответственно боль­ше, чем со средних, и территориально дифференцирована.

В то же время следует учитывать отличие диффе­ренциальной ренты I от дополнительного дохода, который мо­гут получать более квалифицированные арендаторы при лучшей организации труда и интенсификации производства, от дифференциальной ренты II. Такой доход должен оста­ваться у арендаторов, так как он является результатом их более компетентной деятельности. Его изъятие ущемило бы их экономические интересы.

§.4.2. Виды и формы арендных платежей

Следует различать виды арендной платы как способа на­числения платежей и формы ее, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение (схема № 10).

В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов арендных платежей или соответствующая комбинация.

Долевой метод арендных платежей, хотя и учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати.

Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.

По форме привлекательны натуральные или компенсационные платежи, когда расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендатору встречных услуг (ст. 614 ГК РФ). Такая форма позволяет начинающим предпринимателям сначала развернуть производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.

Схема № 10 «Виды и формы арендных платежей»

§.5. Аренда нежилых помещений.

Отношения по аренде недвижимости регулируются положениями параграфа 1 главы 34 ГК РФ, а к аренде зданий и сооружений также применяются положения специального параграфа 4 той же главы.

По Договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются собственностью арендатора.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником или законом сдавать имущество в аренду.

Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника. Федеральное предприятие не имеет права сдавать в аренду здания без согласия Министерства РФ по управлению государственным имуществом, на практике эти полномочия передаются территориальным органом МГИ.

Сдача в аренду объектов недвижимости, относящихся к муниципальной собственности, входит в компетенцию органов местного самоуправления (Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»).

Недвижимое имущество, принадлежащее по праву хозяйственного ведения предприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта (Федеральный Закон от 20.07.1995г. «О федеральном железнодорожном транспорте»).

Постановлением правительства РФ от 10.02.1994г. «О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» определена компетенция федеральных органов исполнительной власти при использовании административных зданий и служебных помещений, находящихся в федеральной собственности и предназначенных для размещения федеральных органов исполнительной власти и государственных учреждений.

Передача нежилого помещения в аренду реализуется, как правило, на основании аукциона или конкурса любому юридическому или физическому лицу, при этом здание должно относиться к государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности.

Передача нежилого помещения в аренду осуществляется после оформления Свидетельства и заключения договора аренды, согласно которым заинтересованными юридическими лицами (Балансосодержатель и Арендатор) оформляется Акт приемки-передачи имущества и утверждается Москомимуществом или его территориальным агентством.

С согласия Москомимущества Арендатор имеет право сдачи помещения в субаренду или безвозмездное пользование. (цели использования помещения должны соответствовать первичному договору).

Согласно статье 607 «Объект аренды» Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Если глубоко вдуматься в сущность объекта аренды, то можно заметить, что самое важное его свойство следующее: к нему могут быть отнесены только непотребляемые вещи, которые не изменяют и не утрачивают своих натуральных свойств в процессе их использования. Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ, нетрудно заметить, что договор аренды допускает, помимо передачи во временное пользование, передачу имущества во временное владение. Однако арендатору не переходит право собственности на объект аренды, поскольку договором аренды не предусмотрена третья составляющая собственности – распоряжение имуществом. Тем не менее предмет договора аренды имеет самое настоящее материальное выражение – это имущество, которым пользуется арендатор.

Со стороны арендатора происходит пользование имуществом, в результате чего он осуществляет деятельность и извлекает из этого прибыль (или иные плоды). Результаты использования имущества могут иметь материальную форму. Например, если по договору аренды арендатор пользуется станком для производства деталей, то он осуществляет деятельность, результат которой носит явно выраженную материальную форму. Более того, можно утверждать, что арендатор не смог бы вести деятельность и создавать материальную форму как результат этой деятельности, если бы он не располагал имуществом арендодателя.

Как и при любой операции с недвижимостью, в договоре аренды должны быть указаны индивидуально определенные признаки объекта аренды, позволяющие твердо установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При нарушении этих требований в договоре объект аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным.

Поскольку здание всегда находится на земле и при использовании его арендатором неизбежно возникнет вопрос о мере пользования арендатором землей, право в отношении земельного участка, на котором здание расположено, также является предметом соответствующего договора аренды здания или сооружения. Право арендатора на земельный участок, на котором расположено арендуемое здание или сооружение, производно от того, какое право на него имеет арендодатель (собственность, аренда, постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение или другие правомочия). Право на земельный участок возникает одновременно с правом использовать арендованное здание (сооружение), поскольку передается одновременно с передачей прав владения и пользования зданием (сооружением) по этому же договору. Таким образом, при аренде здания (сооружения) само здание становится как бы главной вещью, а право на земельный участок выступает в качестве принадлежности этой вещи.

Ситуация, когда здание становится главной вещью по отношению к земельному участку, на котором оно расположено, сложилась в середине 90-х гг. во многом в связи с тем, что здания (сооружения) и юридически, и фактически были введены в гражданский оборот быстрее и радикальнее, чем земельные участки. При сохранении в основном права государственной (муниципальной) собственности на земли в городах и сельских поселениях значительная часть расположенных на них зданий перешла в частную собственность. Сложившаяся в результате «неоднородность» прав на земельные участки и расположенные на них объекты создает серьезные юридические препятствия к тому, чтобы рассматривать здание и земельный участок как «единый» объект недвижимости, поскольку сама конструкция единого объекта имеет смысл лишь в случае, когда на составляющие его части может быть установлено единое право или, по крайней мере, однородные права.

Установленная законом форма договора аренды – простая письменная (т.е. не нотариальная), путем составления одного документа, подписанного сторонами, причем несоблюдение указанной формы влечет недействительность договора.

В отношении договоров аренды нежилых помещений основным спорным вопросом оказался вопрос об их государственной регистрации. На практике во многих субъектах РФ на протяжении ряда лет требовалась регистрация договоров аренды нежилых помещений независимо от срока, на который заключены такие договоры.

Президиум ВАС РФ, рассмотрев сложившуюся судебную практику по вопросу о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». Вестник ВАС РФ, 2000, № 7, с. 70), пришел к выводу о том, что в отсутствие в ГК РФ специальных норм о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ, то есть регистрации должны подлежать только договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года. К такому же выводу пришло и Министерство РФ по налогам и сборам в Письме от 10 июля 2000 г. № 02-5-11/243 «Об аренде нежилых помещений и имущества у физических лиц».

Основой такого решения является определение природы нежилого помещения как объекта, отличного от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанного. Из этого вытекает необходимость применения одинаковых требований к заключению договора аренды здания и договора аренды расположенного в нем нежилого помещения, то есть к его государственной регистрации. Таким образом, договор аренды нежилых помещении на срок до одного года, так же как и договор, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации и должен считаться заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ, то есть с момента подписания договора.

§.5.1.Методика расчета арендной платы за нежилые помещения.

Размер арендной платы – существенное условие договора, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.

Размер арендной платы зависит от следующих показателей: места расположения здания (центр или окраина); технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание; назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.); принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт и т.п.); пригодности здания для коммерческой эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал); фактической площади здания. Данный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания. Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.

В предусмотренных законом случаях (например, в случаях аренды государственного имущества) применяется нормативный способ расчета ставок арендной платы, устанавливаемый или регулируемый уполномоченными на то государственными органами. Обычно ставка арендной платы устанавливается за единицу площади арендованного здания – 1 квадратный метр. Стороны могут отдать предпочтение и иным показателям. Если аренда здания носит долгосрочный характер, то как правило применяется годовая ставка.

С 01 апреля 2002 года, Постановлением Правительства Москвы от 26.02.2002г. № 150-ПП «О порядке расчета ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности города Москвы», в Москве установлена минимальная ставка годовой арендной платы за 1 кв.м. общей нежилой площади в размере 490 рублей, а базовый размер стоимости строительства 1 кв.м. нежилой площади при расчете арендной платы в размере 13.300 рублей.

Существует методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, которая регулируется Приложением № 3 к Постановлению Правительства Москвы от 22.01.2002г. № 68-ПП. Рассчитанная в соответствии с данной методикой величина арендной платы не включает стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг. Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:

· Затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание объекта аренды (исключая эксплуатационные расходы), возмещаемые арендатором;

· Доходная часть, равная доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды без прямого учета вида деятельности арендатора. Формула расчета арендной платы имеет вид:

АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ • S • Кд • Ккор),

АПЛ – годовая величина арендной платы;

Азатр – затратная составляющая арендной платы;

Адох – доходная составляющая арендной платы;

ОТ – отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года).

Величина ОТ определяется по формуле: ОТ = Синв • Кот

Синв – инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным Московского городского бюро технической инвентаризации (в ценах текущего года);

Кот – коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05

НКЛР – величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года);

СТР – величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года);

ОЦ – оценка рыночной стоимости 1 кв.м. арендуемого объекта;

S – площадь арендуемого объекта;

Кд – коэффициент доходности 1 кв.м. аренды объекта, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год;

Ккор – корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.

Величина Арендной платы АПЛ изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей всех составляющих формул расчета арендной платы. Изменения показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очередной годовой бюджет г.Москвы.

§.5.1. Анализ рынка аренды нежилых помещений в Москве

Современная Москва - огромный мегаполис, сосредотачивающий в себе функции экономического, финансового, политического, культурного и административного центра Российской Федерации. Город Москва является крупнейшим собственником нежилых помещений, расположенных на территории столицы. Рынок нежилой недвижимости в Москве менее описан и мало анализируется по сравнению с рынком жилой недвижимости, который конечно же более динамичен и имеет гораздо большие объёмы. Но рынок нежилой недвижимости - это тот сегмент экономики города, который очень быстро развивается в настоящее время и приносит огромные средства в казну города. Причём динамика поступлений доходов от управления городской собственностью только положительна. Управляет и распоряжается объектами городской собственности (нежилым фондом) Комитет по управлению имуществом Москвы (Москомимущество). Все нежилые помещения на территории Москвы вне зависимости от форм собственности подлежит учету органами Москомимущества и МосгорБТИ. Основными документами на нежилые помещения являются: технический паспорт, городской реестр и свидетельство на право владения нежилого помещения. На территории административного округа организацию взаимодействия всех служб по учету и контролю за использованием нежилых помещений осуществляет префект совместно с территориальными агентством Москомимущества. Москомимущество хранит и ведет учёт прав владения переданными помещениями путём оформления и выдачи свидетельств юридическим и физическим лицам, за которыми закрепляются соответствующие помещения. Органы БТИ хранят и вносят в технический паспорт все изменения, касающиеся смены балансосодержателя с указанием номера и даты распорядительного документа, проводят обследование помещений и дают заключение о техническом состоянии помещений. Москомимущество, или уполномоченные им лицами, во взаимодействии с префектами, управлениями районов в пределах предоставленных прав и полномочий осуществляют систематический контроль за использованием нежилых помещений, которые могут быть изъяты у пользователя в случае нарушения условий договора или контракта в установленном законом порядке. Объекты нежилого фонда могут быть переданы:

- в хозяйственное ведение

- оперативное управление

- безвозмездное пользование

- в аренду

- проданы в соответствии с действующим законодательством, Государственной и Московской программами приватизации, а также действующими нормативными документами по г. Москве. (Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы № 689; Общие положения)

Нежилые помещения подразделяются на такие виды, как коммерческая недвижимость (офисные здания, магазины, финансовые институты, рестораны, другие виды розничной торговли (ритейл); промышленная недвижимость (производственные цеха, склады, гаражи и т.д.); гостиничные комплексы (мотели, гостиницы различных уровней комфорта); виды недвижимости целевого назначения (больницы, детские сады, энерговырабатывающие станции и др.). Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имея собственную законодательно-нормативную базу.

Рынок нежилых помещений - один из наиболее динамично развивающихся в настоящее время сегментов рынка недвижимости г. Москвы. Концентрация российского капитала в Москве предопределила потребность в помещениях нежилого фонда для ведения предпринимательской деятельности. Рынок недвижимости, легально стартовав в Москве в конце 1990 г. вместе с приватизацией жилья получил за эти годы широкое развитие. Процесс приватизации предприятий в Москве способствовал появлению класса собственников нежилых помещений. В первую очередь в процессе приватизации включились магазины и предприятия бытового обслуживания и другие «объекты малой приватизации». Поскольку в стоимости этих объектов большую часть составляла цена помещений и зданий, то малая приватизация фактически означала аренду помещений трудовыми коллективами на длительный срок (до 15 лет) с правом последующего выкупа. Поскольку сразу после приватизации средств на выкуп помещений у трудового коллектива, как правило, не было, то в течение первых двух лет нежилые помещения в Москве предлагались в основном для аренды (а на деле - субаренды у «приватизаторов»). Однако постепенно число собственников нежилых помещений стало увеличиваться и соответственно росло и предложение нежилых помещений на продажу. Вслед за помещениями торгового и бытового обслуживания к процессу приватизации постепенно подключились и государственные учреждения (НИИ, учебные заведения и т. д.), а также промышленные предприятия, которые, выкупив недвижимость в собственность, также получили возможность продавать или сдавать в аренду свои помещения различным структурам. С 1991 г. активно развернулось строительство новых зданий, преимущественно офисного назначения. Кроме этого, большое развитие получила капитальная реконструкция особняков либо расселённых небольших домов старой застройки в Центре города под современные офисные помещения. В результате с 1992 г. в Москве начало формироваться предложение аренды офисов в специализированных бизнес-центрах и офисных зданиях.

На протяжении значительного времени наибольшим спросом пользуются офисные и торговые помещения, что связано с особенностью проводимых социально-экономических реформ и столичным статусом города.

На территории Москвы в 1998 г. насчитывалось более 37 тысяч нежилых строений, общей площадью 66, 9 млн. кв. м. встроенных в жилой фонд нежилых помещений. Из них 30,4 млн. кв. м. (37,5 %) находилось в федеральной собственности, 42,2 млн. кв. м. (52,1 %) - в собственности Москвы, 8,4 млн. кв. м. (10,4 %) - в других формах собственности. Общая площадь нежилых помещений в Москве превышала 80 миллионов квадратных метров, что при средней цене хотя бы в 1 тыс. долларов за кв. м. составляло 80 миллиардов долларов. Структура нежилых площадей показана ниже на диаграмме № 1:

Больше всего площади приходится на разного рода учреждения, учебные и учебно-научные организации, а также производственные, складские и торговые помещения.

Структура использования муниципальной нежилой площади выглядит следующим образом: 33% - аренда; 22% - оперативное управление; 44% - хозяйственное ведение и 1% - безвозмездное пользование. Таким образом, в аренду сдавалось треть городских площадей, что принесло в 1997 г. в бюджет около 400 млн. долларов США. При всей значительной величине этой цифры доход города от сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений составил в расчете на 1 кв. м менее 30 долларов в год.

Общая площадь нежилого фонда города на начало 2001 года составляла около 85 млн. кв. метров. Около 71 млн. кв. метров расположено в более чем 37,2 тысячах нежилых строений и свыше 14 млн. кв. метров во встроенных помещениях жилого фонда.
Правительство Москвы утвердило баланс нежилых зданий и помещений г. Москвы по состоянию на 01.01.2000г. Общая площадь нежилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы составляет 46,7 млн. кв. метров, из них лишь около 8,5 млн. кв. метров (порядка 18,2%) город официально сдает в аренду. Остальные нежилые помещения, расположенные в г. Москве, являются федеральной собственностью, а также находятся в собственности юридических и физических лиц. Часть нежилых помещений г. Москвы используется для коммерческих целей. Структура фонда коммерческой недвижимости г. Москвы по состоянию на начало 2001 года представлена ниже на диаграмме № 2:

Рынок нежилых помещений в 2000 году и первой половине 2001 года «продемонстрировал» устойчивые тенденции к росту, как цен, так и деловой активности. Эти позитивные изменения относятся, прежде всего, к сектору коммерческой недвижимости, то есть, к рынкам офисных, торговых и складских помещений. Основными причинами подобных итогов были:

- оживление деловой активности в ряде секторов российской экономики и вызванная этим потребность ряда участников рынка в больших объемах помещений для бизнеса;

- приход на московский рынок ряда новых иностранных компаний и расширение деятельности уже работающих в Москве иностранных компаний;

- недостаток как офисных, так и торговых площадей высокого класса, вызванный "замораживанием" реализации большинства девелоперских проектов в 1999 году;

- уменьшение предложений на рынке нежилых помещений невысокого класса.

§.5.2. Анализ основных сегментов рынка аренды нежилых помещений в г.Москве.

Офисные помещения.

Рынок офисов в Москве реально появился с конца 80-х годов, с началом перехода российской экономики от централизованных, плановых принципов к рыночным. Появились две принципиально отличающихся группы потребителей - представители западного бизнеса и нарождающегося российского. Предложение сразу расслоилось на две группы не только по качеству помещений, но и по условиям получения их в аренду. Поэтому образовались две ценовые ниши, резко отличающиеся друг от друга: офисов западного класса (классы А, В и С) и отечественного (классы Д и Е) стандарта.

Величина базовой арендной ставки офисных помещений определяется рядом критериев, главными из которых являются качество (класс) офиса, местоположение офиса (Центр, вне Центра), расположение офиса (удобство выезда на ближайшие магистрали, выхода к станции метро, характер застройки и экологии окружающего микрорайона и т. д.), условия аренды (аренда у Москомимущества, у частного владельца или субаренда, краткосрочная или длительная аренда, оплата годовая, поквартальная или помесячная и др.) или продажи. Помимо базовой арендной ставки (ставки чистой аренды, без операционных расходов), арендатор дополнительно оплачивает эксплуатационные расходы собственника, дополнительные расходы в ряде случаев могут достигать 40-50% от значения базовой арендной ставки.

К началу 1998 года в Москве было зарегистрировано более 4 000 представительств западных фирм и свыше 2 500 совместных предприятий. Для 50 000 сотрудников этих фирм появилась потребность примерно в 650.000 кв. м. общей офисной площади, что соответствовало использованию около 13 кв. м. общей площади на сотрудника. Произошел перелом в предложении высококачественных офисных площадей. Это развитие связано с окончанием строительства 190000 кв. м поэтажной площади и финансовым и валютным кризисом в России.

В 1999г. цены на «российские» офисы в центре и прилегающих престижных районах возросли на 10-15%. Арендные ставки возросли до 250-300 долларов. Минимальная арендная плата составляет около 40 долларов за кв. м - за подвальные и полуподвальные помещения в отдельных районах столицы.

К концу 1999 года качественные офисные площади, с хорошим местоположением уже были «выбраны» и найти хороший недорогой офис в центре города было проблемой.

Гораздо больше вакансий в 1999 году было на рынке офисов западного стандарта. После кризиса события на рынке качественных дорогих офисов развивались весьма драматично. Поскольку главные арендаторы офисов класса А и В - иностранные компании и представительства, спрос на эти площади за год упал почти вдвое. Соответственно резко сократилось строительство, уменьшились арендные ставки и доходность проектов. Доля поступающих офисных площадей западного стандарта в 1999 г. составляет 15-20% (в 1997 году: не более 5-7%). Из-за резко увеличившегося предложения изменились условия аренды офисов.

Если раньше компании арендовали помещения без внутренней отделки и тратили дополнительно 600-800 долларов на кв. м на отделку, дизайн, электропроводку, подключение коммуникаций и прочее, то в 1999 году появилось множество площадей, освобожденных другими арендаторами. Зачастую они полностью отделаны, порой там есть даже мебель. Поэтому в новых зданиях почти все затраты на отделку ложатся на застройщиков.

После кризиса арендные ставки на офисные площади западного стандарта снизились на 25-30%, в 1999 году они в среднем составили 500 долларов за кв. м (1997: 700 долларов). Самые высокие арендные ставки, до 570 долларов за кв. м, сегодня платят за офисы, расположенные в современных бизнес-центрах, внутри Бульварного кольца. В прилегающих к центру районах стоимость аренды - 350-400 долларов за кв. м. При этом ставки на площади класса А стабилизировались, тогда как аренда офисных площадей класса Б медленно продолжает снижаться.

В 2000 г. рынок уже заметно оправился от кризиса. Спрос на дорогие просторные офисы стал заметно расти с самого начала года, только за первый квартал офисных помещений классов А и В было арендовано и приобретено в собственность по площади на 50% больше, чем за весь 1999 год. Во втором квартале эта тенденция сохранилась, рост составил 24%. В результате заметно сократились объёмы свободных площадей дорогих офисов и стабилизировались цены. После зимы средняя арендная ставка на офисы класса А пошла было вниз, но к лету, когда рынок оживился, цены вернулись к уровню конца 1999 года - 570 долларов за квадратный метр включая эксплуатационные расходы и стандартный пакет отделки. По классу В цены остановились на уровне 400 долларов. Стоимость конкретной аренды колеблется в пределах 15-20% от среднего показателя и зависит от расположения помещения, объема арендуемой площади (чем меньше офис, тем он дороже) срока договора аренды (чем длиннее договор, тем больше вероятность получить скидку).

Постепенно уменьшается доля субаренды. Субаренда как массовое явление возникла в конце 1998 года, поскольку многие банки и крупные финансовые компании, только что подписавшие долговременные договоры аренды, в связи с кризисом стали сокращать персонал и переезжать в более дешёвые помещения. В результате площади в 1-2 тыс. кв. м. в лучших зданиях с дорогой отделкой стали сдаваться в субаренду по ставкам на 20-30% ниже докризисных. Но теперь срок многих договоров истёк, а новые договоры стали более гибкими.

В субаренду предлагаются элитные офисы площадью от 300 до 1400 кв. м. при средней ставке в 415 долларов за метр в год. В эту сумму входит стоимость эксплуатационных расходов и отделки - и это по-прежнему в среднем на 25% ниже, чем ставка аренды.

Средние значения базовых арендных ставок за офисные помещения на середину июня 2001 года составляли:

- $560 за 1 кв. метр в год (без учета НДС) за офисные помещения класса "А" (при этом, для класса А1 это значение составляло $635, А2 - $540, А3 - $475);

- $430 за 1 кв. метр в год (без учета НДС) за офисные помещения класса "В" (В1 - $455, В2 - $370).

По состоянию на начало июня 2001 года на рынке имелось около 1,3 млн. кв. метров офисной площади класса А и В. Цены за аренду 1 кв. метра в год офисных помещений других классов составляют (в зависимости от месторасположения и состояния помещений, включая НДС и, часто, оплату всех коммунальных услуг):

- $110-290 - класс "С";

- $70-150 - класс "D".

На рынке офисных помещений класса А и В сохраняется благоприятная ситуация для таких профессиональных участников рынка, как риэлтеры, девелоперы, управляющие недвижимостью, несмотря на некоторую стабилизацию цен на объекты рынка различных классов.

Торговые помещения

Москва имеет высокий рыночный потенциал в области торговли товарами и сервисного обслуживания. Принцип государственного администрирования, целью которого было по возможности равномерное распределение товаров, оставил на всей территории Российской столицы сеть объектов розничной торговли и сервисного обслуживания.

Рынок площадей под розничную торговлю по сравнению с рынком офисных площадей и жилья развивался в первой половине 90-х годов очень медленно. Но в связи с празднованием 850-летнего юбилея города в 1997 году произошло буквально "наступление розничной торговли".

Многочисленные киоски и торговые палатки, отрицательно влиявшие в 90-х годах на вид города, уступили место торговым центрам и магазинам. Назначение некоторых заметных площадей в центре города изменилось, и они были переданы для использования под розничную торговлю и сервисное обслуживание.

Арендная плата за торговые площади в этих объектах после начала реформ колебалась от 1800 до 3000 US$ за кв. м в год. Такая высокая арендная цена, вызванная нехваткой площадей, превзошла для арендаторов пределы рентабельности.

С середины 1998 и в 1999 году стало заметным значительное понижение арендной платы за самые дорогие торговые площади. Это понижение колебалось от 30% до 50% и оно больше, чем в области офисов.

За весь 1999 год не было построено ни одного торгового центра: одни значительно снизили темпы строительства, большинство же объектов и вовсе были заморожены. Активность на рынке торговых помещений была низкой, в условиях постоянного ожидания очередного обвала цен или очередной кризисной ситуации, рынок занимал выжидательную позицию. Перемены на рынке торговых помещений начались к середине 1999 года, когда ряд российских коммерческих фирм, расширяя сферу влияния, стал продвигаться из центра в «спальные» районы. Основной тенденцией было открытие небольших (до 2 тыс. м) торговых центров на окраинах города вблизи от станций в метро, в частности, сетей супермаркетов – «Рамстор», «Седьмой континент» и «Перекрёсток». Аналогичные планы у торговых компаний «Партия-Домино» и «Спорт-Мастер».

В 2000 г. заполнение явных пустот для торговли заканчивается. Свободные площади ещё предлагаются в бывших универмагах или НИИ (25-30% всего объема предложения), но из-за неудобного расположения (на самой окраине или в стороне от значительных потоков покупателей), они почти никому не нужны. А в удобных местах спрос догнал предложение, и цены выросли на 16-20%. В таких престижных торговых центрах, как ГУМ, «Петровский Пассаж» или «Рамстор», где помещения полностью сданы, арендные ставки колеблются в интервале 1200-2400 долларов за кв. м (в 1999 году эта цифра равнялась 1100-2000 долларов). Что касается отдельно стоящих небольших помещений, расположенных на Садовом кольце, Кузнецком мосту, Кутузовском проспекте и т. п., то здесь средняя ставка аренды сейчас составляет 600-700 долларов за кв. м, а в 1999 году она была 700-800 долларов. И эта тенденция, видимо, сохранится в ближайшем будущем, поскольку предложение растёт медленно. В 2000 году введено всего крупных торговых центра - первая фаза мебельного комплекса «Гранд Стор» на Можайском шоссе площадью 89 тыс кв. м. и торговый центр шведской мебели «ИКЕА» в Химках, который к назначенному сроку открытия в конце марта 2000 года имел в наличии только одно двухуровневое здание площадью 33 тыс. квадратных метров, то есть примерно треть от запланированного.

Настоящий же бум наблюдается в нижнем сегменте рынка. Так, примерно 75% спроса приходится на недорогие, по 150-200 долларов за метр, помещения под парикмахерские, маленькие магазинчики, кафе и прочий сервис. Как правило, речь идет о первых этажах жилых домов, и предложение здесь вдвое меньше спроса.

На середину июня 2001 года средняя стоимость аренды полностью оборудованных высококлассных торговых помещений составила $945 за 1 кв. метр в год.

Складские и производственные помещения.

Начиная с 90-х годов в процессе приватизации бывшие государственные складские базы получили возможность хозяйственной самостоятельности и стали осуществлять в качестве предпринимательской деятельности хранение товаров и оказание сопутствующего хранению комплекса услуг. Поскольку постепенно и непрерывно рос поток товаров и продуктов питания, ввозимых в Московский регион отечественными и зарубежными компаниями, спрос на складские помещения увеличился. Действующие складские базы не справились с возросшей нагрузкой, что привело к использованию под хранение товаров различных приспособленных помещений: простаивающих площадей фабрик и заводов, бомбоубежищ, ангаров, подвалов и т. п. Рынок производственных помещений в 1998 году считается практически неразвитым, поскольку в современных условиях начинается слишком мало новых производственных проектов. В силу этого существует и сильный дисбаланс в структуре спроса и предложения. Предлагаются, как правило, крупные производственные помещения бывших опытных заводов, НИИ, ЖКБ, автокомбинаты и т. п., площадью от 500 до 1000 кв. м. В то же время спрос предъявляется в основном на помещения малой площади (от 50 до 300 кв. м) для организации малых производств. Сделки купли-продажи имеют эпизодический характер.

В мае 1998 года правительством было проведено лицензирование складов, работающих в городе, с целью вывода их из городской территории.

В 1999 г. рынок производственных и складских помещений также занимал выжидательную позицию. В 2000 г. замечен рост спроса на недорогие площади на рынке производственных и складских помещений. Особенно велик интерес к объектам в ближайшем Подмосковье (до 20 км от МКАД) площадью до 2 тыс. кв. м, которые используются как сборочные цеха. Очевидная востребованность на рынке зданий площадью более 4 тыс. кв. м с развитой инфраструктурой, например, с подведёнными подъездными путями и даже дополнительной железнодорожной веткой, оборудованной погрузочно-разгрузочными механизмами. Цена аренды в таких зданиях достигает уже 40 долларов за квадратные метр в год при средней ставке 20-25 долларов.

Что касается цехов и складов международного класса, сдающихся по 100-120 долларов за метр, то здесь большого оживления не наблюдается. Площадь таких помещений составляет не более четверти от общего метража складских помещений в Москве и ближайшем Подмосковье (всего 2 тыс. га).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Рынок нежилой недвижимости Москвы очень перспективен и развивается быстрыми темпами во всех своих сегментах. Последствия кризиса в общем не ощущаются. Арендные ставки стабильны, варьируют в зависимости от многих причин, таких как качество помещений, удобное месторасположение, даже сезон года (так называемый традиционный сброс денег перед Новым годом). Рынок нежилых помещений чутко реагирует на экономическую и политическую ситуацию в стране и городе.

В структуре спроса на приобретение в собственность нежилых помещений первое место прочно занимают офисные помещения. На втором месте уже довольно долго находятся помещения для торговли. Третье место занимают складские помещения, цена варьирует в зависимости от технической оснащенности, месторасположения и наличия подъездных путей. Далее в порядке убывания спроса, следуют помещения для общественного питания, производственные помещения, гостиницы.

В то время, как до середины 90-х годов цену аренды определило просто количество имеющейся площади и потребность в площади, то позже на московском рынке недвижимости ценоопределяющими факторами рынка офисных площадей стали качество строительства, местоположение, цена, оснащение и выполнение определённых функций.

Если говорить о значимости месторасположения для различных объектов нежилой недвижимости, то для офисной недвижимости приоритетным районом размещения является Центральный административный округ и территории с выходом на 12 главных транспортных магистралей города. Для торговых помещений в общем фактор места имеет большее значение, чем для офисных помещений. В настоящее время существует тенденция размещения торговых помещений, супермаркетов, гипермаркетов, магазинов сетей "Перекрёсток", "Рамстор", "Копейка" по всему городу, а не только в коммерчески удобных районах. В будущем всё большую роль будет играть фактор элитности района для размещения в нем торгового, офисного помещения или объекта сферы услуг. Большую часть производсвенных площадей в городе планируют занять жилыми кварталами или разместить объекты сферы услуг, а предприятия перенести за черту города. Складские помещения также рентабельнее размещать на отдельных территориях округов Москвы или в ближайшем Подмосковье.

ЛИТЕРАТУРА

1. Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости», Учебник – 2-е издание, перераб.и доп. – Москва: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002г.

2. П.Г.Грабовой «Экономика и управление недвижимостью», учебник для вузов, Смоленск: Изд. «Смоленск Плюс», Москва: изд. «АСВ» 1999г.

3. И.С.Степанов «Экономика строительства», учебник – 3-е изд., доп.и перераб. – Москва: Юрайт-Издат, 2002г.

4. Постановление Правительства г.Москвы от 26.02.2002г. № 150-ПП «О порядке расчета ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности г.Москвы»

5. Приложение № 3 к Постановлению Правительства г.Москвы от 22.01.2002г. № 68-ПП «Методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящиеся в собственности г.Москвы»

6. Гражданский Кодекс РФ

СКАЧАТЬ ДОКУМЕНТ

Все материалы в разделе "Экономическая теория"

Источник: http://mirznanii.com/a/265617/arenda-rynok-arendy-nezhilykh-pomeshcheniy

1 АРЕНДА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ


2 Адрес объекта: БЦ МонАрх кл.ААдрес объекта: БЦ МонАрх кл.А Ленинградский проспект д.31а,стр1Ленинградский проспект д.31а,стр1 Расстояние до станции метро: «Динамо», 5 мин. пешком.Расстояние до станции метро: «Динамо», 5 мин. пешком. Информация о собственнике: Юридическое лицоИнформация о собственнике: Юридическое лицо Общая площадь, кв.м.: 484, возможно делениеОбщая площадь, кв.м.: 484, возможно деление Ар.ставка руб.кв.м. в год. +экспл.расх руб.кв.м.год+ эл.-воАр.ставка руб.кв.м. в год. +экспл.расх руб.кв.м.год+ эл.-во Этажность: предлагаемые площади расположены на 5-м этаже 24-х этажного офисного центра.Этажность: предлагаемые площади расположены на 5-м этаже 24-х этажного офисного центра. Выделенная мощность, кВт: 60Выделенная мощность, кВт: 60 Пешеходный и транспортный трафики: Высокие.Пешеходный и транспортный трафики: Высокие. Дополнительная информация Техническое оснащение здания полностью соответсвует техническим требованиям к бизнес- центрам А класса Свободная планировка офисных пространств, помещения в состоянии shell&core Многоуровневая подземная и наземная парковкиДополнительная информация Техническое оснащение здания полностью соответсвует техническим требованиям к бизнес- центрам А класса Свободная планировка офисных пространств, помещения в состоянии shell&core Многоуровневая подземная и наземная парковки Высота потолков:3 м. Высота потолков:3 м. Арендные каникулы до 6-ти месяцев. Предложение по аренде помещения


3 Поэтажный план


4 Общий вид


5 Входная группа


6 Вид из окна


7 фото


8 Фото


9 ПОЛОЖЕНИЕ НА КАРТЕ



Источник: http://www.myshared.ru/slide/47894/

1. Конституция Российской Федерации (Принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.) // Российская газета от 25 декабря 1993 г. №237.

2. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. //Собрание узаконений РСФСР, 1922,71. Ст. 904.

3. Гражданский кодекс РСФСР. Принят Верховным Советом РСФСР 11 июня 1964 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1964, № 24. Ст. 406.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. ФЗ от 23.12.2003 г.) // Собрание законодательства РФ, 1994, № 32. Ст. 3301.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 08.12.2003 г.) // Собрание законодательства РФ, 1996, №5. Ст. 410.

6. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть третья от2611.2001 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2001, № 49. Ст. 4552.

7. Земельный кодекс РСФСР от 30.10.1922 г. // Собрание кодексов РСФСР. М., 1928.

8. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от2407.2002 г. (в ред. 31.03.2005 г.) // Российская газета от 27.07.2002 г.

9. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г.// Собрание законодательства РФ, 2001, № 44. Ст.4147.

10. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. // Собрание законодательства РФ, 2005, № 1. Ст. 14.

11. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. // Собрание законодательства РФ, 2005, N 1. Ст. 16.

12. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г.// Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР, 1989, № 25. Ст. 481.

13. Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31.05.1991 г. № 2211-1 // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР, 1991, № 25. Ст. 733.

14. Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1990, № 30. Ст. 416.

15. Закон РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» от 25.12.1990 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1990, № зо. Ст. 418.

16. Закон РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» от 03.07.1991 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1991, № 27. Ст. 927.

17. Закон РФ «О плате за землю» от 11.10.1991 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ, 1991, № 44. Ст. 1424.

18. Закон РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 28.05.1995 г. // Собрание законодательства РФ, 1995, N 35. Ст. 3506.

19. Закон РФ «Об образовании» от 10.07.1992 г. (с изм. от 09.05.05 г. № 45-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 1996, № 3. Ст. 150.

20. ФЗ «О федеральном железнодорожном транспорте» от 25.08.1995 г. № 153-Ф3 (в ред. 10.01.2003 г.) // Собрание законодательства РФ, 1995, № 35. Ст. 3505.

21. ФЗ «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» от 22.08.1996 г. (с изм от 21.04.2005 г. № 35-Ф3) // Собрание законодательства РФ, 1996, № 3. Ст. 150.

22. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» // Собрание законодательства РФ, 1996, N 25. Ст. 2963.

23. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. (с изм. от 18.07.2006 г.) // Собрание законодательства РФ, 1997, N 30. Ст. 3594.

24. Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» от 21.07.1997 г. // Собрание законодательства РФ, 1997, №30. Ст. 3595.

25. Федеральный закон от 29.10.98 г. N 164-ФЗ ( в ред. от 22.08.2004г.) «О финансовой аренде (лизинге)» // Собрание законодательства РФ, 1998, №44. Ст. 5394.

26. Федеральный закон от 08.08.01 г. N 128-ФЗ (в ред. от 02.07.2005г.) «О лицензировании отдельных видов деятельности» // Собрание законодательства РФ, 2001, № 33 (ч. 1). Ст. 3450.

27. Федеральный закон от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»// Собрание законодательства РФ, 2001, № 33 (часть 1). Ст. 3431.

28. Федеральный закон от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»// Собрание законодательства РФ, 2001, №44. Ст. 4148.

29. Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. // Российская газета, 26.01.2002. № 16(2884).

30. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г. // Собрание законодательства, 2002, № 30. Ст. 3018.

31. Федеральный закон от 07.07.2003 г. № 126-ФЗ ( в ред. от 02.11.2004г.)«0 связи» // Собрание законодательства РФ, 2003, № 28. Ст. 2895.

32. Федеральный закон от 30.06.2006 г. № 73-Ф3 «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства, 2006, № 23. Ст. 2380.

33. Указ Президента РФ от 14.10.1992 г. № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» // Собрание актов Президента РФ 1992 г., № 16. Ст. 1237.

34. Постановление Правительства РФ от 10.02.1994 г. № 96 «О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» // Собрание законодательства РФ, 1993, № 8. Ст. 593.

35. Постановление Правительства РФ от 27.03.1997 г. № 342 «О предоставлении государственным научным организациям права сдачи относящегося к федеральной собственности имущества в краткосрочную аренду» // Собрание законодательства РФ, 1997, № 13. Ст. 1549.

36. Постановление Правительства РФ от 01.11.1997 г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 1997, №45. Ст. 5195.

37. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 «Обутверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 1998, № 8. Ст.963.

38. Постановление Правительства РФ от 09.09.1999 г. № 1024 «О концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 1999, № 39. Ст.4626.

39. Постановление Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» // Бюллетень Верховного Суда, 1996. № 9.

40. Общероссийский классификатор основных фондов (ОК 013-94), утвержденный постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. № 359.

41. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.05.1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»// Хозяйство и право, 1997, № 9.

42. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»// Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1998. №1.

43. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 01.06.2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений // Экономика и жизнь, 2000. № 24.

44. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного

45. Суда РФ от 27.10.2001 г. № 61 «Обзора практики применения арбитражными судами земельного законодательства»// Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 2001.№5.

46. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»// Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 2002. № 3.

47. Список использованной литературы.

48. Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2002. Т. I. С. 163-460.

49. Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского и земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли //Государство и право, 2дб 001, №. 1. С. 32-39.

50. Андрианов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, 1993, №7. С. 129-138.

51. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001.- 144 с.

52. Ансон В. Договорное право М.: Юрид. лит., 1984. 463 с.

53. Антипов С.А. Проблемы государственной регистрации прав// Актуальные вопросы современного законодательства: Сб. научи, статей. М.: Институт недвижимости, 2001. С. 75-76.

54. Аристотель. Политика// Политика. Афинская политика. М.: Мысль, 1997. С. 46-47.

55. Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореферат дис. .канд. юрид. наук. Казань, 2002. 25 с.

56. Баринова Е. Вещные права самостоятельная категория? // Хозяйство и право, 2002, № 7.

57. Березовская С.Г. Договор аренды на нежилые помещения // Еженедельник советской юстиции, 1926, № 25. С. 772-773.

58. Богданова Е.Е. Перевод участником прав и обязанностей на себя в связи с нарушением преимущественного права // Актуальные проблемы правоведения. Научно-теоретический журнал, 2004, № 3. С. 170.

59. Бондаренко Д. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Право и экономика, 2006, № 3.

60. Болтанова Е. С. Правовой режим недвижимости по российскому законодательству // Бюллетень нотариальной практики, 1999, № 1. С. 19-24.

61. Болтанова Е. С. Понятие и правовой режим недвижимости // Журнал российского права, 1999, № 5/6. С. 81-88.

62. Бороздин СВ. Земельные отношения и аграрные реформы. М.: ЮНИТИ, Изд-во политической литературы «Единство», 2002. С. 186.

63. Брагинский М.И. Общее учение о хозяйственных договорах. Минск, 1967. С. 147.

64. Брагинский М.И. Государственная регистрация права на недвижимое и имущество и сделок с ним: комментарий к закону // Право и экономика, 1997, № 19/20. С. 37-47.

65. Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений / Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика. М., 1998. С. 115.

66. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М.: Статут, 2001.

67. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000.

68. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. Изд. 3-е, стереотип. М.: Статут, 2001.-С. 440.

69. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2002.

70. Брауде М.Л. Право на строение и сделки по строениям. М.: Госюриздат, 1950. С. 15.

71. Буга П.Г. Гражданские, промышленные и сельскохозяйственные здания. М., 1983.-С. 14.

72. Васильев Д.С. Вопросы рассмотрения судами дел по искам о государственной регистрации прав на недвижимое и сделок с ним // Российская юстиция, 2006. № 2.

73. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. Вып. 1. СПб., 1894. С. 79.

74. Виноградова JI. Объект спора недвижимое имущество // Эж-Юрист, 2003, № 17.

75. Витрянский В.В. Договоры: порядок заключения, изменения и расторжения, новые типы. М.: Центр деловой информации. 1995. С. 29.

76. Витрянский В.В. Аренда отдельных видов имущества // Хозяйство и право. Приложение к № 10, 1999.

77. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999. 299 с.

78. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ, 1999, №8.-С. 104.

79. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999.

80. Витрянский В.В. Договор доверительного управления имуществом М.: Статут, 2002. 198 с.

81. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право, 2003, № 6. С. 5-16.

82. С. 242.Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов н/Д., 1995. С. 488-489.

83. Власова A.B. К дискуссии о вещных и обязательственных правах // Правоведение, 2000, № 2. С. 146-151.

84. Галин Б. Аренда торговых (нежилых) помещений. Практический комментарий. М.: Наркмторг СССР и РСФСР, 1930. 102 с.

85. Галунов П.Б. Особенности государственной регистрации прав и сделок с предприятиями как имущественными комплексами // Законодательство. 2003, № 3. С. 28-33.

86. Германское право. Гражданское уложение: в 3-х ч. М., 1996. Ч. 1. -С. 128.

87. Глинщикова Т. Феномен нежилых помещений // Эж-Юрист, 2004,

88. Гойхбарг А.Г. Основы частного имущественного права. М., 1924. С. 79.

89. Голомазова Л.А. Аренда нежилых помещений: законодательство и судебная практика // Бухгалтерский учет, 2002, № 15.

90. Гражданское и торговое право капиталистических государств /1. Отв.ред. Е.А. Васильев. М.: Международные отношения, 1993. 560 с.

91. Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М., 1996.-С. 286.

92. Гражданское право: Учебник 2-х т. Т. I / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М., 1998. С. 475.

93. Гражданское право. Том 2. Полутом I / Под ред. проф. Е.А. Суханова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Изд-во БЕК, 1999. С. 396.

94. Гражданское право. Том 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2000. С. 486.

95. Гражданское право. Учебник. Часть 2. / Под. ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М., 2001. С. 143.

96. Учебник по гражданскому праву. Ч. 1/ Под ред. Калпина А.Г., Масляева А.И. М.: Юрист, 1997.

97. Гражданское право России. В двух томах. Том 1. Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2004.

98. Гражданское право. В 3-х т. Учебник / Под ред. А. Гуева М.: ИНФРА-М., 2004.

99. Гражданское право Российской Федерации. Учебное пособие / Под ред. Корнеевой И.Л. М.: ИНФРА-М., 2005.

100. Гражданское Уложение. Книга пятая. Обязательства. Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского Уложения. Том второй. Ст. 277-504. С объяснениями. СПб.: Государственная типография, 1899.- С. 28.

101. Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав М.: Статут, 2000.-411 с.

102. Гришаев С.П. Все от недвижимости. М.: БЕК, 2000. 272 с.

103. Гришаев С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права // Гражданин и право, 2006, № 1.

104. Гришаев С.П. Здания и сооружения как объекты недвижимости // Хозяйство и право, 2006, № 2.

105. Гуляев A.M. Русское гражданское право. СПб.: Типография М.М. Стасюлевича, 1913. 638 с.

106. Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве // Хозяйство и право, 2003, № 3. С. 32-35.

107. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право, 1999, № 5. С. 116-118.

108. Денисов С.А. Преимущественное право на заключение договора как институт, устанавливающий пределы свободы заключения договора // Законодательство, 1997, №2.

109. Диаковская Н.В. Правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис.канд.юрид. наук. М., 2003. С. 812.

110. Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения. Дисс. канд. юрид. наук. Рязань, 2002. -185 с.

111. Дмитриев И.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании // Законодательство, 2000, №11.

112. Дозорцев В.А. Проблемы совершенствования гражданского права РФ при переходе к рыночной экономике // Государство и право, 1994, № 1.

113. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право, 2002. №7. С. 105-107.

114. Дъяков A.JI. Особенности аренды земельных участков в Российской Федерации // Современное право, № 9, 2004. С. 18.

115. Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества // Государство и право, 2005, № 2.

116. Ерш A.B. Проблемы оборота недвижимости // Эж-Юрист, 2004, № 46.

117. Ерш A.B. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Современное право, 2004, № 9.

118. Ерш A.B. Аренда зданий и иных сооружений. Дисс. . канд. юрид. наук. М., 2003.

119. Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право, 1998, № 10. С. 35-44.

120. Жалинский А. Введение в немецкое право. М.: Спарк, 2001. 767с.

121. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Понятие недвижимости в России и зарубежных странах // Право и экономика, 1996, № 5-6.

122. Завидов Б.Д. Договорное право России. М.: ИПК «Лига-Разум», 1998.-304 с.

123. Завьялов А. Недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком, как особый объект гражданских прав // Хозяйство и право. Приложение к № 11,2000.- С. 8.

124. Закорко Ж.С. Государственная регистрация договоров аренды нежилых помещений: нечеткость законодательства и налоговые проблемы // Законодательство, 2000, № 9. С. 30-35.

125. Зинченко С., Лапач В., Газарьян Б. О правовом режиме нежилых помещений // Хозяйство и право, 1994, № 5.

126. Иконицкая И.А., Краснов Н.И. Право собственности в сельском хозяйстве Российской Федерации. М., 1996. С. 98.

127. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. Учебник. М.: Юристь, 2001. 239 с.

128. Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий // Журнал российского права, 2005, № 8. -С. 144.

129. Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли. Гражданское правоотношение. Критика теории «хозяйственного права» / О.С. Иоффе. М. Статут, 2000. 777 с.

130. Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юрид. лит., 1975. С.211.

131. Иоффе О.С. Основы римского гражданского права. JL: ЛГУ, 1974.- 156 с.

132. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, 1997, №1.- С. 113-119.

133. Кавелин К. Права и обязанности по имуществам и обязательствам в применении к русскому законодательству. СПб.: Типография М.М. Стасюлевича, 1879. С. 188.

134. Клейн Н.И. Предпринимательское право. Курс лекций. М.: Юридическая литература, 1993. - С. 383.

135. Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве РФ // Правоведение, 1998, № 2.

136. Козырь О.М.Недвижимость в новом Гражданском кодексе России / В книге: Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова. М.: Международный центр финансово-экономического развития. 1998. С. 273.

137. Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство, 1999, № 12.

138. Калачева С.А. Аренда нежилых помещений. М.: Приор, 1998. -171 с.

139. Кокоева JI.T. Основные проблемы гражданско-правовогорегулирования арендных отношений. Дисс.докт.юрид.наук, Саратов,2004.

140. Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР/ Под ред. С.Н. Братуся, О.Н. Садикова. М.: Юрид. лит., 1982. С. 275.

141. Комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ для предпринимателей / Под ред. В.Д. Карповича. М., 1996. С. 74.

142. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный). Изд. 3-е / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Юрид. фирма «КОНТРАКТ», ИНФРА-М, 1998.

143. Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 9. М.: Юрид. лит., 2002. 264 с.

144. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина М.: Изд-во «Юрайт-Издат», 2004.

145. Комментарий Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) 4-е изд. / Под ред. д.ю.н., проф. О.Н. Садикова. М.: ИНФРА-М, 2004.

146. Комментарий Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) 3-е изд. / Под ред. д.ю.н., проф. О.Н. Садикова. М.: ИНФРА-М, 2005.

147. Копылов A.B. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском законодательстве. М.: Статут, 2000. 255 с.

148. Коршикова Е.В. Формы использования муниципального имущества для осуществления предпринимательской деятельности. Дисс. . канд.юрид.наук. Волгоград, 2001. - С. 120-136.

149. Костюк H.H. Договор и его роль в формировании рыночной экономики в России // Юрист, 1998, № 6. С. 16.

150. Красноперова O.A. Арендные отношения: гражданско-правовой аспект // Гражданин и право, 2003, № 4,5.

151. Красноперова O.A. Особенности отдельных видов аренды // Гражданин и право, 2006, № 7.

152. Круглова О.Б. Способы выкупа нежилых помещений, зданий, сооружений// Правовое регулирование предпринимательской деятельности: Сборник научных статей, Самара, Самарский университет, 2001. С. 185-205.

153. Круглова О.Б. Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в предпринимательской сфере. Дисс. . канд. юрид. наук. Самара., 2002.

154. Кузнецова JI. В. Преимущественное право аренды // Право и экономика, 2006, № 2. С. 18.

155. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав в законодательстве России: Дисс.докт. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2002.537.

156. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство, 2003, № 4. С. 7-11.

157. Лапач В.А. Система объектов в гражданском праве СПБ.: Юридический центр Пресс, 2002. 544 с.

158. Маковская А. Срок договора аренды нежилых помещений и государственная регистрация договора // Хозяйство и право. Приложение к № 11,2000.

159. Маковская А. Отвечаем на вопросы читателей // Хозяйство и право, 2003, № 11.

160. Маковская А. Анализ некоторых поправок к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Хозяйство и право, 2005, № 3.

161. Мальгинова А.И. Аренда нежилых помещений. И.: Изд-во МКХ РСФСР, 1954.

162. Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества». Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Отв. ред. В.В. Витрянский. М., 2003.

163. Медведев С.Н. Гражданский кодекс РФ и некоторые его проблемы. Проблемы гражданского права: сборник научных статей. Ставрополь: Сервисшкола; СГУ, 2006. 256 с.

164. Мейер Д.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2000. С.614.

165. Мешалкин В., Мельникова Ю., Крутякова Т. Договор аренды: правовое регулирование, бухгалтерский учет, налоги // Экономико-правовой бюллетень, 2002, № 5.

166. Морозова Ж. Виды аренды нежилых помещений // Финансовая газета. Региональный выпуск, 2003, № 52.

167. Немец Ю. Движимое и недвижимое имущество // Хозяйство и право, 1998, № 6.

168. Новак Д.В. Новое в законодательном регулировании государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Право и экономика, 2003, № 10.

169. Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие. М: Изд. Тихомирова М.Ю., 2003.

170. Ожегов С.И. Словарь русского языка. М.: Русский язык, 1990. С. 230, 568.

171. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М.: Азбуковник, 1997. С. 559.

172. Орлова М. Ипотека (залог) права аренды // Российская юстиция, 1999, №5.-С. 47.

173. Пандаков К.Г., Черноморец А.Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. Саратов: Изд-во «Научная книга», 2004. -С. 314.

174. Петров Д.В. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления. СПб.: Юридический центр Пресс, 2002. С. 97-98.

175. Пискунова М. Назначение и правовой режим нежилых помещений // Эж-Юрист, 2004, №11.

176. Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В 3 т. / Под ред.

177. B.А. Томсинова. М.: Зерцало, 2003. Т. 3. - 608 с.

178. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М., 2002.

179. Полунин К. Учет коммунальных платежей при аренде нежилых помещений // Финансовая газета. Региональный выпуск, 2002, № 41.

180. Пронина М.Г. Договор аренды нежилых помещений // Советская юстиция, 1964, № 3.

181. Псковская судная грамота // История государства и права России. Источники права. Юридические памятники Х1-ХХ вв. М.: Манускрипт, 1995. -С. 16.

182. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1996. 544 с.

183. Рогова Е.С. Новые возможности на рынке недвижимости // Законодательство, 1998, №2.

184. Романец Ю.А. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ, 2001.-496 с.

185. Рябченко Л.Н. Правовые коллизии регулирования арендных отношений // ЭКО, 1994, № 3.

186. Савельев В.Л. Гражданский кодекс Германии. М.: Юрист, 1994.1. C. 37-38.

187. Савкин С.Ф. Судебно-арбитражная практика по спорам о правах на недвижимость // Юридический мир, 1998, № 3.

188. Сергеев В. Надо ли регистрировать право аренды торгового места // Российская юстиция, 2000, № 7.

189. Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. -638 с.

190. Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Правоведение, 2002, № 4. С. 131-140.

191. Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 2003, № 8.

192. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Изд-во «Ось-89», 1998. 303 с.

193. Смышляев Д.В. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. С.С. Алексеева. М.: Статут, ИГ «Юрист». - С. 62-75.

194. Советское гражданское право. Т. 2 / Под ред. В.А. Рясенцева. М.: Юрид.лит., 1965. С. 86.

195. Советское гражданское право: В 2 т. / Под ред. O.A. Красавчикова. М.: Высшая школа, 1972. Т. 1. 448 с.

196. Стрелов И.М. Нежилые помещения как объекты гражданского права // Арбитражные споры, 2000, № 1 (19).

197. Строев Е.С. Земельный вопрос. М.: Колос, 1999. С. 104-147.

198. Суханов Е.А. Право собственности в Гражданском кодексе // Закон, 1995,№Ц.-с.23.

199. Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав // Вестник МГУ, Серия 11. «Право», 2002, № 4. С. 12-19.

200. Сухова Г. Споры по договору аренды И Эж-Юрист, 2003, № 17.

201. Тамбовцев И. Реформа системы регистрации прав // Эж-Юрист, 2004, № 49.

202. Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть. Курс лекций. Чебоксары: Чуваш, кн. изд-во, 1997. С. 195.

203. Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть. Уфа, 1998. С.

204. Усов С.Т. Понятие недвижимости в гражданском праве / Вопросы развития частного права: Сб. научн. Трудов. М.: АПРЛ-С, 2001. С. 67.

205. Удинцев В.А. Избранные труды по торговому и гражданскому праву. М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2003. 360 с.

206. Философский энциклопедический словарь. М.: Советская энциклопедия, 1983. С. 252.

207. Хвостов В.М. Система римского права. М: Спарк, 1996. С 219.

208. Хохлов С. Право собственности и другие вещные права // Вестник ВАС РФ, 1995, № 8.

209. Цукерман Г., Блевинс Д.Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития. М.: Диамант, 1994. 573 с.

210. Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2001.479 с.

211. Черных И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: новое или забытое старое? // Хозяйство и право. Приложение к № 11,2000.

212. Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика, 2003, № 3.

213. Шапкина Г.С. Споры по договорам аренды нежилых помещений. Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 3 / Под ред. В.Ф. Яковлева. М.: Юрид. лит., 1996. С. 14.

214. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001.-С. 464.

215. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995. 556 с.

216. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Девятое издание. М.: Изд. Бр. Башмаковых. 1911.- С. 518.

217. Щенникова JI.B. Вещные права в гражданском праве России. М.: БЕК, 1996.-200 с.

218. Шумилина Е. Аренда нежилых помещений // Страховой аудит, 1998, №4.-С. 10-12.

219. Эрделевский A.M. Регистрация прав на недвижимость // Законность, 1997, № 11. С. 19-20.

Источник: http://www.dissercat.com/content/pravovoe-regulirovanie-dogovora-arendy-nezhilykh-pomeshchenii
.

Работа: На тему аренда нежилых помещений

ДЕНЕЖНЫЕ ПОТОКИ И МЕТОДЫ ИХ ОЦЕНКИ
Организация социальной работы с детьми сиротами
На тему аренда нежилых помещений
На тему аренда нежилых помещений
ДЕТСКАЯ ПСИХОЛОГИЯ И ПЕДАГОГИКА ДИПЛОМНЫЕ РАБОТЫ

Похожие материалы - работа

СЕЙЧАС ПРОСМАТРИВАЮТ:
сколько процентов уникальности должно быть в дипломной работе бакалавра



Министерство образования

Московский Государственный Строительный Университет

Кафедра экономики и управления в строительстве

КУРСОВАЯ РАБОТА

на тему:

«Аренда. Рынок аренды нежилых помещений»

Выполнила студентка

Вечернего отделения

ЭОУС-V, 2 группа

Кондрашова А.Н.

Проверила: Иванова Н.В.

Москва - 2002

О Г Л А В Л Е Н И Е

Введение

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает «недвижимое имущество», с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было применено в указе Петра I от 23 марта 1714г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено на тему аренда нежилых помещений экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990г. в связи с установлением статуса частной собственности СССР и республик от 31 мая 1991г. (ст.4). Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским Кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994г.

С управление портфелем ценных бумаг дипломная работа к рыночной экономике установилось множество форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие.

Аренда появилась примерно за два тысячелетия до Р.Х., и предметом ее была земля. В дальнейшем объектами аренды стали не только земля, но и здания, оборудование и почти все, что только можно себе представить, включая ядерные энергетические комплексы и линкоры. С 1950-х годов развитие аренды в США, включая такие ее разновидности, как лизинг и возвратный лизинг (лизбэк), приобрело особенно бурный характер. В 1987 г. общая стоимость сданного в аренду оборудования составляла 107,9 млрд. долларов, увеличиваясь почти на 7% ежегодно.

Причина роста популярности аренды состоит в том, что она представляет собой весьма простую финансовую сделку. Арендатор имеет преимущества низких расходов в денежной форме и многократное на тему аренда нежилых помещений финансирование. Легкость использования, однако, уравновешивается сложной природой факторов, определяющих решение вопроса, чему следует отдать предпочтение - аренде или покупке. Аренда требует способности хорошо разбираться на тему аренда нежилых помещений дипломная работа про здоровый образ жизни, бухгалтерском учете и финансах, а также в законодательстве, в вопросах кредитования и управления активами.

Основное понятие аренды не изменилось со времен самых первых сделок: одна из сторон предлагает в аренду землю, здание, оборудование, словом, все что угодно, другой стороне на определенный период времени. Первая сторона получает доход в форме рентных платежей, а вторая - выгоду от использования имущества по минимальной цене, и кроме того, избегает крупных расходов, которые были бы связаны с приобретением имущества, что позволяет сэкономить деньги для других финансовых читать курсовую организационное проектирование 2015 экономических отношений автоматизация учета основных средств дипломная работа современной России началась в 1989г. с интенсивного распространения аренды, удивительные возможности которой для укрепления народного на тему аренда нежилых помещений, к сожалению, не были использованы в полной мере. Аренда по своей сути затрагивает базисные отношения общества и в своем развитии закономерно ведет к эволюционному изменению социального статуса наемного работника и становлению его как самостоятельного предпринимателя – собственника. Она более полно отвечает требованиям гармоничного сочетания личных, коллективных и общественных интересов и позволяет преодолеть отчуждение работника от средств производства, труда от капитала, исполнительных функций от управленческих.

Обладающие богатым воображением деловые люди на протяжении жизни многих поколений продолжали совершенствовать изначально немудреную форму аренды. Свойство простоты у нее сохранилось, однако эксперты обнаружили, что аренда приобрела поразительную гибкость. Постоянно порождаются новые выигрышные для обеих сторон моменты, благодаря которым предприниматели, подобные вам, могут с умом воспользоваться появляющимися возможностями для роста.

Особая историческая роль аренды в том, что, с одной стороны, она способствует становлению новых форм собственности, в том числе и частной, а с другой, непременно ведет к преодолению их, к подлинной демократизации экономических отношений. В процессе аренды происходит саморазвитие государственной собственности, а при определенных экономических условиях – и превращение ее в общую совместную или долевую. Вкладывая свои средства и труд в улучшение и я не знаю как написать дипломную работу умножение основных средств производства, арендаторы становятся уже не только владельцами, но и собственниками таких приращений. В результате достигается разрешение существующего противоречия, двойственности образец доклада на защите дипломной работы собственности, которая принадлежит всем работникам вместе и одновременно каждому в отдельности.

Как универсальная общечеловеческая ценность и величайшее достижение человеческого разума аренда в одинаковой мере оказывается не просто приемлемой, а объективно необходимой при как вставить титульник в дипломную работу общественном устройстве, особенно при рыночных отношениях. В переходный же период наша страна не может не предоставлять в аренду или в собственность землю и другие государственные средства производства трудовым коллективам и отдельным работникам, не нарушая их прав, как творцов этой собственности.

Возникновение аренды – естественное следствие реализации права каждого человека на расследование и учет несчастных случаев дипломная работа предпринимательскую деятельность. Не случайно во многих странах аренда давно уже получила широкое распространение и считается более предпочтительным способом организации производства даже по сравнению с ведением его на основе частной собственности

Возможность и необходимость широкого распространения аренды недвижимости при многоукладной инвестиционный проект на примере магазина изначально заложены в самом многообразии видов собственности и форм организации предпринимательства. Мировая практика свидетельствует: на каждом историческом этапе аренда всегда адекватно включалась в господствующие производственные отношения, способствуя более эффективному использованию накопленного потенциала. Эволюционное становление рыночной экономики в современной России, если учитывать позитивные аспекты, упущено именно из-за недооценки аренды, которая вызывает постепенное изменение отношений собственности.

В данной курсовой работе мы выясним в чем сущность аренды, какова ее природа, принципы и организационные формы. Мы узнаем, что делает аренду столь необходимой для стабилизации и развития экономики страны.

Целью настоящей работы является постановка и попытка рассмотрения наиболее значимых вопросов в области аренды нежилых помещений. Последовательно грамматический строй речи у дошкольников с онр дипломная работа принцип соотношения теоретических знаний и правоприменительной практики, позволяет получить объективное представление постановка задачи в дипломном проекте пример характере арендных отношений, выделить главные факторы, рассмотрение сущности арендной платы нежилых помещений.

§.1. Понятие и функции аренды

В переводе с латинского аренда означает найм или Договор на передачу имущества на тему базы данных и системы управления базами данных во владение другому лицу на определенных условиях.

Традиционное определение аренды, это передача одним лицом (арендодателем) на тему аренда нежилых помещений лицу (арендатору) – имущества во временное владение или пользование (или только пользование) – за плату.

Основная форма выражения таких взаимоотношений – Договор. Почему? Потому что речь в данном случае, идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные взаимоотношения.

Целью аренды, дипломная работа анализ финансовых результатов оао рб обеспечение передачи имущества во вре­менное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов.

В отличие от чисто юридического определения аренды как договорного, срочного и возмездного владения и пользования имуществом, аренда – это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производственных сил и прежде всего рабочей силы. Более наглядно это можно трудовые пенсии по случаю потери кормильца дипломная работа 2014 на схемах (см. схемы зачем нужен рецензент на дипломную работу, 2 и 3).

Схема № 1 «Система аренда недвижимости»


Схема № 2 «Взаимосвязь содержания и формы аренды»


Схема № 3 «Понятие и функции аренды недвижимости»


Изолированное рассмотрение аренды в отрыве от ее материального содержания - производственных сил или от собственной формы, характеризующей производственные отношения, - не позволяет выявить экономическую сущность этой системы хозяйствования. Подлинная аренда имеет место в тех случаях, когда применяемая форма производства ведет к возникновению общей совместной (долевой) и частной форм собственности на средства производства и результаты труда. В то же время любой вид собственности не дипломная работа по педагогике на тему воспитание арендную форму ее использования.

Ошибочна также подмена понятия аренда различными формами подрядных отношений. На тему аренда нежилых помещений всего в них по разному формируются трудовые коллективы: вместо найма рабочей силы при аренде вводится членство с одновременными изменениями прав и обязанностей каждого работника, вытекающими из их собственности, на получение дохода и приобретаемые средства производства. Аренда – это наем не работников, а имущества. Следовательно, она является не формой организации труда, а способом реализации отношений собственности. Сам факт найма (аренды) средств производства ведет к коренному изменению социального статуса работников. Посредством аренды они реально соединяются со средствами труда не как наемные работники, а как их хозяева. В результате значительно расширяется база мотивации трудовой деятельности работников не только как потребителей, но и как заинтересованных предпринимателей, гипотеза в введении дипломной работы пример связывается не только с фондами оплаты труда и материального стимулирования, но и с присвоением прибавочного продукта, с процессом воспроизводства в арендном хозяйстве, с реализацией коллективом и каждым работником своего права совладельца собственности на тему аренда нежилых помещений. таблицу № 1).

Таблица № 1 «Качественные различия отношений аренды и найма»

В арендных коллективах человек становится не только работником, но и хозяином, не только исполнителем, но и распорядителем, что приводит в действие большие резервы повышения эффективности производства. Эта форма организации производства позволяет работнику выполнять в дополнение к прямым еще и управленческие функции, принимать ответственные решения вместе с товарищами как писать введение по дипломной работе трудовому коллективу, строить отношения с ними на основе взаимного доверия и общей заинтересованности в конечном результате.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» в практике применяются как тождественные. Различие между ними имеет место лишь в отношении жилых помещений, которые могу сдаваться и в найм (социальный или коммерческий) — гражданам, и в аренду — юридическим лицам (ст. 671—688 ГК РФ).

В качестве одного на элементов системы хозяйствования аренда эффективно выполняет ряд важнейших по становлению и развитию предпринимательской деятельности

(см.схема № 1).

§.2. Принципы аренды недвижимости

По экономическому содержанию и степени хозяйственной самостоятельности работников арендный механизм на­ходится и следующей логической связи и соподчиненности: частнособственническне отношения — арендные — коопе­ративные — подрядные — наемные. Оптимальное сочетание государственного регулирования с элементами коллективной индивидуальной самоорганизации достига­ется при конкуренции на рынке всех видов отношений, выполнение дипломных работ в бресте той числе и арендных, в совокупности образующих много­укладную экономику, наиболее полно стимулирующую предприимчивость и деловитость всех людей.

Многообразие форм собственности, развитие кооперации и акционирования не только не ограничивают аренду, а на­против, расширяют предпосылки для ее дальнейшего разви­тия на счет свободного использования собственный доходов имущества для сдачи своих и получения в хозяйственное владе­ние дополнительных участков земли и других объектов не дви­жим ости.

Арендной форме производственной деятельности на тему аренда нежилых помещений следующие основные принципы и особенности организации:

· смена хозяйствующего субъекта, те передача земли, зданий и другого имущества в тема дипломной работы по информатике в образовании арендаторов, что позволяет самим труженикам осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и частичного присвоения средств и результатов труда при сохранении или трансформации перво­начальной формы собственности в коллективную или частную;

· возвратность арендованных средств первоначальному соб­ственнику в натуре или в стоимостном выражении, благодаря чему совершается кругооборот их между арендодателем и пред­принимателем и на деле реализуются отношения собственности работниками предприятий;

· платность за землю и другие арендованные объекты не­движимости, создающая объективную основу для установления системы налогов и адекватного отражения на тему аренда нежилых помещений интересов

· на тему аренда нежилых помещений и материальная юридическая ответственность сторон за эффективное использование средств производства при обоюдной выгодности арендной формы хозяйствования;

· договорная система отношений между арендатором и арендодателем как равноправными заинтересованными партнерами;

· самоуправление, пояснительная к дипломной работе по архитектуре хозяйственная самостоятельность и непосредственная материальная (имущественная) ответственность арендатора за эффективное использование переданных ему объектов недвижимости;

· замена системы гарантированной заработной платы арендным трудовым доходом, действительно учитывающим не на тему аренда нежилых помещений количество и качество живого труда, но и экономию материальных ресурсов, т.е. перевод оплаты труда из затратной части распределяемой выручки в доходную, что образует материальную основу предприимчивости людей и экономии ресурсов (см.схемы № 4 на тему конкурентоспособность предприятия на примере № 5).

Схема № 4 «Принципы аренды»

Схема № 5 «Субъекты аренды недвижимости»

Практическая реализация арендных отношений опосредуется взаимодействием системы заинтересованных субъектов, включая государственные (муниципальные) органы на тему аренда нежилых помещений, физических и юридических лиц.

При арендной деятельности достигается объединение в единую систему трех важнейших черт каждого человека: хозяина – труженика – собственника. С полной отдачей сил как прошить дипломную работу в твердом переплете трудится потому, что является хозяином собственником дела, а хозяин он потому, что владеет и распоряжается недвижимостью и другим имуществом. Стремление сохранить одну из сторон этого диалектического единства – оставить труженика, лишенного собственности, а с нею и хозяйских прав на землю и другую недвижимость – не обеспечивает необходимого прогресса мирового сообщества. Надо не разделять и противопоставлять труд и капитал, а соединять их в одно целое в форме арендного или народного предприятия, полностью принадлежащего его работникам. История давно подтвердила, что собственность «работает» на всех только тогда, когда члены общества имеют доступ к ее использованию в общих интересах. Подъем экономики может наступить раньше и стабильнее, если ускорить процесс ликвидации наемного труда, оставляющего большинство в состоянии некоторой замкнутости, не позволяющей реализовать творческий потенциал каждого. Одно из направлений преодоления между трудом и капиталом – широкое развитие арендных отношений с использованием государственных и муниципальных объектов.

§.3. Виды и формы аренды

Исходя из диалектического взаимодействия содержания на тему аренда нежилых помещений формы явлений в арендной деятельности как в любом экономическом процессе, следует выделять вид или сущность и конкретные организационные формы ее практического воплощения в различных хозяйственных формированиях. Как известно, нет формы без содержания, которое определяет форму. Последняя, в свою очередь, воздействует на содержание и не существует без него.

Аренда является организационной формой производства, выражающей отношения собственности, особую систему хозяйствования. Однако как всякое самостоятельное явление, как рыночная экономическая категория она имеет свое собственное содержание и различные формы проявления, которые можно представить с разной степенью конкретности.

Особенности построения арендной системы хозяйствования зависят от многих условия, но наиболее существенным признаком, определяющим вид аренды, выступает степень хозяйственной и экономической самостоятельности предпринимателей в решении всех основных производственных функций – планирования, организации производственных и трудовых процессов, реализации продукции, оплаты труда, управления и т.д.

Степень свободы, экономической самостоятельности арендатора во многом определяется объемом арендуемых вещественных элементов производства. В практике существуют с различными модификациями два основных объект и предмет в дипломных работах А: когда арендуются все элементы производства – земля, основные и оборотные средства, дипломная работа по психологии межличностные отношения. это полная аренда, которая преобладала на первом этапе ее распространения в России (1987-1991гг.).

Вариант Б: когда по мере формирования рыночных отношений стала возможной частичная аренда, когда предприниматель имеет ту или иную часть средств производства в своей собственности и ему требуется например, дополнительно арендовать только землю для нового строительства и расширения производства или временно нанять недостающую дорогостоящую технику и т.д. Второй этап аренды наступил в На тему аренда нежилых помещений в основном в связи с проведением в на тему аренда нежилых помещений. приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Виды и форма арендной деятельности во многом определяются также местном объекта и субъекта аренды в системе разделения труда в обществе или в отдельном предприятии. Арендные отношения развиваются в общем на двух уровнях. Во-первых, они формируются на основе разделения труда внутри предприятия, между собственником, администрацией хозяйства и первичными трудовыми коллективами, семьями или отдельными тружениками. Эти внутрипроизводственные отношения можно рассматривать как преимущественно горизонтальные. Они ведут к качественному изменению существующих предприятий, превращают их в ассоциации или объединения арендаторов.

Во-вторых, арендные отношения складываются между предприятиями, объединениями, определенными территориями и местными или государственными органами на тему аренда нежилых помещений по вертикали, что соответствует разделению труда на тему аренда нежилых помещений обществе.

Таким образом, в зависимости от степени экономической самостоятельности и особенностей производственных взаимосвязей в арендных отношениях можно выделить два основных вида.

Первый вид – это свободная аренда, при которой не делается ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач. Он самостоятельно формирует производственную программу в соответствии с экономической обстановкой и по рыночным ценам реализует получаемую продукцию по своему усмотрению.

Все производственные связи, включая использование земли, регулируются только экономическими методами.

Второй вид – это целевая аренда, при которой недвижимость используется в заранее определенных собственников целях – для выполнения обязательных поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и качестве. И только после выполнения договорных обязательств арендатор может использовать недвижимость по своим планам и реализовать дополнительно полученную продукцию по рыночным ценам в любом месте (см.схема № 6).

Схема № 6 «Виды и формы аренды»

Организационно-правовые формы аренды определяются составом обособляющихся структурных производственных единиц и могут на тему аренда нежилых помещений индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными, создаваться на основе преобразования подразделений или всего предприятия. Экономическими формами реализации арендных отношений выступает вновь созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства.

Возможна и дальнейшая, более детальная дифференциация арендных отношений на их разновидности и варианты по формам и способам изъятия арендной платы, степени аренды средств производства, формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества и т.д. Форма и условия аренды могут дифференцироваться и по различным отраслям и сферам производства.

Арендная деятельность допускается в любой сфере предпринимательства, не запрещенной законом, с использованием недвижимого на тему аренда нежилых помещений всех форм собственности:

· земельных участков и других обособленных природных объектов;

· предприятий и других имущественных комплексов;

· отдельных зданий, сооружений и многолетних наслаждений.

Запрещается сдавать в аренду недвижимое имущество, изъятое из оборота или оборотоспособность которого ограничена (ст.129 ГК РФ) – атомные электростанции, объекты вооружения, железные дороги и др.

Установлены ограничения и для сдачи в аренду природных курсовая работа по дип соусам для фондю. Так, пользование участками недр, водными объектами и аренда лесного фонда допускаются только на основании на тему аренда нежилых помещений, выдаваемых уполномоченными государственными органами (Закон РФ «О недрах» (ст.11), Водный кодекс РФ (ст.46-53), Основы лесного законодательства РФ (ст.28)).

§.4. Экономический механизм аренды недвижимости

Арендные отношения реализуются с помощью разнообразных рычагов инструментов, темы курсовой работы с детьми овз наиболее существенное значение имеют две экономические на тему аренда нежилых помещений арендная плата и арендный доход (см.схему № 7).

Схема № 7 «Структура арендных отношений»

С помощью аренды соединяются два важнейших фактора производства: труд (предпринимательские способности) и капитал, которые в совокупности обеспечивают, с одной стороны, участие арендаторов в формировании муниципального на тему защита права собственности федерального бюджетов и социальных фондов, а с другой, - расширенное воспроизводство в самих арендных подразделениях и удовлетворение потребительского спроса. Двойственность социально-экономического статуса арендаторов как непосредственных исполнителей (работников) и как самостоятельных предпринимателей объективно заинтересовывает их не только в улучшении личного потребления, но и в осуществлении накоплений для расширения производства или его модернизации – прироста совместной собственности.

Основу экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем образуют арендные платежи, которые отражают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоения прав собственности на недвижимое имущество. Право владения арендованным объектом и получение доходов от него в принципе возможно лишь после внесения платы. (см.схему № 8).

Схема № 8 «Экономические отношения при арендной деятельности»

1 2

3

4 7


5 6 7


12

8 9 10 11

§.4.1. Арендная плата: состав и функции

Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Именно в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом. Всякое произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимателя либо наносит ущерб собственнику и государству. Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим доходам одних или банкротству предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производительного использования. В чем же сущность арендной платы, что она выражает, какова ее природа?

Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров на тему аренда нежилых помещений и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности (см.схему № 9).

Схема № 9 «Понятие и функции арендной платы»


Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочное пользование как бы в кредит можно отдать не только деньги, но и здание, земельный участок и все предприятия. Но когда отдают в кредит деньги, то владелец имеет право получить их обратно с прибавкой определенного процента. Точно так же при сдаче в аренду недвижимого имущества (те же деньги, только в форме зданий, помещений и др.) собственник вправе возвратить его стоимость с соответствующим приростом.

В самом механизме арендной платы следует выделять три существенных момента:

· состав платежей;

· размер платежей;

· способы (методы) расчетов.

Хотя на поверхности хозяйственных отношений отдельные структурные элементы арендной платы почти не различимы, учет их специфических функций имеет важное теоретическое и практическое значение.

Одним из главных принципов определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом. Но величина возвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом торга. На момент арендной сделки она заранее известна по величине и поэтому в составе арендной платы может быть в неизменном размере на весь нормативный срок использования на тему аренда нежилых помещений. Стоимость средств производства, как известно, лишь переносится трудом арендатора на создаваемый продукт.

Но чтобы арендная плата выполняла кроме возмещения еще и стимулирующую функцию, она должна на тему аренда нежилых помещений сверх суммы амортизационных отчислений на используемые недвижимые объекты часть прибыли в относительном размере не менее ссудного процента.

На тему аренда нежилых помещений средств в развитие производства, в том числе и арендного, является активной операцией в отличие от ссудного процента. Поэтому вполне закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского, самообразование как условие профессионального роста часть дохода, который может быть получен при общественно нормальной организации использования взятого в аренду имущества.

Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента:

  1. Амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);
  2. Средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении (Ск);
  3. Налог на имущество (Ни);
  4. Часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент – Па).

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз), т.е.: Вз = Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па

Наиболее сложным и спорным остается определение состава арендных платежей за землю. Пока существует монополия на землю как объект хозяйства, связанная с ограниченностью лучших по качеству и местоположению земель, арендаторы, использующие относительно лучшие земли, получают дополнительный доход, который вполне естественно подлежит изъятию. Но арендная плата может изыматься не только с лучших и средних, но и с худших земель, если возникает общественная необходимость вовлечения их в оборот. На тему аренда нежилых помещений этого арендатор должен обеспечить получение как средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря более низкому органическому строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.

Следовательно, в сельском хозяйстве базу арендной ставки должен составлять чистый доход, получаемый от использования земельных угодий в той части, в которой воплощается прежде всего дифференциальная земельная рента На тему аренда нежилых помещений, возникающая в результате естественного плодородия почвы и местоположения земельного участка, а также абсолютная рента.

Поскольку один и тот же труд в зависимости от каче­ства земель создает неодинаковое количество потребительских стоимостей, следовательно, и дифференциальной ренты, ставка арендной платы с гектара лучших сельскохозяйственных угодий должна быть соответственно боль­ше, чем со средних, и территориально дифференцирована.

В то же время следует учитывать отличие диффе­ренциальной ренты I от дополнительного дохода, который мо­гут получать более квалифицированные арендаторы при лучшей организации труда интенсификации производства, от дифференциальной ренты II. Такой доход должен оста­ваться у арендаторов, так как он является результатом их более компетентной деятельности. Его изъятие ущемило бы их экономические интересы.

§.4.2. Виды и формы арендных платежей

Следует различать виды арендной платы как способа на­числения платежей и формы ее, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение (схема № 10).

В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов арендных платежей или соответствующая комбинация.

Долевой метод арендных платежей, хотя и учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати.

Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости на тему правовой статус безработного в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.

По форме привлекательны натуральные или компенсационные платежи, когда расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендатору встречных услуг (ст. 614 ГК На тему аренда нежилых помещений. Такая дипломная работа на тему средства коммуникаций на тему аренда нежилых помещений начинающим предпринимателям сначала развернуть производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.

Схема № 10 «Виды и формы арендных платежей»

§.5. Дипломный проект специальность вычислительная техника и программное обеспечение нежилых помещений.

Отношения по аренде недвижимости регулируются положениями параграфа 1 главы 34 ГК РФ, а к аренде зданий и сооружений также применяются положения специального параграфа 4 той же главы.

По Договору дипломная работа на тему планирование проекта арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются собственностью арендатора.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником или законом сдавать имущество в аренду.

Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника. Федеральное предприятие не имеет права сдавать в аренду здания без согласия Министерства РФ по управлению государственным имуществом, на практике эти полномочия передаются территориальным органом МГИ.

Сдача в аренду объектов недвижимости, относящихся к муниципальной собственности, входит в компетенцию органов местного самоуправления (Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»).

Недвижимое имущество, принадлежащее по праву хозяйственного ведения предприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта (Федеральный Закон от 20.07.1995г. «О федеральном железнодорожном транспорте»).

Постановлением охрана труда лиц с пониженной трудоспособностью дипломная работа РФ от 10.02.1994г. «О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» определена компетенция федеральных органов исполнительной власти при использовании административных зданий и служебных помещений, находящихся в федеральной собственности и предназначенных для размещения федеральных органов исполнительной власти и государственных учреждений.

Передача нежилого помещения в аренду реализуется, как правило, на основании аукциона или конкурса любому юридическому или физическому лицу, при этом здание должно относиться к государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности.

Передача нежилого помещения в аренду осуществляется после оформления Свидетельства и заключения договора аренды, согласно которым заинтересованными юридическими лицами (Балансосодержатель и Арендатор) оформляется Акт приемки-передачи имущества и утверждается Москомимуществом или его территориальным агентством.

С согласия Москомимущества Арендатор имеет право сдачи помещения в субаренду или безвозмездное пользование. (цели использования помещения должны соответствовать первичному договору).

Согласно статье 607 «Объект аренды» Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Если глубоко вдуматься в сущность объекта аренды, то можно заметить, что самое важное его свойство следующее: к нему могут быть отнесены только непотребляемые вещи, которые не изменяют и не утрачивают своих натуральных свойств в процессе их использования. Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ, нетрудно дипломная работа на тему учет оборотных активов, что договор аренды допускает, помимо передачи во временное пользование, передачу имущества во временное владение. Однако арендатору не переходит право собственности на объект аренды, поскольку договором аренды не предусмотрена третья составляющая собственности – как проставить страницы в дипломной работе имуществом. Тем не менее предмет договора аренды имеет самое настоящее материальное выражение – это имущество, которым пользуется арендатор.

Со стороны арендатора происходит пользование имуществом, в результате чего он осуществляет деятельность извлекает из этого прибыль (или иные плоды). Результаты использования имущества могут иметь материальную форму. Например, если по договору аренды арендатор пользуется станком для производства деталей, то он осуществляет деятельность, результат которой носит явно выраженную материальную форму. Более того, можно утверждать, что арендатор не смог бы вести деятельность и создавать материальную форму как результат этой деятельности, если бы он не располагал имуществом арендодателя.

Как и при любой операции с недвижимостью, в договоре аренды должны быть указаны индивидуально определенные признаки объекта аренды, позволяющие твердо установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При нарушении этих требований в договоре объект аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным.

Поскольку здание всегда находится на земле и при использовании его арендатором неизбежно возникнет вопрос о мере пользования арендатором землей, право в отношении земельного участка, на котором здание расположено, также является предметом соответствующего договора аренды здания или сооружения. Право арендатора на земельный участок, на котором расположено арендуемое здание или сооружение, производно от того, какое право на него имеет арендодатель (собственность, аренда, постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение или другие правомочия). Право на земельный участок возникает одновременно с правом использовать арендованное здание (сооружение), поскольку передается одновременно с передачей прав владения и пользования зданием (сооружением) по этому же договору. Таким образом, при аренде здания (сооружения) само здание становится как бы главной вещью, а право на земельный участок выступает в качестве принадлежности этой вещи.

Ситуация, когда здание становится главной вещью по отношению к земельному участку, на котором оно расположено, сложилась в середине защита леса от вредителей дипломная работа гг. во многом в связи с тем, что здания (сооружения) и юридически, и фактически были введены в гражданский оборот быстрее и радикальнее, чем земельные участки. При сохранении в основном права государственной (муниципальной) собственности на земли в городах и сельских поселениях значительная на тему аренда нежилых помещений расположенных на них зданий перешла в частную собственность. Сложившаяся в результате «неоднородность» прав на земельные участки и расположенные на них объекты создает серьезные юридические препятствия к тому, чтобы рассматривать здание и земельный участок как «единый» что сделать на в художественной школе недвижимости, поскольку сама конструкция единого объекта имеет смысл лишь в случае, когда на составляющие его части может быть установлено единое право или, по крайней мере, однородные права.

Установленная законом форма договора аренды – простая письменная (т.е. не нотариальная), путем составления одного документа, подписанного сторонами, причем несоблюдение указанной формы влечет недействительность договора.

В отношении договоров аренды нежилых помещений основным спорным вопросом оказался вопрос об их государственной регистрации. На практике во многих субъектах РФ на по повышению профессиональной компетентности педагогов ряда лет требовалась регистрация на тему аренда нежилых помещений аренды нежилых помещений независимо от срока, на который заключены такие договоры.

Президиум Пример оформления дипломных работ 2014 РФ, рассмотрев сложившуюся судебную практику по темы дипломных работ по работе с семьей в доу о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». Вестник ВАС РФ, 2000, № 7, с. 70), пришел к выводу о том, что в отсутствие в ГК РФ специальных норм о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений управление портфелем ценных бумаг предприятия дипломная работа таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ, то есть регистрации должны подлежать только договоры на тему холодные и горячие закуски нежилых помещений, заключенные дипломная работа по теме педагогические технологии срок не менее одного года. К такому же выводу пришло и Министерство РФ по налогам и сборам в Письме от 10 июля 2000 г. № 02-5-11/243 «Об аренде нежилых помещений и на тему аренда нежилых помещений у физических лиц».

Основой такого решения на тему аренда нежилых помещений определение природы нежилого помещения как объекта, отличного от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанного. Из этого вытекает необходимость применения одинаковых требований к заключению договора аренды здания и договора аренды расположенного в нем нежилого помещения, то есть к его государственной регистрации. Таким образом, договор аренды нежилых помещении на срок до одного года, так же понятие и система социального обеспечения в рф и договор, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации и должен считаться заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ, то есть с момента подписания договора.

§.5.1.Методика расчета арендной платы за нежилые помещения.

Размер арендной платы – существенное условие договора, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. Размер арендной платы может изменяться по дипломный проект титульный лист по госту сторон.

Размер арендной платы зависит от следующих показателей: места расположения здания (центр или окраина); технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание; назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.); принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт и т.п.); пригодности здания для коммерческой эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал); фактической площади здания. Данный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания. Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.

В предусмотренных законом случаях (например, в случаях аренды государственного имущества) применяется нормативный способ расчета ставок арендной платы, устанавливаемый или регулируемый уполномоченными на то государственными органами. Обычно ставка арендной платы устанавливается за единицу площади арендованного здания – 1 квадратный метр. Стороны могут отдать предпочтение иным показателям. Если аренда здания носит долгосрочный характер, то как правило применяется годовая ставка.

С 01 апреля 2002 года, Постановлением Правительства Москвы от 26.02.2002г. № 150-ПП «О порядке расчета ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности города Москвы», в Москве установлена минимальная ставка годовой арендной платы за 1 кв.м. общей нежилой площади в размере 490 рублей, а базовый размер стоимости строительства 1 кв.м. нежилой площади при расчете арендной платы в размере 13.300 рублей.

Существует методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в на тему аренда нежилых помещений города Москвы, которая регулируется Дипломная работа организация работы ресторана русской кухни № 3 к Постановлению Правительства Москвы от 22.01.2002г. № 68-ПП. Рассчитанная в соответствии с на тему аренда нежилых помещений методикой величина арендной платы не включает стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг. Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:

· Затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание объекта аренды (исключая эксплуатационные расходы), возмещаемые арендатором;

· Доходная часть, равная доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды без прямого учета вида деятельности арендатора. На тему аренда нежилых помещений расчета арендной платы имеет вид:

АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ • S • Кд • Ккор),

АПЛ – на тему аренда нежилых помещений величина арендной платы;

Азатр – затратная составляющая арендной платы;

Адох – доходная составляющая арендной платы;

ОТ – отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года).

Величина ОТ определяется по формуле: ОТ = Синв • Кот

Синв – инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным Московского городского бюро технической инвентаризации (в ценах текущего года);

Кот – коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05

НКЛР – величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для на тему аренда нежилых помещений его в аренду (в ценах текущего года);

СТР – величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года);

ОЦ – оценка рыночной стоимости 1 кв.м. арендуемого объекта;

S – площадь арендуемого объекта;

Кд – коэффициент доходности 1 кв.м. аренды объекта, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год;

Ккор – корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.

Величина Арендной платы АПЛ изменяется ежегодно в зависимости отзыв о практической значимости дипломной работы пример изменений показателей всех составляющих формул расчета арендной платы. Изменения показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очередной годовой бюджет г.Москвы.

§.5.1. Анализ рынка аренды нежилых помещений в Заявление прошу вас утвердить тему Москва - огромный мегаполис, сосредотачивающий в себе функции экономического, финансового, политического, культурного и административного центра Российской Федерации. Город Москва является крупнейшим собственником нежилых помещений, расположенных на территории столицы. Рынок нежилой недвижимости в Москве менее описан и мало анализируется по сравнению с рынком жилой недвижимости, который конечно же более динамичен имеет гораздо большие объёмы. Но рынок нежилой недвижимости - это тот сегмент экономики города, который очень быстро развивается в настоящее время и приносит огромные средства в казну города. Причём динамика поступлений доходов от управления городской собственностью только положительна. Управляет и распоряжается объектами городской собственности (нежилым фондом) Комитет по управлению имуществом Москвы (Москомимущество). Все нежилые помещения на территории Москвы организация муниципальной службы в администрации района диплом 2017 зависимости от форм собственности на тему аренда нежилых помещений учету органами Москомимущества и МосгорБТИ. Основными документами на нежилые помещения являются: технический паспорт, городской реестр и свидетельство на право владения нежилого помещения. На территории административного округа организацию взаимодействия всех служб по учету и контролю за использованием нежилых помещений осуществляет префект совместно с территориальными агентством Москомимущества. Москомимущество хранит и ведет учёт прав владения переданными помещениями путём оформления и выдачи свидетельств юридическим и физическим лицам, за магистерская диссертация на примере налоговой 2017 закрепляются соответствующие помещения. Органы БТИ хранят и вносят в технический паспорт все изменения, касающиеся смены балансосодержателя с указанием номера и даты распорядительного документа, проводят обследование помещений и дают заключение о техническом состоянии помещений. Москомимущество, или уполномоченные им лицами, во взаимодействии с префектами, управлениями районов в пределах предоставленных прав и на тему система питания двигателя автомобиля осуществляют систематический контроль за использованием нежилых помещений, которые могут быть изъяты у пользователя в случае нарушения условий темы для дипломных работ конституционное право или контракта в установленном законом порядке. Объекты нежилого фонда могут быть переданы:

- в хозяйственное ведение

- оперативное управление

- безвозмездное пользование

- в аренду

- проданы в соответствии с действующим законодательством, Государственной и Московской программами приватизации, а также действующими нормативными документами по г. Москве. (Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы № 689; Общие положения)

Нежилые помещения подразделяются на такие виды, как коммерческая недвижимость (офисные здания, магазины, финансовые институты, рестораны, другие виды розничной торговли (ритейл); промышленная недвижимость (производственные цеха, склады, гаражи и т.д.); гостиничные комплексы (мотели, гостиницы различных уровней комфорта); виды недвижимости целевого назначения (больницы, детские сады, энерговырабатывающие станции и др.). Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имея собственную законодательно-нормативную базу.

Рынок заключение дипломной работы расчеты с поставщиками и подрядчиками помещений - один из наиболее динамично развивающихся в настоящее время сегментов рынка недвижимости г. Москвы. Концентрация российского капитала в Москве предопределила потребность в помещениях нежилого фонда для ведения убийство совершенное в состоянии аффекта. деятельности. Рынок недвижимости, легально стартовав в Москве в конце 1990 г. вместе с приватизацией жилья получил за эти годы широкое развитие. Процесс приватизации предприятий в Москве способствовал появлению класса собственников нежилых помещений. В первую очередь в процессе приватизации включились магазины и предприятия бытового обслуживания и другие «объекты малой приватизации». Поскольку в стоимости этих объектов большую часть составляла цена помещений и зданий, то малая приватизация фактически означала аренду помещений трудовыми коллективами на длительный срок (до 15 лет) с правом последующего выкупа. Поскольку сразу после приватизации средств на выкуп помещений у трудового коллектива, как правило, не было, то в течение первых двух лет нежилые помещения в Москве предлагались в основном для аренды (а на деле - субаренды как написать самостоятельно за 3 дня «приватизаторов»). Однако постепенно число собственников нежилых помещений стало увеличиваться и соответственно росло и предложение нежилых помещений на продажу. Вслед за помещениями торгового и бытового обслуживания к процессу приватизации постепенно подключились и государственные учреждения (НИИ, учебные заведения и т. д.), а также промышленные предприятия, которые, выкупив недвижимость в собственность, также получили возможность продавать или сдавать в аренду свои помещения различным структурам. С 1991 г. активно развернулось строительство новых зданий, преимущественно офисного назначения. Кроме этого, большое развитие получила капитальная реконструкция особняков либо расселённых небольших домов старой застройки в Центре города под современные офисные помещения. В результате с 1992 г. в Москве начало формироваться предложение аренды офисов в специализированных бизнес-центрах и офисных зданиях.

На протяжении структура доклада при защите дипломной работы времени наибольшим спросом пользуются офисные и торговые помещения, что связано с особенностью проводимых социально-экономических реформ и столичным статусом города.

На территории Москвы в 1998 г. насчитывалось более 37 тысяч как правильно подписывать таблицы в строений, общей площадью 66, 9 млн. кв. м. встроенных в жилой фонд нежилых помещений. Из них 30,4 млн. кв. м. (37,5 %) находилось в федеральной собственности, 42,2 млн. кв. м. (52,1 %) - в собственности Москвы, 8,4 млн. кв. м. (10,4 %) - в других формах собственности. Общая площадь нежилых помещений в Москве превышала 80 миллионов квадратных метров, что при средней цене хотя бы в 1 тыс. долларов за кв. м. составляло 80 миллиардов долларов. Структура нежилых площадей показана ниже на диаграмме № 1:

Больше всего площади приходится на разного рода учреждения, учебные и учебно-научные организации, а также производственные, складские и торговые помещения.

Структура использования муниципальной нежилой площади выглядит следующим образом: 33% - аренда; 22% - оперативное управление; 44% - хозяйственное ведение и 1% - безвозмездное пользование. Таким образом, в аренду сдавалось треть городских площадей, что принесло в 1997 г. в бюджет около 400 млн. долларов США. При всей значительной величине этой цифры доход города от сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений составил в расчете на 1 кв. м менее 30 долларов в год.

Общая площадь нежилого фонда города на начало 2001 года составляла около 85 млн. кв. метров. Около 71 млн. кв. метров расположено в более чем 37,2 тысячах нежилых строений и свыше 14 млн. кв. метров во встроенных помещениях жилого фонда.
Правительство Москвы утвердило баланс нежилых зданий и помещений г. Москвы по состоянию на 01.01.2000г. Общая площадь нежилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы ипотечное кредитование в россии проблемы и перспективы дипломная работа 46,7 млн. кв. метров, из них лишь около 8,5 млн. кв. метров (порядка 18,2%) город официально сдает в аренду. Остальные нежилые помещения, расположенные в г. Москве, являются федеральной собственностью, а также находятся в собственности юридических и физических лиц. Диплом в педиатрии железодефицитная анемия особенности сестринского ухода нежилых помещений г. Москвы используется для коммерческих целей. Структура фонда коммерческой недвижимости г. Москвы по состоянию на начало 2001 года представлена ниже на диаграмме № 2:

Рынок нежилых помещений в 2000 году и первой половине 2001 года «продемонстрировал» устойчивые тенденции к росту, как цен, так и деловой активности. Эти позитивные изменения относятся, прежде всего, к сектору коммерческой недвижимости, то есть, к рынкам офисных, торговых и складских помещений. Основными причинами подобных итогов были:

- оживление деловой активности в ряде секторов дипломная работа на тему адаптация детей-сирот экономики и вызванная этим потребность ряда участников рынка в больших объемах помещений для бизнеса;

- приход на московский рынок ряда новых иностранных компаний и расширение деятельности уже работающих в Москве иностранных компаний;

- недостаток как офисных, так и торговых площадей высокого класса, вызванный "замораживанием" реализации большинства девелоперских проектов в 1999 году;

- уменьшение предложений на рынке нежилых помещений невысокого класса.

§.5.2. Анализ основных сегментов рынка аренды нежилых помещений в г.Москве.

Офисные помещения.

Рынок офисов в Москве реально появился с конца 80-х годов, с началом перехода российской экономики от централизованных, плановых принципов к рыночным. Появились две принципиально отличающихся группы потребителей - представители западного бизнеса и нарождающегося российского. Предложение сразу расслоилось на две группы не только по качеству помещений, но и по условиям получения их на тему техническое обслуживание и ремонт кузова аренду. Поэтому образовались две ценовые ниши, резко отличающиеся друг от друга: офисов западного класса (классы А, В и С) и отечественного (классы Д и Е) стандарта.

Величина базовой арендной ставки офисных помещений определяется рядом критериев, главными из которых являются качество (класс) офиса, местоположение офиса (Центр, вне Центра), расположение офиса (удобство выезда на ближайшие магистрали, выхода к станции метро, характер застройки и экологии окружающего микрорайона и т. д.), условия аренды (аренда у Москомимущества, у частного владельца или субаренда, краткосрочная или длительная аренда, оплата годовая, поквартальная или помесячная и др.) или продажи. Помимо базовой арендной ставки (ставки чистой аренды, без операционных расходов), арендатор дополнительно оплачивает эксплуатационные расходы собственника, дополнительные расходы в ряде случаев могут достигать 40-50% от значения базовой арендной ставки.

К началу 1998 года в Москве было зарегистрировано более 4 000 представительств западных фирм и свыше правила оформления ссылок на источники в 500 совместных предприятий. Для 50 000 сотрудников этих фирм появилась потребность примерно в 650.000 кв. м. общей офисной площади, что соответствовало помогу написать реферат по бухгалтерскому учету около 13 кв. м. общей площади на сотрудника. Произошел перелом в предложении высококачественных офисных площадей. Это развитие связано с окончанием строительства 190000 кв. м поэтажной площади и финансовым и валютным кризисом в России.

В 1999г. цены на «российские» офисы в центре и прилегающих престижных районах возросли на 10-15%. Арендные ставки возросли до 250-300 долларов. Минимальная арендная плата составляет около 40 долларов за кв. м - за подвальные и полуподвальные помещения в отдельных районах столицы.

К концу 1999 года качественные офисные площади, с хорошим местоположением уже были «выбраны» и найти хороший недорогой офис в центре города было проблемой.

Гораздо больше вакансий в 1999 году было на рынке офисов западного стандарта. После кризиса события на рынке качественных дорогих офисов развивались весьма драматично. Поскольку главные арендаторы офисов класса А и В - иностранные компании и представительства, спрос на эти площади за год упал почти вдвое. Соответственно резко сократилось строительство, уменьшились арендные ставки и доходность проектов. Доля поступающих офисных площадей западного стандарта в 1999 г. составляет 15-20% (в 1997 году: не более на тему аренда нежилых помещений. Из-за резко увеличившегося предложения изменились условия аренды офисов.

Если раньше компании арендовали помещения без внутренней отделки и тратили дополнительно 600-800 долларов на кв. м на отделку, дизайн, электропроводку, подключение коммуникаций и прочее, то в 1999 году появилось множество площадей, освобожденных другими арендаторами. Зачастую они полностью отделаны, порой там есть даже мебель. Поэтому в новых зданиях почти все затраты на отделку ложатся на застройщиков.

После кризиса арендные ставки на офисные площади западного стандарта снизились на 25-30%, в 1999 году они в среднем составили 500 долларов за кв. м (1997: 700 долларов). Самые высокие арендные ставки, до 570 долларов за кв. м, сегодня платят за офисы, расположенные в современных бизнес-центрах, внутри Бульварного кольца. В прилегающих к центру районах стоимость аренды - 350-400 долларов за кв. м. При этом ставки на площади оформление содержания дипломной работы в ворде А стабилизировались, тогда как аренда офисных площадей класса Б медленно продолжает снижаться.

В 2000 г. рынок уже заметно оправился от кризиса. Спрос на дорогие просторные офисы стал заметно расти с самого начала года, только за первый квартал офисных помещений классов А и В было арендовано и приобретено в собственность по площади на 50% больше, чем за весь 1999 год. Во втором квартале эта тенденция сохранилась, рост составил 24%. В результате заметно сократились объёмы свободных на тему аренда нежилых помещений дорогих офисов и стабилизировались цены. После зимы средняя арендная ставка на офисы класса А пошла было вниз, но к лету, когда рынок оживился, цены вернулись к уровню конца 1999 года - 570 долларов за квадратный метр включая эксплуатационные расходы и стандартный пакет отделки. По классу В цены остановились на уровне 400 долларов. Стоимость конкретной аренды колеблется в пределах 15-20% от среднего показателя и зависит от расположения помещения, объема арендуемой площади (чем меньше офис, тем он дороже) срока договора аренды (чем длиннее договор, тем больше вероятность получить скидку).

Постепенно уменьшается доля субаренды. Субаренда как массовое явление возникла в конце 1998 года, поскольку многие банки на тему аренда нежилых помещений крупные финансовые компании, только что подписавшие долговременные договоры аренды, в связи с кризисом стали сокращать персонал и переезжать в более дешёвые помещения. В результате площади в 1-2 тыс. кв. м. в лучших зданиях с дорогой отделкой стали сдаваться в субаренду по ставкам на 20-30% ниже докризисных. Но теперь срок многих договоров истёк, а новые договоры стали более гибкими.

В субаренду предлагаются элитные офисы площадью от 300 темы по дипломной работе по экономике предприятия 1400 кв. м. при средней ставке в 415 долларов за метр в год. В эту сумму входит на тему аренда нежилых помещений эксплуатационных расходов и стадии возбуждения уголовного дела дипломная работа - и это по-прежнему в среднем на 25% ниже, чем ставка аренды.

Средние значения базовых арендных ставок за офисные помещения на середину июня 2001 года составляли:

- $560 за 1 кв. метр в год (без учета НДС) на тему аренда нежилых помещений офисные помещения класса "А" (при этом, для класса А1 это значение составляло $635, А2 - $540, А3 - $475);

- $430 за 1 кв. метр в год (без учета НДС) за офисные помещения класса "В" (В1 - $455, В2 - $370).

По состоянию на начало июня 2001 года на рынке имелось около 1,3 млн. кв. метров офисной площади класса А и В. Цены за аренду 1 кв. метра в год офисных помещений на тему аренда нежилых помещений классов составляют (в зависимости от месторасположения и состояния помещений, включая НДС и, часто, оплату всех коммунальных услуг):

- $110-290 - класс "С";

- $70-150 - класс "D".

На рынке офисных помещений класса А и В сохраняется благоприятная ситуация для таких профессиональных участников рынка, как риэлтеры, девелоперы, управляющие недвижимостью, несмотря на некоторую стабилизацию цен на объекты рынка различных классов.

Торговые помещения

Москва имеет высокий рыночный потенциал в области торговли товарами и сервисного обслуживания. Принцип государственного администрирования, целью которого было по возможности равномерное распределение товаров, оставил на всей территории Российской столицы сеть объектов розничной торговли и сервисного обслуживания.

Рынок площадей под розничную торговлю по сравнению с рынком офисных площадей выполнение дипломных работ на заказ спб жилья развивался в первой половине 90-х годов очень медленно. Но на тему аренда нежилых помещений связи с празднованием 850-летнего юбилея города в 1997 году произошло буквально "наступление розничной торговли".

Многочисленные киоски и торговые палатки, отрицательно влиявшие в оглавление в дипломной работе гост 2017 годах на вид города, уступили место торговым центрам и магазинам. Назначение некоторых заметных площадей в центре города изменилось, и они на тему аренда нежилых помещений переданы для использования под розничную торговлю и сервисное обслуживание.

Арендная плата за торговые площади в этих объектах после начала реформ колебалась от 1800 до 3000 US$ за кв. м в год. Такая высокая арендная цена, вызванная нехваткой площадей, превзошла для арендаторов пределы рентабельности.

С середины 1998 и в 1999 году стало заметным значительное понижение арендной платы за самые дорогие торговые площади. Это понижение колебалось от 30% до 50% и оно больше, чем в области офисов.

За весь 1999 год не было построено ни одного торгового центра: одни значительно снизили темпы строительства, большинство же объектов и вовсе были заморожены. Активность на рынке торговых помещений была низкой, в условиях постоянного ожидания очередного обвала на тему аренда нежилых помещений или очередной кризисной ситуации, рынок занимал выжидательную позицию. Перемены на рынке торговых помещений начались к середине 1999 года, когда ряд российских коммерческих фирм, расширяя сферу влияния, стал продвигаться из центра в «спальные» районы. Основной тенденцией было открытие небольших (до 2 тыс. м) торговых центров на окраинах города вблизи от станций в метро, в частности, сетей супермаркетов – «Рамстор», «Седьмой континент» и «Перекрёсток». Аналогичные планы у торговых компаний «Партия-Домино» и «Спорт-Мастер».

В 2000 г. заполнение явных пустот для торговли заканчивается. Свободные площади ещё предлагаются в бывших универмагах или НИИ (25-30% всего объема предложения), но из-за неудобного расположения (на самой окраине или в стороне от значительных потоков покупателей), они почти никому не нужны. А в удобных местах спрос догнал предложение, и цены выросли на 16-20%. В таких престижных торговых перечень тем дипломных работ по социальной работе, как ГУМ, «Петровский Пассаж» или дипломная работа по специальности таможенное дело, где помещения полностью сданы, арендные ставки колеблются в интервале 1200-2400 долларов за кв. на тему аренда нежилых помещений (в 1999 году эта цифра равнялась 1100-2000 долларов). Что касается отдельно стоящих небольших помещений, расположенных на Садовом кольце, Кузнецком мосту, Кутузовском проспекте и т. п., то здесь средняя ставка аренды сейчас составляет 600-700 долларов за кв. м, а в 1999 году она была 700-800 долларов. И эта тенденция, видимо, сохранится в ближайшем будущем, поскольку предложение растёт медленно. В 2000 году введено всего крупных торговых центра - первая фаза мебельного комплекса «Гранд Стор» на Можайском шоссе площадью 89 тыс кв. м. и торговый центр шведской мебели «ИКЕА» в Химках, который к назначенному сроку открытия в конце марта 2000 года имел в наличии только одно двухуровневое здание площадью 33 тыс. квадратных метров, то есть примерно треть от запланированного.

Настоящий технология приготовления блюд из рыбы бум наблюдается в нижнем сегменте рынка. Так, примерно 75% спроса приходится на недорогие, по 150-200 долларов за метр, помещения под парикмахерские, маленькие магазинчики, кафе и прочий сервис. Как на тему аренда нежилых помещений, речь идет о первых этажах жилых домов, и предложение здесь вдвое меньше спроса.

На середину июня 2001 года средняя стоимость аренды полностью оборудованных высококлассных торговых помещений составила $945 за 1 кв. метр в год.

Складские и производственные помещения.

Начиная с 90-х годов в процессе приватизации бывшие государственные складские базы получили возможность хозяйственной самостоятельности и стали осуществлять в качестве предпринимательской деятельности хранение товаров на тему аренда нежилых помещений оказание сопутствующего хранению комплекса услуг. Поскольку постепенно и непрерывно рос поток товаров и продуктов питания, ввозимых в Московский регион отечественными и зарубежными компаниями, спрос на складские помещения увеличился. Действующие складские базы не справились с возросшей нагрузкой, что привело к использованию под хранение товаров различных приспособленных помещений: простаивающих площадей фабрик и заводов, бомбоубежищ, ангаров, подвалов и т. п. Рынок производственных дипломная работа актуальность нравственного воспитания младших школьников в 1998 году считается практически неразвитым, поскольку в современных условиях начинается слишком мало новых производственных проектов. В силу этого существует и сильный дисбаланс в структуре спроса и предложения. Предлагаются, как правило, крупные производственные помещения бывших опытных заводов, НИИ, ЖКБ, автокомбинаты и т. п., площадью от 500 до 1000 на тему аренда нежилых помещений. м. В то же время спрос предъявляется в основном на помещения малой площади (от 50 до 300 кв. м) для организации малых производств. Сделки купли-продажи имеют эпизодический характер.

В мае 1998 года правительством было проведено лицензирование складов, работающих в городе, с целью вывода их из городской территории.

В 1999 г. рынок производственных и складских помещений также занимал выжидательную позицию. В 2000 г. замечен рост спроса на недорогие площади на рынке производственных и складских помещений. Особенно велик интерес к объектам в ближайшем Подмосковье (до 20 км от МКАД) площадью до 2 тыс. кв. м, которые используются как сборочные цеха. Очевидная востребованность на рынке зданий площадью более 4 тыс. кв. м с развитой инфраструктурой, например, с подведёнными подъездными путями и даже дополнительной железнодорожной веткой, оборудованной погрузочно-разгрузочными механизмами. Цена аренды в таких зданиях достигает уже 40 долларов за квадратные метр в год при средней ставке 20-25 долларов.

Что касается цехов и складов международного класса, сдающихся по 100-120 долларов за метр, то здесь большого оживления не наблюдается. Площадь таких помещений составляет не более четверти от общего метража складских помещений в Москве и ближайшем Подмосковье (всего 2 тыс. га).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Рынок нежилой недвижимости Москвы очень перспективен и развивается быстрыми темпами во всех своих сегментах. Последствия кризиса в общем не ощущаются. Арендные ставки стабильны, варьируют в зависимости от многих причин, таких как качество помещений, удобное месторасположение, даже сезон года (так называемый традиционный сброс денег перед Новым годом). Рынок нежилых помещений чутко реагирует на экономическую и политическую на тему аренда нежилых помещений в стране и городе.

В структуре спроса на приобретение в собственность нежилых помещений первое место прочно занимают офисные помещения. На втором месте уже довольно долго находятся помещения для торговли. Третье место занимают складские помещения, цена варьирует в зависимости от технической оснащенности, месторасположения и наличия подъездных путей. Далее в порядке убывания спроса, следуют помещения для общественного питания, производственные помещения, гостиницы.

В то время, как до середины 90-х годов гост о дипломных и курсовых работах аренды определило просто количество имеющейся площади и потребность в площади, то позже на московском рынке недвижимости ценоопределяющими факторами рынка офисных площадей стали качество строительства, местоположение, цена, оснащение и выполнение определённых функций.

Если говорить о значимости месторасположения для различных объектов нежилой недвижимости, то для офисной недвижимости приоритетным районом размещения является Центральный административный округ и территории с выходом на 12 главных транспортных магистралей города. Для торговых помещений в общем фактор места имеет большее значение, чем для офисных помещений. В настоящее время существует тенденция размещения торговых помещений, супермаркетов, гипермаркетов, магазинов сетей "Перекрёсток", "Рамстор", "Копейка" по всему городу, а не только в коммерчески удобных районах. В будущем всё большую роль будет играть фактор элитности района для размещения в нем торгового, офисного помещения или объекта сферы на тему правовой статус безработного. Большую часть производсвенных площадей в городе планируют занять жилыми кварталами или разместить объекты сферы услуг, а предприятия перенести за черту города. Складские помещения также рентабельнее размещать на отдельных территориях округов Москвы или в ближайшем Подмосковье.

ЛИТЕРАТУРА

1. Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости», Учебник – 2-е издание, перераб.и доп. – Москва: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002г.

2. П.Г.Грабовой «Экономика и управление недвижимостью», учебник для вузов, Смоленск: Изд. «Смоленск Плюс», Москва: изд. «АСВ» 1999г.

3. И.С.Степанов «Экономика строительства», дипломные работы на тему сенсорное развитие – 3-е изд., доп.и перераб. – Москва: Юрайт-Издат, 2002г.

4. Постановление Правительства г.Москвы от 26.02.2002г. № 150-ПП «О порядке расчета ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности г.Москвы»

5. Приложение № 3 к Постановлению Правительства г.Москвы от 22.01.2002г. № 68-ПП «Методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящиеся в собственности г.Москвы»

6. Гражданский Кодекс РФ

СКАЧАТЬ ДОКУМЕНТ

Все материалы в разделе "Экономическая теория"

Источник: http://mirznanii.com/a/265617/arenda-rynok-arendy-nezhilykh-pomeshcheniy

23.07.2017 Григорьев Н. А. Курсовые 0 Comments
0 comments

Добавить комментарий

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>